ITPB3/423-102/09/DK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2009 r. (data wpływu 25 lutego 2009 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów zapłaconego zadatku - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów zapłaconego zadatku.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 sierpnia 2008 r. Spółka zawarła umowę przedwstępną z "A." z siedzibą w O. Przedmiotem umowy było zobowiązanie do przeniesienia prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w O. przy ulicy G. W obiekcie tym Spółka planowała mieć siedzibę ponieważ pomieszczenia biurowe Spółka wynajmuje. Prawa własności nieruchomości strony ustaliły na kwotę 1300000 zł. Na poczet ceny strony ustaliły zadatek w kwocie 100000 zł, który w przypadku niewykonania umowy przez kupującego przepada na rzecz sprzedającego.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie przygotowywania terenu pod budowę, wznoszenie kompletnych obiektów, wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych z wznoszeniem budynków. Dochód Spółki za okres od dnia 1 stycznia do dnia 30 września 2008 r. wyniósł 608227 zł 56 gr.

W dniu 29 sierpnia 2008 r. Spółka zwróciła się do banku o udzielenie kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości. Bank odmówił udzielenia kredytu. Z rozmowy ustnej z pracownikiem banku wynikało, iż z uwagi na kryzys na rynkach krajowych firmy budowlane w najbliższym okresie nie będą uzyskiwały tak wysokich dochodów ze swojej działalności i dlatego bank odmówił udzielenia kredytu Wnioskodawcy.

Sprzedający nieruchomość odmówił Spółce zwrotu zadatku powołując się na warunki umowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zapłacony dla "A." zadatek w kwocie 100000 złotych będzie stanowił koszt uzyskania przychodu Spółki.

W ocenie Spółki zapłacony zadatek będzie kosztem uzyskania przychodu. Kalkulacja cen na dzień zawarcia umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży zapewniała Wnioskodawcy dochód, a więc możliwość spłat rat kredytu. W rozmowach wstępnych w okresie poprzedzającym zawarcie tej umowy Spółka miała ustne zapewnienie banku, iż posiada zdolność kredytową na zakup przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje, iż odstąpienie od umowy nie było zależne od Spółki. W szczególności bank nie udzielił kredytu na zakup wskazanej nieruchomości ponieważ w okresie pomiędzy rozmowami wstępnymi z bankiem, a rozpatrzeniem wniosku nagle zmieniono warunki udzielania kredytów, zaostrzając wymogi związane z ogólnokrajowym kryzysem gospodarczym. Uwzględniając jednak obecną sytuację gospodarczą kraju i trudne warunki finansowe rodzin Spółka przyznaje rację bankowi, że z ekonomicznego punktu widzenia bardziej racjonalne było wycofanie się z opisywanej transakcji kupna nieruchomości. W chwili obecnej Spółka nie ma podpisanej żadnej nowej umowy na budowę domu ani na roboty budowlane, co nie miało miejsca w poprzednich okresach. Racjonalnie i gospodarczo uzasadnione było więc wycofanie się z umowy kupna nieruchomości. W innym przypadku Spółka nie uzyskując takiego dochodu jak w 2008 r., nie byłaby w stanie spłacać rat kredytu, co w konsekwencji doprowadziłoby do jej likwidacji. Wpłacając zadatek w kwocie 100000 zł. Spółka poniosła znaczne straty z tego tytułu i ograniczyła swoją zdolność finansową do bieżącego regulowania swoich zobowiązań.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z powołanego przepisu wynika, że podatnik ma możliwość zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów, pod tym jednak warunkiem, że mają one związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiąganych przychodów. Ponadto, zaliczenie danego wydatku do kosztów podatkowych uzależnione jest od tego, czy nie mieści się on w katalogu wydatków, niestanowiących kosztów uzyskania przychodów, który zawiera art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

Innymi słowy nie każdy koszt poniesiony w celu uzyskania przychodów bądź zachowania lub zabezpieczenia ich źródła może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. W szczególności dany wydatek nie może być również wymieniony przez ustawodawcę wśród tych kosztów, które nawet jeśli są poniesione w celu osiągnięcia przychodu nie mogą stanowić kosztów podatkowych. Przepis art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawiera katalog wydatków niestanowiących z mocy ustawy kosztów uzyskania przychodów. Wśród wymienionych w tym artykule wydatków mieszczą się straty (koszty) powstałe w wyniku utraty dokonanych przedpłat (zaliczek, zadatków) w związku z niewykonaniem umowy - art. 16 ust. 1 pkt 56 cytowanej ustawy.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego należy wskazać, iż Spółka przekazała środki pieniężne jako zadatek, w związku z zawartą przedwstępną umową kupna-sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowa umowa nie została wykonana, a Spółka utraciła zadatek, w związku z czym do przedstawionego stanu faktycznego zastosowanie znajdzie art. 16 ust. 1 pkt 56 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Reasumując Spółka nie będzie mogła zaliczyć poniesionej w związku z opisaną transakcją straty do kosztów uzyskania przychodów.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu; ul. Św. Jakuba 20; 87-100 Toruń.