ITPB2/436-92/14/DSZ - Ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku wyboru oferty w przetargu ograniczonym na zbycie lokalu i przyległych budynków gospodarczych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2014 r. (data wpływu 7 kwietnia 2014 r.) uzupełnionym pismami z dnia 23 kwietnia 2014 r. (data wpływu 30 kwietnia 2014 r.), pismem z dnia 18 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.) oraz pismem z dnia 18 czerwca 2014 r. (data wpływu 25 czerwca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania - jest prawidłowe.

W dniu 7 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 30 kwietnia 2014 r., w dniu 20 czerwca 2014 r. oraz w dniu 25 czerwca 2014 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest byłym pracownikiem Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe. Zatrudniony był w następujących jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych: Nadleśnictwo B. od 1 lipca 1993 r. do 30 kwietnia 1997 r., oraz Nadleśnictwo N. od 1 maja 1997 r. do 3 stycznia 2011 r.

Obecnie Wnioskodawca nie jest związany umową o pracę z Lasami Państwowymi, ani z innym pracodawcą. Wnioskodawca prowadzi indywidualne gospodarstwo rolne.

W dniu 14 marca 2014 r. Wnioskodawca uczestniczył w przetargu ograniczonym na zbycie lokalu wolnego (pustostanu) i przyległych dwóch budynków gospodarczych położonych w miejscowości Z. na działce nr 4093/3 o powierzchni 0,1568 ha w Nadleśnictwie N. Organizatorem przetargu była Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych w Sz. Zaproszenie do udziału w przetargu Wnioskodawca otrzymał pismem z dnia 11 lutego 2014 r.

Dnia 18 marca 2014 r. Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Sz. poinformował Wnioskodawcę pisemnie o przyjęciu Jego oferty.

Wycena rzeczoznawcy majątkowego dotycząca przedmiotu przetargu stanowiąca zarazem cenę wywoławczą to 103.660 zł.

Zaoferowana przez Wnioskodawcę cena zakupu w postępowaniu przetargowym to 1.000.001 zł.

Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że w związku z art. 40a pkt 4, 9 i 11 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach cena, jaką zapłaci za nabytą nieruchomość (nie licząc kosztów notarialnych) wyniesie 95% ceny oferowanej na przetargu, tj. 50.000,05 zł.

Wnioskodawca oświadcza ponadto, że nigdy nie był pracownikiem organizującej opisany przetarg Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Sz., nigdy również nie był najemcą zakupionego przez Niego ww. lokalu (pustostanu). Wnioskodawca zauważa także, że nie jest emerytem ani rencistą - jedynym źródłem Jego przychodów są dochody z prowadzonego gospodarstwa rolnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wartość podatku od czynności cywilnoprawnych powinna zostać naliczona od wartości wyceny rzeczoznawcy majątkowego podanej w zaproszeniu do udziału w przetargu, tj. 103.660 zł.

Zdaniem Wnioskodawcy, wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych powinna być naliczona od wartości rynkowej nabywanej nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. od kwoty 103.660 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, zakresem przedmiotowym ustawy objęte są również zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży, zgodnie z brzmieniem art. 4 pkt 1 ww. ustawy, na kupującym.

Z kolei art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli natomiast podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość rzeczy i praw majątkowych jest ustalana przez strony umowy sprzedaży. Jednakże, w przypadku, gdy odbiega ona od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania wartości przedmiotu tej czynności cywilnoprawnej w sposób odbiegający od jej wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - wynosi 2%.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest byłym pracownikiem Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe. W dniu 14 marca 2014 r. uczestniczył w przetargu ograniczonym na zbycie lokalu wolnego (pustostanu) i przyległych dwóch budynków gospodarczych położonych w miejscowości Z. na działce nr 4093/3 o powierzchni 0,1568 ha. w Nadleśnictwie N. Dnia 18 marca 2014 r. Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Sz. poinformował Wnioskodawcę pisemnie o przyjęciu Jego oferty. Wycena rzeczoznawcy majątkowego dotycząca przedmiotu przetargu stanowiąca zarazem cenę wywoławczą to 103.660 zł. Zaoferowana przez Wnioskodawcę cena zakupu w postępowaniu przetargowym to 1.000.001 zł. Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że w związku z art. 40a pkt 4, 9 i 11 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach cena, jaką zapłaci za nabytą nieruchomość (nie licząc kosztów notarialnych) wyniesie 95% ceny oferowanej na przetargu, tj. 50.000,05 zł.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że zgodnie z art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59 z późn. zm), Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym. Ustęp 2 analizowanego przepisu stanowi natomiast, że ustalenie ceny nieruchomości przy sprzedaży, o której mowa w ust. 1, następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.), cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Z kolei art. 67 ust. 2 pkt 1 statuuje, że przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości.

Szczegółowe regulacje dotyczące sposobów i metod określania wartości nieruchomości zawarte zostały w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomości - Wycena nieruchomości, w szczególności w jego rozdziale 1 - Określanie wartości nieruchomości. I tak w myśl art. 150 ust. 1 pkt 1, w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Pojęcie wartości rynkowej podlega zdefiniowaniu w treści przepisu art. 151 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ww. ustawy).

Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stwierdzić należy, że, zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy, podstawę opodatkowania w niniejszej sprawie stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości określona przez biegłego rzeczoznawcę, tj. kwota 103.660 zł, jeżeli stanowi ona wartość rynkową nabywanej rzeczy w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji podatek według stawki 2% należy zapłacić od wskazanej wyżej wartości rynkowej nieruchomości.

Końcowo należy zauważyć, mając na uwadze treść przepisu art. 14b Ordynacji podatkowej, iż w przedmiotowej sprawie tut. organ wydając interpretację prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy wycena rzeczoznawcy majątkowego dotycząca przedmiotu przetargu stanowiąca zarazem cenę wywoławczą (103.660 zł) stanowi w istocie rzeczy wartość rynkową nabytej przez Wnioskodawcę nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie natomiast z zasadą dochodzenia do prawdy materialnej wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Podstawowym narzędziem realizacji tej zasady jest zaś postępowanie dowodowe, które nie jest prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej. Stąd ustalenie prawdy obiektywnej (materialnej) nie jest tu możliwe w sposób ścisły, jak można tego wymagać na gruncie postępowania podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.