ITPB2/436-106/12/TJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 29 maja 2012 r. (data wpływu 11 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 11 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo rolne. Wnioskodawca nie prowadzi innej działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do ewidencji działalności gospodarczej. Jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie prowadzonej działalności rolniczej. Jego małżonka prowadzi działalność gospodarczą z głównym profilem działalności określonym jako wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z), faktycznie prowadzi działalność gospodarczą poprzez wykonywanie usług transportowych i usług dla rolnictwa sprzętem rolniczym (kombajny, ciągniki). Wnioskodawca ani jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca wraz z małżonką są właścicielami nieruchomości gruntowych (dalej: nieruchomość), częściowo zabudowanych, których własność nabyli na podstawie umowy darowizny z dnia 21 stycznia 2005 r. Dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W skład nieruchomości wchodzą działki w rejestrze gruntów oznaczone jako rowy, grunty orne oraz użytki rolne zabudowane. Nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Nieruchomość nie została wprowadzona jako środek trwały do działalności gospodarczej prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli w dniu 27 października 2011 r. notarialną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z Inwestorem, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości nastąpi po spełnieniu następujących warunków: uzyskaniu przez Inwestora decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę oraz komercjalizacji inwestycji. Inwestorem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która zamierza na nieruchomości wybudować centrum handlowe. Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili Inwestorowi pełnomocnictwa aby ten mógł dysponować nieruchomością na cele budowlane. Do chwili obecnej Inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy wydaną w dniu 19 grudnia 2011 r., decyzję zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenie na budowę wydaną w dniu 18 kwietnia 2012 r. Inwestor jest w fazie komercjalizacji inwestycji. Nadto Inwestor zwrócił się do Starosty o wyłączenie z produkcji rolnej działek wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości. Starosta w dniu 28 lutego 2012 r. wydał decyzję wyrażającą zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej działek wchodzących w skład nieruchomości, w stosunku do której została zawarta pomiędzy Wnioskodawcą i jego małżonką a inwestorem przedwstępna umowa sprzedaży. Wnioskodawca nie ma wiedzy, kiedy Inwestor dokona faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, jak również kiedy ten fakt zostanie zgłoszony do ewidencji gruntów i budynków. W ocenie Wnioskodawcy nastąpi to jednak dopiero po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają obecnie zawrzeć z Inwestorem umowę sprzedaży ww. nieruchomości. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży wszystkie zabudowania ze sprzedawanej nieruchomości (w tym dotychczasowe mieszkanie Wnioskodawcy i jego małżonki) mają zostać usunięte przez ich rozebranie. Do dnia sprzedaży nieruchomości nie rozpoczną się żadne prace budowlane związane z budową centrum handlowego. Wnioskodawca wraz z małżonką część wynagrodzenia uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości zamierzają przeznaczyć w ciągu 2 lat na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (budowa siedliska rolniczego na innej nieruchomości, która zostanie zakupiona po zawarciu umowy sprzedaży ww. nieruchomości).

Wobec powyższego zadano następujące pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych:

Czy w przypadku dokonania sprzedaży ww. nieruchomości transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży ww. nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który w całości obciąża Inwestora (kupującego), a nie Wnioskodawcę i jego małżonkę. Wskazuje także, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu jej dokonania jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wobec tego, zdaniem Wnioskodawcy, skoro w przedmiotowej sprawie transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to należy opodatkować niniejszą transakcję podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w pkt 1 lit. a umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca, będący wspólnie z żoną właścicielem nieruchomości gruntowych częściowo zabudowanych, nabytych w drodze darowizny w dniu 21 stycznia 2005 r., w dniu 27 października 2011 r. zawarł notarialną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z Inwestorem, który zamierza pobudować na nich centrum handlowe. Zgodnie z ww. umową sprzedaż nieruchomości nastąpi po spełnieniu następujących warunków: uzyskaniu przez Inwestora decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę oraz komercjalizacji inwestycji. Do chwili obecnej Inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy wydaną w dniu 19 grudnia 2011 r., decyzję zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenie na budowę wydaną w dniu 18 kwietnia 2012 r., jak również właściwy starosta w dniu 28 lutego 2012 r. wydał decyzję wyrażającą zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej działek wchodzących w skład nieruchomości. W związku z powyższym Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży ww. nieruchomości.

Wobec tak przedstawionej sytuacji wyjaśnić należy, że stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 przy umowie sprzedaży, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy przy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym stawka podatku wynosi 2%. Jednocześnie zauważyć należy, że stosownie do art. 4 pkt 1 w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano również sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 2 pkt 4 wskazanej ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Przepis ten ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona.

Wskazać również należy, że w przypadku umowy sprzedaży i zamiany, której przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych decyduje okoliczność, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Powyższe oznacza, że zwolnienie ww. umowy sprzedaży lub zamiany z opodatkowania podatkiem od towarów i usług spowoduje, że czynność taka podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W rezultacie stwierdzić należy, że jeżeli w rzeczywistości opisana transakcja sprzedaży nieruchomości, jak twierdzi Wnioskodawca, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wówczas będzie ona opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec tego podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie wyjaśnić należy, że obowiązek podatkowy z tego tytułu, w przypadku opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie będzie ciążył na Wnioskodawcy, jako sprzedającym, a na nabywającym nieruchomości Inwestorze.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.