ITPB2/415-38/09/BK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2009 r. (data wpływu 15 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia garażu - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 stycznia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia garażu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 14 listopada 2007 r. nabyła Pani w użytkowanie wieczyste nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o pow. 20 m^2, udział wynoszący 1/77 części działki obszaru 1.774 m² - stanowiącego plac manewrowy - jako grunt niezbędny do korzystania z garażu oraz budynek garażowy stanowiący odrębną nieruchomość, wybudowany przed dniem 5 grudnia 1990 r. ze środków własnych. Powołany przez Urząd Miasta rzeczoznawca wycenił wartość garażu na kwotę 10.000 zł. Pierwsze opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu - działki poniosła Pani w kwocie 800 zł, a za użytkowanie wieczyste gruntu - działki, w udziale wynoszącym 1/77 części w kwocie 1.025 zł 92 gr.

W dniu 15 grudnia 2008 r. sprzedała Pani prawo wieczystego użytkowania działki oraz własność budynku niemieszkalnego - garażu stanowiącego odrębną nieruchomość za cenę 18.000 zł. Natomiast udział wynoszący 1/77 części w prawie wieczystego użytkowania działki oznaczonej w ewidencji gruntów przekazała Pani nabywcom w formie darowizny. Końcowo przedstawia Pani sposób wyliczenia podatku, jaki będzie musiała zapłacić w związku z tą sprzedaż, uwzględniając w nim wartość garażu określony przez rzeczoznawcę oraz opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przedstawiony przez Wnioskodawczynię sposób wyliczenia podatku, z uwzględnieniem wartości garażu oraz poniesionych opłat za wieczyste użytkowanie gruntów jest prawidłowy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przyjęcie do obliczenia podatku wartości garażu określonej przez rzeczoznawcę i innych wartości, wynikających z aktu notarialnego jest prawidłowa, bowiem garaż został wybudowany w 1990 r. i w związku z czym nie posiada rachunków, które z uwagi na upływ okresu ich przechowywania potwierdzałyby nakłady jakie poniosła przy jego budowie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że umową z dnia 14 listopada 2007 r. nabyła Pani nieodpłatnie nieruchomość niemieszkalną (garaż). Wraz z tą nieruchomością nabyła Pani także prawo użytkowania wieczystego działki, na której znajduje się garaż będący przedmiotem transakcji oraz udział w gruncie niezbędnym do korzystania z garażu.

W chwili ustanowienia tego prawa wysokość pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów uzgodniono w umowie na kwotę 1.825,92 zł, natomiast dalsze opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu w kwocie 384 zł W dniu 15 grudnia 2008 r. sprzedała Pani prawo wieczystego użytkowania działki wraz z garażem, stanowiącym odrębną nieruchomość za cenę łączną 18.000 zł. Sprzedaż ta nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od dnia nabycia (wykupu). Jednocześnie darowała Pani swój udział wynoszący 1/77 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można m.in. opłatę notarialną, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, opłatę sądową.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży ww. garażu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu z nim związanego jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu określone zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ww. ustawy.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d tejże ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Szczegółowe zasady oddawania nieruchomości w wieczyste użytkowanie określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Na podstawie art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Opłaty te wnosi się właścicielowi gruntu, którym jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Pierwsza opłata pobierana jest jedynie od pierwszego użytkownika wieczystego i wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Należność ta podlega wpłacie jednorazowo (jeżeli oddanie nieruchomości w wieczyste użytkowanie nastąpiło w drodze przetargu) lub może być rozłożona na oprocentowane raty (jeżeli oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiło w drodze bezprzetargowej). Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi od 0,3 do 3% ceny gruntu. Opłaty te wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.

Do kosztów uzyskania przychodów można zatem zaliczyć pierwszą opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu stanowiącą wydatek na nabycie tego prawa, ale tylko w tej części, która bezpośrednio dotyczy będącego przedmiotem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, nie zaś będącego przedmiotem darowizny udziału w gruncie.

Nie sposób natomiast uznać za koszt uzyskania przychodu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu oraz wartości garażu określonej przez rzeczoznawcę. Kwoty opłat rocznych nie są bowiem wydatkiem poniesionym na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, a wnoszonymi sukcesywnie przez użytkowników nieruchomości opłatami za korzystanie z tego prawa. Natomiast wartości garażu nie można utożsamiać z nakładami, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy, gdyż nie stanowi ona rzeczywistych i udokumentowanych wydatków poniesionych przez Panią na jego budowę.

W konsekwencji przedstawiony we wniosku sposób obliczenia dochodu oraz należnego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nie jest w pełni prawidłowy.

Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do powołania rzeczoznawcy. Jest natomiast związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.