ITPB3/423-114/08/MT

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni, przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2008 r. (data wpływu 27 lutego 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych:

* jest nieprawidłowe w zakresie możliwości uznania za koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi kwot przekazywanych zakładom ubezpieczeniowym w wyniku uznania roszczeń regresowych tych podmiotów,

* jest prawidłowe w pozostałym zakresie.

W dniu 27 lutego 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, uzupełniony pismem Spółdzielni z dnia 2 kwietnia 2008 r. (data wpływu 7 kwietnia 2008 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia Mieszkaniowa oprócz głównego źródła przychodów, jakim są opłaty eksploatacyjne uzyskuje również inne przychody operacyjne. Są to: wartość odpisów na zobowiązania przedawnione i odpisów aktualizujących należności dotyczących lokali mieszkalnych, garaży, miejsc postojowych, zaliczonych uprzednio do kosztów uzyskania przychodów, zwrot kosztów postępowań sądowych, zastępstwa procesowego, dotyczące tych zasobów. Spółdzielnia ponosi również koszty operacyjne, związane z lokalami mieszkalnymi, garażami i miejscami postojowymi, takie jak: utworzenie odpisów aktualizujących należności, koszty sądowe, egzekucyjne, zastępstwa procesowego, komornicze, koszty znaków opłaty sądowej, opłaty skarbowej, upomnień, koszty spisanych nieściągalnych należności, regresów zakładów ubezpieczeń zwracających się do Spółdzielni o zwrot wypłaconych odszkodowań.

Przy silnych opadach i wietrze zdarzają się sytuacje, gdy dochodzi do przenikania wody przez ściany budynku (na skutek ich nieszczelności) do mieszkań spółdzielczych, powstawania zacieków, szczególnie w kuchniach i łazienkach, przez prefabrykowane kominy wentylacyjne, wpychania wód opadowych do przewodów wentylacyjnych i zalewania ścian, sufitów i podłóg mieszkań. Członkowie Spółdzielni, właściciele oraz posiadacze spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych zgłaszają powstałe szkody do zakładów ubezpieczeń. Te z kolei, po wypłacie odszkodowań na rzecz ubezpieczonych, występują z roszczeniem regresowym do Wnioskodawcy z uwagi na fakt, że szkody powstały na skutek wad należących do niego budynków. Spółdzielnia wypłaca kwoty regresów ubezpieczycielom, zaliczając je do kosztów utrzymania budynków mieszkalnych. Z drugiej strony, w związku z opisanymi sytuacjami, Spółdzielnia otrzymuje odszkodowanie od swojego ubezpieczyciela, które traktuje jako przychód związany z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi.

Wnioskodawca posiada również w swoich zasobach mieszkania bezumownie zajmowane przez lokatorów pozbawionych członkostwa Spółdzielni z powodu zaległości w opłacaniu czynszu. Pomimo, że wobec tych osób wydane zostały wyroki eksmisyjne, Spółdzielnia nie może ich skutecznie wyeksmitować do czasu zapewnienia im przez gminę lokali zastępczych (socjalnych). Ta z kolei od lat nie wywiązuje się z ciążącego na niej obowiązku, przez co lokatorzy - nadal nie płacąc - zamieszkują w lokalach Spółdzielni. Wnioskodawca pozwał gminę o odszkodowanie z tytułu ponoszonych przez Niego kosztów eksploatacji tych lokali mieszkalnych i spodziewa się je otrzymać.

Ponadto, dwie wspólnoty mieszkaniowe bezprawnie użytkują tereny, w stosunku do których Spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego - samowolnie ogrodziły je płotem. Nie przyjęły one faktur wystawionych przez Spółdzielnię za bezumowne korzystanie z terenu. W związku z powyższym, Wnioskodawca wystąpił do sądu o odszkodowanie za bezprawne korzystanie z jej terenu przez wspólnoty i spodziewa się wygrać ta sprawę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wymienione powyżej przychody i koszty operacyjne, dotyczące lokali mieszkalnych, garaży i miejsc postojowych w garażach znajdujących się w budynkach mieszkalnych są odpowiednio przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i kosztami tej gospodarki w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a dochód z tego źródła - w przypadku przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem tych zasobów - jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie ww. przepisu.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody i koszty operacyjne, takie jak: utworzenie i rozwiązanie odpisów aktualizujących należności, przychody i koszty sądowe, egzekucyjne, komornicze, zastępstwa procesowego, upomnień, przychody i koszty odszkodowań, koszty spisanych nieściągalnych należności, koszty regresów zakładów ubezpieczeń oraz inne pozostałe przychody i koszty operacyjne dotyczące lokali mieszkalnych, garaży i miejsc postojowych w garażach znajdujących się w budynkach mieszkalnych są przychodami i kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a uzyskany z tego źródła dochód - w przypadku jego przeznaczenia na cele związane z utrzymaniem tych zasobów - jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w zakresie możliwości uznania za koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi kwot przekazywanych zakładom ubezpieczeniowym w wyniku uznania roszczeń regresowych tych podmiotów i prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych.

Oznacza to, że ze wskazanego zwolnienia nie korzysta osiągnięty przez spółdzielnię mieszkaniową:

* dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczony na cele inne niż utrzymanie zasobów mieszkaniowych,

* dochód z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Chodzi tu o dochód z takiej działalności, jak np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej. Działalność ta nie jest bowiem podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wskazana ustawa podatkowa nie definiuje pojęcia "zasobów mieszkaniowych". Zgodnie jednak z ugruntowanym poglądem, należy przez nie rozumieć:

Można zatem stwierdzić, że pod pojęciem "zasobów mieszkaniowych", użytym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mieszczą się nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wszelkie przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat tych należności) oraz koszty związane z lokalami, pomieszczeniami, obiektami i urządzeniami mieszczącymi się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. Stanowią one odpowiednio przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a jednocześnie przychody i koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (art. 17 ust. 1 pkt 44 wskazanej ustawy).

Wobec powyższego, należy uznać, że również dochodzenie należności związanych z lokalami mieszkalnymi oraz garażami i miejscami postojowymi (np. opłat, czynszów, odsetek za zwłokę) mieści się w pojęciu gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wydatki ponoszone w tym celu przez Spółdzielnię, tj. koszty upomnień, sądowe, zastępstwa procesowego, znaków opłaty sądowej, opłaty skarbowej, koszty egzekucyjne, komornicze stanowią zatem koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ich ewentualny późniejszy zwrot wiązał się będzie natomiast z powstaniem przychodów z tej działalności po stronie Wnioskodawcy.

W przypadku trudności z regulowaniem przez członków Spółdzielni należności dotyczących lokali mieszkalnych oraz przypisanych do nich garaży i miejsc postojowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych, do kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi zalicza się nieściągalne wierzytelności oraz odpisy aktualizujące ich wartość, stanowiące koszty podatkowe, tj.:

W sytuacji jednak, gdy Spółdzielnia uzna wierzytelność dotyczącą lokali mieszkalnych oraz przypisanych do nich garaży i miejsc postojowych za nieściągalną i dokona w związku z tym odpowiednich odpisów, stanowiących koszty podatkowe, a następnie wyegzekwowanie należności okaże się możliwe, ustalając dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, powinna uwzględnić jako przychód:

Przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi stanowić będzie również wartość należności dotyczących lokali mieszkalnych oraz przynależnych do nich garaży i miejsc postojowych przedawnionych lub odpisanych jako nieściągalne w tej części, od której dokonane odpisy aktualizujące zostały uprzednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (art. 12 ust. 1 pkt 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Kolejny rodzaj przychodów osiąganych przez Wnioskodawcę to wartość wypłacanych na Jego rzecz odszkodowań. Dla oceny prawnej tych przysporzeń istotne znaczenie ma charakter zaistniałej szkody. W przypadku szkody majątkowej powstałej na zasobach mieszkaniowych, odszkodowanie stanowiące jej rekompensatę będzie przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Również ewentualne odszkodowanie wypłacone przez gminę w ramach pokrycia strat finansowych ponoszonych przez Spółdzielnię w wyniku niewywiązania się przez jednostkę samorządu terytorialnego z obowiązku zapewnienia lokali zastępczych osobom zajmującym lokale mieszkalne, wobec których wydane zostały wyroki eksmisyjne należy zaliczyć do takich przychodów.

Uznanie za element gospodarki zasobami mieszkaniowymi odszkodowań za bezprawne korzystanie przez wspólnoty mieszkaniowe z terenu, w stosunku do którego Wnioskodawcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego jest natomiast uzależnione od statusu tego terenu. Jeżeli należy on do zasobów mieszkaniowych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, odszkodowanie takie stanowić będzie przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Nie można natomiast uznać za koszty tej gospodarki, kwot przekazywanych przez Spółdzielnię zakładom ubezpieczeniowym w wyniku uznania roszczeń regresowych tych podmiotów, dotyczących zwrotu wartości odszkodowań wypłaconych przez nie w sytuacjach powstania szkód w lokalach mieszkalnych zajmowanych przez członków Spółdzielni. Szkody te są powodowane wadami konstrukcyjnymi lub złym stanem technicznym budynków mieszkalnych, co oznacza, że zachowując należytą staranność Wnioskodawca mógł zapobiec ich powstawaniu. Niewykazując odpowiedniej dbałości o stan techniczny posiadanych zasobów mieszkaniowych, Spółdzielnia podjęła tym samym ryzyko odpowiedzialności za ewentualne szkody, będące następstwem takiego zaniechania. Ryzyka tego nie można przenosić na Skarb Państwa.

Co więcej, wydatki poniesione na zapłatę regresów nie mieszczą się w definicji kosztów podatkowych, zawartej w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z jego treścią, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W analizowanym przypadku trudno mówić o związku przyczynowym pomiędzy zaspokojeniem roszczeń regresowych zakładów ubezpieczeniowych, a osiąganiem przychodów przez Spółdzielnię. Brak możliwości zaliczenia przedmiotowych wydatków do kosztów uzyskania przychodów wyklucza możliwość uznania ich za koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Podsumowując, przy ustalaniu dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, Spółdzielnia powinna uwzględnić:

Tak ustalony dochód jest wolny od podatku dochodowego na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile zostanie faktycznie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.