ITPB2/415-26/12/MU

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2012 r. (data wpływu 12 stycznia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 24 listopada 2008 r. Wnioskodawczyni podpisała z deweloperem umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu (repertorium A...), na podstawie której wraz z deweloperem ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego, a następnie deweloper sprzedał Jej ten lokal mieszkalny. W związku z faktem, iż dla lokalu nie była założona księga wieczysta w wyżej wymienionym akcie notarialnym został zawarty wniosek o założenia księgi wieczystej i wpisanie Wnioskodawczyni jako właścicielki.

Dla ww. lokalu mieszkalnego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych założył w dniu 16 marca 2009 r. księgę wieczystą.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku zbycia opisanego wyżej lokalu mieszkalnego w 2012 r. Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej, polegającej na zwolnieniu z podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe opisane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, decydującą kwestią dla odpowiedzi na wyżej wymienione pytanie jest prawidłowe ustalenie momentu nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do powstania własności lokalu mieszkalnego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (wpis konstytutywny), a zatem faktyczne nabycie ww. lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 16 marca 2009 r. Własność lokalu powstaje więc nie w dacie umowy, a w chwili założenia dla niego księgi wieczystej.

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e cyt. ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W związku z tym Wnioskodawczyni uważa, że w przypadku zbycia opisanego wyżej lokalu mieszkalnego w 2012 r. będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej, polegającej na zwolnieniu z podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe opisane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w zacytowanym przepisie.

Jednocześnie jednak wskazać należy, iż dla zastosowania zasad opodatkowania uzyskanych przychodów (dochodów) istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub praw.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego w dniu 24 listopada 2008 r. Wnioskodawczyni podpisała z deweloperem umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu (repertorium A...), na podstawie której wraz z deweloperem ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego, a następnie deweloper sprzedał Jej ten lokal mieszkalny. W związku z faktem, iż dla lokalu nie była założona księga wieczysta w wyżej wymienionym akcie notarialnym został zawarty wniosek o założenia księgi wieczystej i wpisanie Wnioskodawczyni jako właścicielki.

Dla ww. lokalu mieszkalnego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych założył w dniu 16 marca 2009 r. księgę wieczystą.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę.

Dyspozycja tego przepisu wskazuje, iż umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu tej rzeczy. Kupujący natomiast zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Nie ulega zatem wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

W myśl natomiast art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.

Powyższe oznacza, iż prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jednakże podkreślenia wymaga, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem w sytuacji gdy sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej to odrębna własność istnieje od chwili złożenia wniosku.

Mając na względzie powyższe, nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, iż faktyczne nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność nastąpiło w dniu 16 marca 2009 r., bowiem jak wykazano powyżej przepisy nie wiążą powstania odrębnej własności lokalu z założeniem księgi wieczystej ale złożeniem wniosku o dokonanie wpisu, który jak wynika z treści wniosku zawarty został w akcie notarialnym sporządzonym w dniu 24 listopada 2008 r. Zatem uznać należy, wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni, iż nabycie ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w 2008 r. W związku z tym skutki podatkowe jego sprzedaży należy oceniać w oparciu o przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. - stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Mając na uwadze zaprezentowane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2008 r. będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., chyba że spełnione zostały warunki zwolnienia przedmiotowego zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują natomiast zwolnienia przedmiotowego dla przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości lub praw nabytych pomiędzy dniem 1 stycznia 2007 r. a dniem 31 grudnia 2008 r. wydatkowanych na własne cele mieszkaniowe.

Dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. na podstawie przepisu, który został wprowadzony przez ustawodawcę z dniem 1 stycznia 2009 r. i dotyczy zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych lub wybudowanych od tego dnia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.