ITPB2/4511-60/16/TJ - PIT w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 18 stycznia 2016 r. (data wpływu 19 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1990 r. ojciec Wnioskodawczyni i Jej babcia - właściciele mieszkania i garażu - sprzedali nabywcom garaż wraz z udziałem w gruncie za kwotę 22 000000 zł, którą otrzymali. Sporządzono akt notarialny u notariusza działającego przy Sądzie. Nabywcy zapłacili też wszystkie opłaty jakie obowiązywały w tamtym czasie. Przez 25 lat płacili podatki gruntowe i od nieruchomości, zarządzali nieruchomością i remontowali ją. Garaż przystosowali na lokal do prowadzenia działalności usługowej. Po wielu latach okazało się, że notariusz wykreślił udział w gruncie i oddał do sądu bez gruntu. Twierdził, że był młody i niedoświadczony. Księgę wieczystą założono więc tylko dla budynku i nie ujawniono prawa własności garażu na rzecz nabywców. Po odkryciu tego faktu nabywcy zaczęli dochodzić swoich praw. Trwało to kilka lat. Ojciec i babcia Wnioskodawczyni wyrazili zgodę na naprawę zaistniałego błędu, ponieważ sprzedali garaż wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki stanowiącym 3/573 części na której znajduje się garaż i otrzymali za to pieniądze w 1990 r. Gdy babcia zmarła nieruchomość odziedziczył ojciec Wnioskodawczyni w całości.

W czasie gdy nabywcy zbierali dokumenty jakie były potrzebne w celu naprawienia błędu, w 2014 r. ojciec podarował Wnioskdoawczyni zadłużoną nieruchomość aktem darowizny. Po roku tj. w dniu 1 wrzesnia 2015 r. po uporządkowaniu praw własności/uzgodnieniu udziałów i ustanowieniu odrębnej własności garażu/ do gruntu sporządzono nowy akt u notariusza w formie ponownej sprzedaży, bo nie było innej możliwości. W akcie notarialnym napisano, że Wnioskodawczyni sprzedaje nabywcom odrębną własność lokalu niemieszkalnego z określonym udziałem we własności gruntu za cenę 10 000 zł. (wycena dokonana została dla potrzeb notariusza, aby ustalić opłaty).

Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na nowy akt bo taka była wola Jej babci i ojca. W akcie oświadczyła, że nie otrzymała żadnych pieniędzy. Nabywcy oświadczyli, iż zapłacili zbywającym, tj. ojcu Wnioskodawczyni i Jej babci za ten przedmiot, w dniu 22 października 1990 r. całą cenę i w związku z tym Wnioskodawczyni, aktualny właściciel lokalu, oświadcza, że uznaje cenę z zawartego aktu notarialnego za zapłaconą. Ojciec Wnioskodawczyni potwierdził fakt otrzymania całej ceny sprzedaży w 1990 r.

Wnioskodawczyni przekazała więc garaż nieodpłatnie, nie uzyskując żadnych korzyści majątkowych. W związku z tym nie uzyskała żadnego przychodu ani dochodu. Dochód uzyskał Jej ojciec i babcia w 1990 r. Wtedy było też przekazanie garażu, pieniędzy i zapłacenie opłat i podatków.Teraz było tylko uporządkowanie praw do nieruchomości.

W związku z powyższym opisem Wnioskodawczyni zadała następujące pytanie.

Czy w opisanej sytuacji należny jest podatek dochodowy, skoro nie wystąpił żaden dochód, a miało miejsce tylko uporządkowanie praw własności do gruntu?

Wnioskodawczyni uważa, że podatek dochodowy od osób fizycznych jak sama jego nazwa wskazuje płaci się w przypadku uzyskania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W przypadku Wnioskodawczyni nie wystąpił żaden dochód, ponieważ nieruchomość otrzymała na podstawie darowizny od ojca w 2014 r. i przekazała ją nieodpłatnie w 2015 r. Nie otrzymała żadnych pieniędzy ani innej formy zadośćuczynienia i żadnych korzyści majątkowych - co zostało potwierdzone w akcie notarialnym. Było to tylko sprostowanie dokumentów z 1990 r. Wycena nieruchomości i forma aktu - sprzedaż - była tylko dla potrzeb notariusza, żeby uregulować udziały w nieruchomości i naprawić błąd z 1990 r. Zgodnie z wolą ojca Wnioskodawczyni i zmarłej babci wyraziła tylko zgodę na nowy akt żeby uporządkować prawa do własności sprzed 25 lat. Dochód miał ojciec Wnioskodawczyni i Jej babcia w 1990 r. kiedy było przekazanie własności. Podatki i opłaty zapłacili nabywcy nieruchomości 25 lat temu. Zapłacenie podatku dochodowego od sprzedaży byłoby więc dla Wnioskodawczyni niesprawiedliwe i krzywdzące. Akt notarialny był tylko potwierdzeniem legalności sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa wieczystego użytkowania gruntów następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z treści wniosku wynika, że ojciec i babcia Wnioskodawczyni w 1990 r. dokonali sprzedaży garażu wraz z udziałem w gruncie. Do przejścia własności garażu wraz z udziałem w gruncie - z uwagi na wykreślenie go przez notariusza z pierwotnego aktu notarialnego - faktycznie nie doszło. Niemniej jednak nabywcy uiścili zbywającym całość ceny sprzedaży, jak również zarządzali nieruchomością jak właściciele przystosowując garaż do potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej. Po odkryciu nieprawidłowości zaistniałych w 1990 r. ojciec Wnioskodawczyni - będący już wówczas wyłącznym właścicielem garażu wraz z udziałem w gruncie na skutek nabycia spadku po zmarłej matce - w 2014 r. przekazał Wnioskodawczyni, na podstawie umowy darowizny tą nieruchomość. W celu uporządkowania spraw Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na zawarcie z nabywcami nowej umowy sprzedaży, w której napisano, że Wnioskodawczyni sprzedaje nabywcom odrębną własność lokalu niemieszkalnego z określonym udziałem we własności gruntu za cenę 10 000 zł. (wycena dokonana została dla potrzeb notariusza, aby ustalić opłaty). W umowie tej zastrzeżono, że całość ceny zapłacona została w 1990 r., a jej otrzymanie potwierdził ojciec Wnioskodawczyni. Wartość określona w umowie ustalona została natomiast na potrzeby notariusza, w celu ustalenia wysokości opłat.

W związku z powyższym opisem wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 350) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności oraz wskazuje, że, co do zasady, przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku - zobowiązującym i rozporządzającym. Dla przeniesienia własności - zbycia - a co za tym idzie dla wystąpienia sytuacji, z którą ustawa podatkowa wiąże powstanie obowiązku podatkowego dochodzi w momencie zawarcia ważnej umowy przenoszącej taką własność, a nie z chwilą faktycznego przeniesienia prawa do władania rzeczą jak właściciel.

Zatem, jeżeli tak jak w niniejszej sprawie, to Wnioskodawczyni - jako właścicielka przedmiotu sprzedaży - zawarła umowę sprzedaży, to faktycznie to Ona dokonała odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co istotne z punktu widzenia niniejszej sprawy dla powyższej oceny bez znaczenia pozostaje okoliczność, że Wnioskodawczyni nie otrzymała w związku ze sprzedażą żadnych środków finansowych. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) określany jest bowiem zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, jako wartość zbytej nieruchomości lub prawa wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie bowiem z treścią ww. przepisu przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wyjaśnić także należy, że stosownie do ust. 4 tego przepisu, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

W konsekwencji wskazać należy, że stosownie do art. 30e ust. 1 od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 jest - stosownie do ust. 2 ww. przepisu - dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast, jak wynika z art. 22 ust. 6d ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.