ITPB2/436-188/11/TJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2011 r. (data wpływu 22 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 22 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca - Spółka z o.o. - jest polską spółką prowadzącą działalność w branży deweloperskiej. W ramach jednego z planowanych projektów inwestycyjnych Spółka zamierza nabyć od osób fizycznych nieruchomość w postaci niezabudowanej działki gruntu o powierzchni 4.777 m ^2. Nieruchomość stanowi współwłasność w częściach ułamkowych czterech osób fizycznych (w tym jedna z części ułamkowych stanowi współwłasność ustawową małżonków), które nie prowadzą aktualnie zarejestrowanej działalności gospodarczej i niebędących zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedający nabyli prawo własności nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzeniu zasiedzenia.

W dniu 27 października 2010 r. Sprzedający uzyskali dla nieruchomości prawomocną decyzję prezydenta miasta o warunkach zabudowy, ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Zgodnie z treścią decyzji, nieruchomość została przeznaczona dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, handlem i biurami na parterze, garażem podziemnym (częściowo naziemnym), niezbędną infrastrukturą techniczną oraz odcinkiem kanalizacji.

W dniu 9 września 2011 r., Spółka zawarła ze sprzedającymi umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami umowy, z tytułu sprzedaży nieruchomości, sprzedający otrzymają część wynagrodzenia w formie własności lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich miejscami parkingowymi, które zostaną wybudowane przez Spółkę na nieruchomości w ramach planowanej inwestycji (o łącznej powierzchni 1500 m ²).

Wobec powyższego zadano następujące pytanie:

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze w zakresie opodatkowania opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości od sprzedających. Zgodnie bowiem z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W ocenie Wnioskodawcy, w celu potwierdzenia, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, należy wykazać łączne spełnienie następujących przesłanek: (i) analizowana transakcja będzie objęta reżimem opodatkowania VAT, (ii) analizowana transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. W celu określenia czy przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości na rzecz Spółki przez sprzedających będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w pierwszej kolejności konieczne jest więc określenie, czy transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów. W tym celu kluczowe jest natomiast wykazanie, że osoby fizyczne sprzedające nieruchomość działają w tym zakresie w charakterze podatników VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami tego podatku są m.in.: osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl ust. 2 tego przepisu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność (...) handlowców (...), również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie natomiast z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, przesądzenie kwestii wykonywania "samodzielnej działalności gospodarczej" w rozumieniu przepisów VAT przez osoby zbywające "prywatny" majątek nieruchomy, które nie prowadzą formalnie działalności gospodarczej, determinują dwie zasadnicze przesłanki:

(i) treść zamiaru sprzedawcy w momencie nabywania tych gruntów (t.j. pozyskanie nieruchomości dla celów prywatnych lub zamiarem ich wykorzystania dla celów gospodarczych); oraz w dalszej kolejności

(ii) obiektywne okoliczności faktyczne związane ze sprzedażą nabytej nieruchomości.

Według Wnioskodawcy powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wr 1054/10) oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. akt I SA/Bd 309/11.

W ocenie Wnioskodawcy, z treści powołanych orzeczeń można wywnioskować, że jeżeli:

W przedmiotowej sprawie o fakcie, że sprzedający uzyskując prawo własności do nieruchomości (w drodze zasiedzenia) działali z intencją jej zbycia, a nie wykorzystania dla celów prywatnych, świadczą jednoznacznie poniższe okoliczności:

* niedługo po prawomocnym zasiedzeniu nieruchomości sprzedający wystąpili do prezydenta miasta z wnioskiem o wydanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy z przeznaczeniem dla "inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, handlem i biurami w parterze, garażem podziemnym" i uzyskali stosowną decyzję. Treść wniosku i przyznanej decyzji o warunkach zabudowy (t.j. rodzaj docelowego obiektu dla zagospodarowania działki, o który ubiegali się sprzedający), jednoznacznie potwierdzają, że sprzedającym zależało na przygotowaniu nieruchomości pod inwestycję komercyjną, a nie w celu zaspokajania swych prywatnych celów mieszkaniowych,

* po prawomocnym zasiedzeniu nieruchomości, sprzedający aktywnie poszukiwali inwestora chętnego do jej nabycia umieszczając stosowne ogłoszenia w internecie, w opisie podkreślające komercyjny charakter przeznaczenia nieruchomości (t.j. istnienie warunków zabudowy z przeznaczeniem dla inwestycji w budynki o powierzchni użytkowo-mieszkalnej oraz handlowo-usługowej),

* w ramach umowy ze Spółką, sprzedający przyjęli jako element wynagrodzenia (rozliczenia ceny za nieruchomości) przyszłe lokale mieszkaniowe o znacznej powierzchni (1500 m ²) w budynku, który Spółka planuje wznieść na nieruchomości. Wskazana znaczna powierzchnia użytkowa lokali mieszkaniowych, którą sprzedający zgodnie z umową zagwarantowali sobie w rozliczeniu za nieruchomość, jednoznacznie sugeruje, że sprzedający jeszcze przed zbyciem nieruchomości planują wykorzystanie otrzymanych w rozliczeniu lokali mieszkalnych dla celów komercyjnych. a nie prywatnych (t.j. dla celów ich przyszłej sprzedaży lub najmu). Oznacza to, że już w momencie planowania sprzedaży nieruchomości i negocjowania umowy, sprzedający działali z zamiarem prowadzenia komercyjnej działalności w zakresie obrotu/gospodarowania nieruchomościami.

Według Wnioskodawcy powyższe okoliczności potwierdzają jednoznacznie zamiar sprzedających do wykonywania czynności handlowych "w sposób częstotliwy". Tym samym w ocenie Spółki przywołane okoliczności faktyczne planowanej transakcji jednoznacznie wskazują, że sprzedający będą działać w jej ramach w charakterze podatników VAT.

Prawidłowość kwalifikacji działań sprzedających odnośnie planowanego zbycia nieruchomości, jako realizacji samodzielnej działalności gospodarczej w rozumieniu regulacji VAT potwierdza także dotychczasowa praktyka sądów administracyjnych, przykładem której jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 sierpnia 2011 r., sygn. akt I SA/Ol 452/11. Stanowisko Spółki, w Jej ocenie, jest również spójne z wytycznymi wypływającymi z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10).

Wnioskodawca wyjaśnia, że w przedmiotowej sprawie, wykazano, że sprzedający jednoznacznie podejmowali "aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami". W rezultacie, mając na względzie, zaprezentowane argumenty, zdaniem Spółki należy uznać, że w analizowanej transakcji zbycia nieruchomości sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT, a tym samym cała transakcja będzie objęta reżimem opodatkowania VAT. Ponieważ nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu, przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową dostawa tego rodzaju nieruchomości przez podatników VAT (a taki status jak wykazała powyższej Spółka będą mieli w ramach transakcji sprzedający), podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT (w 2011 r. wynoszącą 23%). Z uwagi na zaprezentowane powyżej okoliczności, t.j. fakt, iż w ocenie Spółki dostawa nieruchomości przez sprzedających będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z tego podatku transakcja będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 2 pkt 4 wskazanej ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Przepis ten ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona.

Wskazać również należy, że w przypadku umowy sprzedaży i zamiany, której przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych decyduje okoliczność, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Powyższe oznacza, że zwolnienie ww. umowy sprzedaży lub zamiany z opodatkowania podatkiem od towarów i usług spowoduje, że czynność taka podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć od osób fizycznych nieruchomość w postaci niezabudowanej działki gruntu o powierzchni 4.777 m ^2. Nieruchomość stanowi współwłasność w częściach ułamkowych czterech osób fizycznych (w tym jedna z części ułamkowych stanowi współwłasność ustawową małżonków), które nie prowadzą aktualnie zarejestrowanej działalności gospodarczej i niebędących zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedający nabyli prawo własności nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzeniu zasiedzenia. Dla nieruchomości tej uzyskali również prawomocną decyzję prezydenta miasta o warunkach zabudowy, ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Zgodnie z treścią decyzji, nieruchomość została przeznaczona dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, handlem i biurami na parterze, garażem podziemnym (częściowo naziemnym), niezbędną infrastrukturą techniczną oraz odcinkiem kanalizacji. Zgodnie natomiast z postanowieniami umowy przedwstępnej, z tytułu sprzedaży nieruchomości, sprzedający otrzymają część wynagrodzenia w formie własności lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich miejscami parkingowymi, które zostaną wybudowane przez Spółkę na nieruchomości w ramach planowanej inwestycji (o łącznej powierzchni 1500 m ²).

W odniesieniu do tak przedstawionego zdarzenia przyszłego, z wydanej na wniosek Spółki interpretacji indywidualnej z dnia 7 grudnia 2011 r., znak ITPP2/443-1633/11/AF, potwierdzającej w całości stanowisko Wnioskodawcy wynika, że w opisanej we wniosku sytuacji sprzedający działać będą w charakterze podatników VAT, a więc opisana transakcja sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z czym Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem przedmiotowej nieruchomości.

Powyższe oznacza, że w sytuacji opisanej we wniosku, nabycie przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ze względu na wystąpienie wyłączenia, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Odnosząc się natomiast do powołanych wyroków należy stwierdzić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.