ITPB2/415-169/11/MU - Możliwość opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, nabytej uprzednio w drodze zniesienia współwłasności.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2011 r. (data wpływu 14 lutego 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 14 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz żoną nabył w 2000 r., na współwłasność ułamkową, jedną działkę rolną Nr 108 o powierzchni 1,51 ha. Tym samym stali się współwłaścicielami #189; działki i osoba trzecia współwłaścicielem #189; tej działki. W 2008 współwłaściciele dokonali podziału przedmiotowej działki na 7 działek o numerach od 108/1 do 108/7. Następnie w dniu 29 lipca 2008 r. została zniesiona współwłasność dwóch działek Nr 108/1 i 108/2. Wnioskodawca wraz żoną stał się właścicielem działki Nr 108/1 o powierzchni 2296 m ^2, a osoba trzecia działki Nr 108/2 o powierzchni 2287 m ^2. W akcie notarialnym w § 4 jest zapis, że dokonane zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli. W dalszym ciągu Wnioskodawca wraz żoną oraz osobą trzecią są współwłaścicielami pozostałych 5 działek o numerach od 108/3 do 108/7 po #189; części każdej z wymienionych działek. Rok po zniesieniu współwłasności działka Nr 108/1 została częściowo odrolniona tj. 33% i Wnioskodawca rozpoczął budowę domu mieszkalnego i budynku gospodarczego. W dniu 8 września 2010 r. Wnioskodawca sprzedał działkę Nr 108/1 zabudowaną domem mieszkalnym w stanie surowym otwartym.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy należy opodatkować przychód ze sprzedaży przedmiotowej działki zabudowanej domem mieszkalnym w stanie surowym.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie sprzedanej działki nastąpiło w 2000 r. kiedy Wnioskodawca stał się współwłaścicielem #189; nieruchomości, która następnie została wyodrębniona jako osobna działka. Zniesienie współwłasności nie stanowiło nabycia rzeczy ponieważ mieściło się w ramach udziału jaki przypadał Wnioskodawcy i osobie trzeciej w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz ww. praw przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem w przypadku ich sprzedaży decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment nabycia nieruchomości lub prawa.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz żoną nabył w 2000 r., na współwłasność ułamkową, jedną działkę rolną Nr 108 o powierzchni 1,51 ha. Tym samym stali się współwłaścicielami #189; działki i osoba trzecia współwłaścicielem #189; tej działki. W 2008 współwłaściciele dokonali podziału przedmiotowej działki na 7 działek o numerach od 108/1 do 108/7. Następnie w lipcu 2008 r. została zniesiona współwłasność dwóch działek Nr 108/1 i 108/2. Wnioskodawca wraz żoną stał się właścicielem działki Nr 108/1 o powierzchni 2296 m ^2, a osoba trzecia działki Nr 108/2 o powierzchni 2287 m ^2. W akcie notarialnym w § 4 jest zapis, że dokonane zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli. W dalszym ciągu Wnioskodawca wraz żoną oraz osobą trzecią są współwłaścicielami pozostałych 5 działek o numerach od 108/3 do 108/7 po #189; części każdej z wymienionych działek. Rok po zniesieniu współwłasności działka Nr 108/1 została częściowo odrolniona tj. 33% i Wnioskodawca rozpoczął budowę domu mieszkalnego i budynku gospodarczego. W dniu 8 września 2010 r. Wnioskodawca sprzedał działkę Nr 108/1 zabudowaną domem mieszkalnym w stanie surowym otwartym.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Stosownie do art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego - art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

W tej sytuacji za datę nabycia tej części sprzedanej nieruchomości, która przekraczała posiadany przez Pana, przed dokonaniem tej czynności udział, uznać należy datę zniesienia współwłasności.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę udziałów w ww. nieruchomości nastąpiło:

* w 2000 r. w części mieszczącej się w posiadanym przez Niego udziale we współwłasności nieruchomości,

* w 2008 r. tj. w dniu częściowego zniesienia współwłasności w części przekraczającej ten udział we współwłasności nieruchomości

Mając zatem na uwadze przytoczone przepisy, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży działki zabudowanej domem mieszkalnym w stanie surowym powstałej w wyniku częściowego zniesienia współwłasności, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2000 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż została bowiem dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału. W konsekwencji nie stanowi ona źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisów.

Natomiast, odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości w części nabytej w wyniku dokonanego w 2008 r. zniesienia współwłasności, nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w związku z tym stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 r. w drodze zniesienia współwłasności będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2008 r..

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. - stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W myśl art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle zacytowanego przepisu, do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca zaliczyć może udokumentowane fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych nakłady zwiększające wartość nieruchomości, które poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Reasumując, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawcę dochód ze sprzedaży działki zbudowanej domem mieszkalnym w stanie surowym - w części nabytej w 2008 r. w wyniku zniesienia współwłasności - stanowiący różnicę pomiędzy przychodem (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi w oparciu o art. 22 ust. 6d, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, o czym stanowi art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.

Natomiast sprzedaż ww. nieruchomości - w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2000 r. - nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż tej części nastąpiła po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.