ITPB3/423-127/08/DK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2008 r. (data wpływu 5 marca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych przez dewelopera - jest prawidłowe.

W dniu 5 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych przez dewelopera.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka działa jako deweloper na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz zawiera umowy przyrzeczone o wybudowanie budynku mieszkalnego i następnie ustanowienie i przeniesienie na rzecz kupujących prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych wraz z udziałem w częściach wspólnych ww. budynku i we współwłasności gruntu.

Część umów przewiduje, że przed wydaniem lokalu kupujący zobowiązany jest do zapłaty w ratach 100% uzgodnionej ceny zbycia, a w części umów wpłaty dokonywane są także po tym terminie.

Po zakończeniu prac budowlanych a jeszcze przed uzyskaniem wymaganego zezwolenia na użytkowanie budynku, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego następuje przekazanie lokalu w celu umożliwienia kupującym wykonania prac wykończeniowych nie objętych umową, za dzień wykonania umowy w zakresie robót budowlanych uważa się dzień podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego zgodnie z postanowieniami ww. umowy powinno nastąpić w terminie nie dłuższym, niż 6 miesięcy od daty podpisania przez strony protokołu odbioru lokalu.

W związku z powyższym, zadano następujące pytanie.

Jaki termin należy przyjąć za datę powstania przychodu w Spółce z tytułu realizacji przedmiotowej umowy, czy termin przekazania lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym, czy też datę zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności.

Zdaniem Wnioskodawcy przychód podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje dopiero w dacie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do sprzedawanych lokali. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych za przychody związane z działalnością gospodarczą uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. W myśl zapisu w ust. 3a za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem, ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Jednocześnie zgodnie z zapisem art. 12 ust. 4 powołanej ustawy, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Przez dostawę towaru, o której mowa w cytowanym art. 12 ust. 4 ww. ustawy, w zakresie zbycia budynków czy lokali, należy rozumieć ich sprzedaż. A zatem wpłaty pobrane od nabywcy lokalu mieszkalnego na poczet dostawy lokalu, dokonane zarówno przed jak i po wydaniu lokalu nabywcy, ale przed podpisaniem, umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu stanowią jedynie należności na poczet przyszłych dostaw, o których mowa w przepisie art. 12 ust. 4 i stają się przychodem podatkowym dopiero w dacie dostawy towaru tj. po podpisaniu aktu notarialnego zgodnie z art. 158 ustawy - Kodeks cywilny sprzedaż budynków i lokali następuje przez przeniesienie prawa własności w formie aktu notarialnego. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna, co wynika z art. 73 § 2 ustawy - Kodeks cywilny. Stanowisko Spółki w tym względzie jest zgodne ze stanowiskiem organów podatkowych zamieszczonym w systemie informacji podatkowej Ministerstwa Finansów przykładowo w uzasadnieniu pisemnej interpretacji w sprawie Nr US34/PP/423-5/06/MD z dnia 21 czerwca 2006 r. Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga, "...wg stanowiska Spółki wpłaty pobrane od nabywcy lokalu mieszkalnego na poczet dostawy tego lokalu, dokonane zarówno przed jak i po wydaniu lokalu nabywcy, ale przed podpisaniem umowy przenoszącej na nabywcę własność lokalu, stają się przychodem w dacie dostawy towaru tj. po podpisaniu umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę w formie aktu notarialnego. W związku z przedstawionym stanem faktycznym Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga stwierdza, że stanowisko spółki w tym zakresie jest prawidłowe i jednocześnie wyjaśnia (...) przy sprzedaży nieruchomości, sprzedaż uważa się za dokonaną z datą zawarcia umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności przedmiotu umowy. Z datą tą powstanie przychodów; tj. należność ze sprzedaży w sprawie dotyczącej Spółki, przeniesienie (zbycie) prawa własności nieruchomości nastąpi w dacie podpisania aktu notarialnego i w tej dacie wystąpi przychód ze sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych".

Podobne stanowisko zawarł Minister Finansów w swoim piśmie z dnia 14 kwietnia 2004 r., Nr PB3 676/8214-72/IP/04.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zaś art. 158 określa wyraźnie formę czynności prawnej. Stosownie do brzmienia tego przepisu umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z umowy przenoszącej własność nieruchomości lub lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika zatem nie tylko niebudząca wątpliwości data czynności prawnej, lecz także w wyniku tej czynności prawnej nastąpiło wydanie (nabywcy) lokalu, będącego przedmiotem umowy sprzedaży, we władanie wraz z wszystkimi przysługującymi mu prawami w stosunku do tej rzeczy (art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, należy stwierdzić, iż za datę przychodu należnego uznać trzeba datę przeniesienia własności budynku lub lokalu wynikającą z aktu notarialnego na podstawie którego dokonano sprzedaży tych nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu; ul. Św. Jakuba 20; 87-100 Toruń.