ITPB2/4511-1184/15/MM - Określenie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. Nr 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2015 r. (data wpływu 29 grudnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 marca 2015 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 17 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 29 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem nr ITPB2/4511-1184/15-2/MM, z dnia 4 marca 2016 r. wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia stwierdzonych braków. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 16 marca 2016 r. (data wpływu 17 marca 2016 r.).

We wniosku tym oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 8 września 2004 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość niezabudowaną, tj. działkę rolną o pow. 20.197 m², nr 279/23. Ww. zakupu dokonała, gdyż chciała uprawiać warzywa na własne potrzeby. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności rolnej, nie ma też gospodarstwa rolnego.

Status działki został zmieniony w 2014 r. - w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy nr... z dnia 30 maja 2014 r. - kiedy to nastąpił podział geodezyjny ww. nieruchomości, oznaczonej w ewidencji jako działka nr 279/23. Wnioskodawczyni podzieliła ww. nieruchomość w uzgodnieniu z rodziną.

W wyniku tego podziału uzyskano działki: nr 279/50 o pow. 1.197 m², nr 279/51 o pow. 1.198 m², nr 279/52 o pow. 1.216 m², nr 279/53 o pow. 1.197 m², nr 279/54 o pow. 1.202 m², nr 279/55 o pow. 1.212 m², nr 279/56 o pow. 1.216 m², nr 279/57 o pow. 1.251 m², nr 279/58 o pow. 1.051 m² (droga wewnętrzna); nr 279/59 o pow. 9.451 m².

Ww. decyzja o warunkach zabudowy nr... z dnia 30 maja 2014 r. dotyczy działek nr: 279/53, 279/50, 279/51, 279/52, 279/54, 279/55, 279/56 i 279/57. Działki te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były też przedmiotem najmu, dzierżawy, ani przedmiotem innej działalności

W dniu 11 sierpnia 2014 r. Wnioskodawczyni uzyskała pozwolenie na budowę dwóch budynków jednorodzinnych dwulokalowych. Po podpisaniu w dniu 15 kwietnia 2015 r. umowy na wykonanie usługi budowy budynku w stanie surowym z firmą budowlaną, rozpoczęła budowę budynku (mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego) o pow. całkowitej równej 220 m², umiejscowionego na działce nr 279/53. Budynek ten miał zostać przeznaczony na potrzeby własne rodziny.

Ze względu na sytuację finansową i rodzinną Wnioskodawczyni musiała zrezygnować z budowy i podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości spółce KBS Development, która przejęła od Wnioskodawczyni zobowiązania wobec firmy, która wykonywała budowę. Ww. spółka kupiła od Wnioskodawczyni działkę nr 278/53 z rozpoczętą budową, działkę nr 279/52 z pozwoleniem na budowę oraz udział 2/8 w działce oznaczonej nr 279/58.

W dniu sprzedaży budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy (jeden lokal mieszkalny miał pow. 110 m²) był w stanie surowym otwartym, z oknami i dachówką.

Przy ww. sprzedaży Wnioskodawczyni nie korzystała z biur pośrednictwa nieruchomości, sprzedaży tej nie ogłaszała w prasie, ani w Internecie. Droga dojazdowa położona na działce 279/58 nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ponadto w 1970 r. Wnioskodawczyni kupiła wraz z mężem działkę, na której zbudowali dom. Po śmierci małżonka Wnioskodawczyni sprzedała dom i kupiła dla siebie mieszkanie, w którym mieszka. Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości żadnych innych transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie posiada innych nieruchomości z wyjątkiem mieszkania, w którym mieszka. Obecnie nie zamierza sprzedawać działek wydzielonych z działki 279/23.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 279/23 korzysta ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. Czy sprzedaż działki zabudowanej budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym, stan surowy z oknami i dachówką jest opodatkowany 8% stawką podatku VAT.

Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie podatku VAT odpowiedź udzielona zostanie w odrębnym piśmie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 279/23 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ działkę tę nabyła 8 września 2004 r., tak więc od jej zakupu minęło 5 lat. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż działki po upływie 5 lat nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wnioskodawczyni nie prowadzi oraz nie prowadziła działalności gospodarczej, a budowa budynku była prowadzona na własne potrzeby rodziny. Natomiast dla drugiej działki uzyskała pozwolenie na budowę "z myślą o wnukach". Z budowy zrezygnowała tylko z uwagi na sytuację rodzinną, opisana sytuacja przerosła jej możliwości finansowe. Dlatego też Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna zostać obciążona podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 tej ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 3 tej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 8 września 2004 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość niezabudowaną, tj. działkę rolną o pow. 20.197 m², nr 279/23. Ww. nieruchomość nabyła, gdyż chciała uprawiać warzywa na własne potrzeby. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności rolnej, nie ma też gospodarstwa rolnego.

Status nieruchomości został zmieniony w 2014 r., kiedy to - w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy nr... z dnia 30 maja 2014 r. - nastąpił podział geodezyjny działki, oznaczonej w ewidencji nr 279/23. Wnioskodawczyni podzieliła działkę w uzgodnieniu z rodziną.

W wyniku tego podziału uzyskano działki: nr 279/50 o pow. 1.197 m², nr 279/51 o pow. 1.198 m², nr 279/52 o pow. 1.216 m², nr 279/53 o pow. 1.197 m², nr 279/54 o pow. 1.202 m², nr 279/55 o pow. 1.212 m², nr 279/56 o pow. 1.216 m², nr 279/57 o pow. 1.251 m², nr 279/58 o pow. 1.051 m² (droga wewnętrzna); nr 279/59 o pow. 9.451 m².

Ww. decyzja o warunkach zabudowy nr... z dnia 30 maja 2014 r. dotyczy działek nr: 279/53, 279/50, 279/51, 279/52, 279/54, 279/55, 279/56 i 279/57. Działki te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były też przedmiotem najmu, dzierżawy, ani przedmiotem innej działalności

W dniu 11 sierpnia 2014 r. Wnioskodawczyni uzyskała pozwolenie na budowę dwóch budynków jednorodzinnych dwulokalowych. Po podpisaniu w dniu 15 kwietnia 2015 r. umowy na wykonanie usługi budowy budynku w stanie surowym z firmą budowlaną, rozpoczęła budowę budynku (mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego) o pow. całkowitej równej 220 m², umiejscowionego na działce nr 279/53. Budynek ten miał zostać przeznaczony na potrzeby własne rodziny.

Ze względu na sytuację finansową i rodzinną Wnioskodawczyni musiała zrezygnować z budowy i podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości spółce KBS Development, która przejęła od Wnioskodawczyni zobowiązania wobec firmy, która wykonywała budowę. Ww. spółka kupiła od Wnioskodawczyni działkę nr 278/53 z rozpoczętą budową, działkę nr 279/52 z pozwoleniem na budowę oraz udział 2/8 w działce oznaczonej nr 279/58.

W dniu sprzedaży budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy (jeden lokal mieszkalny miał pow. 110 m²) był w stanie surowym otwartym, z oknami i dachówką.

Przy ww. sprzedaży Wnioskodawczyni nie korzystała z biur pośrednictwa nieruchomości, sprzedaży tej nie ogłaszała w prasie, ani w Internecie. Droga dojazdowa położona na działce 279/58 nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ponadto w 1970 r. Wnioskodawczyni kupiła wraz z mężem działkę, na której zbudowali dom. Po śmierci małżonka Wnioskodawczyni sprzedała dom i kupiła dla siebie mieszkanie, w którym mieszka. Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości żadnych innych transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie posiada innych nieruchomości z wyjątkiem mieszkania, w którym mieszka. Obecnie nie zamierza sprzedawać działek wydzielonych z działki 279/23.

Analizując przedmiotową sprawę należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy dokonana przez Wnioskodawczynię sprzedaż nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Artykuł 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Aby określone czynności związane ze zbyciem składników majątku, uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą one mieć charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawczynię do prowadzonej działalności gospodarczej należy ocenić zamiar, okoliczności i cel nabycia nieruchomości, z której wyodrębnione zostały działki, które Wnioskodawczyni sprzedała, działań poprzedzających ich zbycie i samego zbycia.

Okoliczności przedstawione we wniosku, tj. nabycie w 2004 r. niezabudowanej nieruchomości celem uprawy warzyw na własne potrzeby oraz fakt, że Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości żadnych transakcji sprzedaży (za wyjątkiem sprzedaży po śmierci męża działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym) ani też nie zamierza sprzedawać działek wydzielonych z działki nr 279/23 nie wskazują na to, by sprzedaż działek wyodrębnionych z tej nieruchomości, w tym działki z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego (w stanie surowym zamkniętym), została dokonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwłaszcza, że jak wskazuje Wnioskodawczyni budowa realizowana była na własne cele rodziny i zrezygnowała z tej budowy tylko dlatego, że nie podołała jej finansowo.

Przychodu ze sprzedaży wyodrębnionych działek, nie sposób również zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych albowiem sprzedaż ta została dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości, a w konsekwencji, przychód jaki uzyskała Wnioskodawczyni z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bydgoszczy, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.