ITPB2/415-837/09/MK - Ustalenie przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego po cenie niższej niż rynkowa, w sytuacji gdy w umowie sprzedaży ustanowiona została dożywotnia służebność osobista na rzecz zbywcy nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 13 października 2009 r. (data wpływu - 14 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe, o ile zostaną spełnione niżej przytoczone warunki.

W dniu 14 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2009 r. dokonał Pan w drodze umowy ze spółdzielnią mieszkaniową przekształcenia dotychczas mu przysługującego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo odrębnej własności.

Obecnie nosi się Pan z zamiarem zbycia ww. lokalu przed upływem 5 lat. Cenę mieszkania ustalono ma kwotę 10.000 zł, podczas gdy jego wartość rynkowa wynosi ok. 100.000 zł. Ustalona w ten sposób cena wynika z faktu, że w umowie sprzedaży zostanie ustanowiona na Pana rzecz dożywotnia służebność osobista, polegająca na wyłącznym prawie do korzystania ze stanowiącego przedmiot ww. transakcji lokalu. Z tytułu ustanowionej służebności będzie Pan ponosił na rzecz nowego właściciela częściowe koszty utrzymania mieszkania (c.o., ciepła i zimna woda, wywóz śmieci) w kwocie ustalonej przez zarządcę nieruchomości, nie więcej jednak niż 200 zł miesięcznie.

Jest Pan rencistą z orzeczoną II grupą inwalidzką i z tego tytułu otrzymuje rentę stałą w kwocie 698 zł miesięcznie. Z tej kwoty pokrywa Pan koszty czynszu (aktualnie 355 zł miesięcznie) oraz leczenia w kwocie ok. 250 zł miesięcznie. Sprzedaż lokalu pozwoli Panu na znaczące obniżenie kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania i będzie stanowić spory "zastrzyk" pieniędzy, który będzie mógł przeznaczyć na leki i bieżące utrzymanie. Nadto jest Pan osobą samotną i nie posiada żadnej rodziny, w związku z czym nie może liczyć na pomoc.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przytoczone we wniosku okoliczności mogą być uznane przez organ podatkowy za uzasadnioną przyczynę ustalenia ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego jako znacznie odbiegającej od jego wartości rynkowej.

Pana zdaniem, sposób ustalenia ceny sprzedaży spełnia określoną w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłankę uzasadnionej przyczyny do przyjęcia ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej zbywanego lokalu mieszkalnego.

Wynika to z tego, że ww. mieszkanie będzie zbywane jednocześnie wraz z ustanowieniem na Pana rzecz dożywotniej służebności osobistej. Nabywca, kupując opisany lokal, nie będzie mógł z niego korzystać do chwili Pana śmierci, a jednocześnie będzie ponosił część kosztów związanych z jego eksploatacją (na chwilę obecną jest to 155 zł miesięcznie). W Pana opinii, należy też zwrócić uwagę, że obecnie koszt wynajęcia takiego mieszkania (kawalerka o powierzchni 28,5 m² wynosi ok. 700 zł miesięcznie oraz koszty czynszu (355 zł miesięcznie). Nabywca, nie mogąc korzystać z nabytego lokalu, jak również go wynająć, będzie ponosił z tego tytułu straty, stąd też w takiej sytuacji nikt nie zapłaci za niego ceny zbliżonej do wartości rynkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pana w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe, o ile zostaną spełnione niżej przytoczone warunki.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 % od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest zatem cena wynikająca z aktu notarialnego. Podwyższenie tej ceny w trybie art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możliwe jest w sytuacji gdyby cena ta znacznie odbiegała od cen podobnych nieruchomości na tym obszarze. Istotnym jest również zaistnienie "uzasadnionej przyczyny", skutkującej ustaleniem ceny sprzedaży odbiegającej od wartości rynkowej. Ustalona przez strony w umowie cena z pewnych względów może być niższa od wartości rynkowej, lecz w takiej sytuacji w ewentualnym postępowaniu podatkowym lub kontrolnym na podatniku ciąży obowiązek wykazania i uzasadnienia tej przyczyny.

Zatem w świetle przytoczonego przepisu wartość rynkowa nieruchomości stanowi podstawę opodatkowania dopiero wówczas, gdy zostanie wykazane, że cena określona w umowie odbiega od wartości rynkowej w znacznym stopniu i bez uzasadnionej przyczyny, które to przyczyny podają strony umowy, wyjaśniając motywy, jakimi się kierowały zawierając umowę, w szczególności co do wysokości ceny. Racjonalne wyjaśnienie tych przyczyn uniemożliwia ustalenie podstawy opodatkowania według wartości rynkowej.

Nadto dokonanie oszacowania wartości jest możliwe tylko w przypadku, gdy podatnik odmówi odpowiedzi albo gdy nie dokona zmiany wartości, albo gdy przyczyny przez niego podane nie są wiarygodne i uzasadnione.

Niemniej jednak - odnosząc się do postawionego we wniosku pytania - wyjaśnić należy, iż postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających. Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym "sprawy podatkowej" wynikającej z przytoczonego we wniosku zdarzenia lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego zdarzenia.

Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może bowiem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu kontrolnym czy podatkowym prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację.

Wobec powyższego powołane we wniosku okoliczności mogą stanowić uzasadnioną przyczynę dla ustalenia ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego znacznie odbiegającej od jego wartości rynkowej, jednakże rozstrzygnięcie tej kwestii należy w myśl art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kompetencji organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej po uprzednim wezwaniu strony umowy do zmiany ceny sprzedaży lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie jej w wysokości znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

Natomiast ocena, czy ustalona w określony we wniosku sposób cena nie będzie odbiegała od wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie może być we wskazanej we wniosku sytuacji przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Bowiem to w gestii organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej mieści się ocena i przeprowadzenie stosownego postępowania w celu stwierdzenia czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 19 ust. 4 ustawy, w tym również uwzględnienia opinii biegłego lub biegłych.

Natomiast w świetle art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie zaś do treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.