ITPB2/415-1176/14/RH

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2012 r. poz. 770 ze późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 20 grudnia 2014 r. (data wpływu 23 grudnia 2014 r.) uzupełnionym w dniu 17 marca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny - jest nieprawidłowe.

W dniu 23 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 17 marca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 30 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni aktem notarialnym przyjęła darowiznę w postaci mieszkania, które w akcie notarialnym oszacowano na 250.000 zł. Na mieszkaniu ciąży zobowiązanie finansowe w postaci prywatnej pożyczki w kwocie 50.000 zł, co zostało również uwzględnione w akcie notarialnym oraz 130.000 zł kredytu bankowego, który zaciągnął darczyńca na zakup tego mieszkania.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż wierzyciele zwrócili się do niej o zwrot zadłużenia, czyniąc to pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową w celu unieważnienia umowy darowizny, tak aby była możliwość odzyskania przez nich swoich środków. Darczyńca i jednocześnie pożyczkobiorca okazał się osobą niewypłacalną.

Wnioskodawczyni podjęła decyzje o zamianie mieszkania na tańsze celem spłacania długu z uzyskanej tym sposobem dopłaty. Zamiana nastąpiła w dniu 17 listopada 2011 r.

W momencie zamiany mieszkanie Wnioskodawczyni oszacowano na 450.000 zł, a mieszkanie na które zamieniła przedmiotową nieruchomość, na 260.000 zł.

Wnioskodawczyni poniosła koszty spłaty kredytu w łącznej wysokości 130.000 zł oraz koszty notarialne i remontowe w nowym mieszkaniu w łącznej kwocie 6.000 zł

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wszystkie wymienione wyżej kwoty Wnioskodawczyni może ująć w PIT 39 za 2010 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni może ona zaliczyć do kosztów wszystkie te wydatki oraz wartość zamienionego mieszkania.

Jak wskazuje, zwrot pożyczek był absolutnie koniecznym kosztem aby mogła ona utrzymać umowę darowizny i nadal być właścicielką mieszkania.

Wnioskodawczyni była zmuszona przez wierzycieli do zamiany mieszkania na mniejsze i tańsze aby spłacić zobowiązania darczyńcy, gdyż była to jedyna możliwość utrzymania "dachu nad głową" dla Wnioskodawczyni i jej chodzących do szkoły synów.

Na wszystkie wydatki łącznie z potwierdzeniem, iż to Wnioskodawczyni dokonała spłat pożyczki i kredytu, ma dowody wpłat.

Wnioskodawczyni podkreśla, że była do tych czynności niejako przymuszona gdyż w innym wypadku groziła jej bezdomność.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Użyte w powyższym przepisie pojęcie "odpłatne zbycie" oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym "odpłatne zbycie" obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 30 kwietnia 2010 r. otrzymała w drodze darowizny mieszkanie obciążone zobowiązaniami finansowymi w postaci prywatnej pożyczki w kwocie 50.000 zł i kredytu bankowego w kwocie 130.000 zł, który został zaciągnięty na zakup tego mieszkania. Wnioskodawczyni zobowiązana do zwrotu ww. wierzytelności w dniu 17 listopada 2011 r. dokonała zamiany darowanego mieszkania na mniejsze i tańsze, za dopłatą. W momencie zamiany mieszkanie Wnioskodawczyni oszacowano na 450.000 zł. Wnioskodawczyni zamieniła je na mieszkanie o wartości 260.000 zł.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż poniosła koszty spłaty kredytu w łącznej kwocie 130.000 zł oraz pożyczki prywatnej w kwocie 50.000 zł, a także koszty notarialne i remontowe w nowym mieszkaniu, łącznie 6.000 zł.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zbycie w drodze zamiany nieruchomości nabytej w drodze darowizny dokonane w 2011 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z kolei podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Natomiast, w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2 (art. 30e ust. 3 ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w zbyciu nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem zbycia nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 2 ww. ustawy).

Natomiast przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny, jest art. 22 ust. 6d ustawy. Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że spłata kredytu bankowego oraz pożyczki prywatnej zaciągniętych przez darczyńcę a także koszty notarialne i remontowe w nowym mieszkaniu w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów tych Wnioskodawczyni nie może zaliczyć również wartości zamienionego mieszkania. Ustawodawca zakwalifikował bowiem do nich - co jednoznacznie wynika z treści powołanego wyżej przepisu - jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku do spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na zbywaną nieruchomość.

Zatem - wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni - ww. kwoty nie mogą być przyjęte jako koszty uzyskania przychodu obniżające podstawę obliczenia podatku z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Tym samym, w niniejszej sprawie ustalając podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym Wnioskodawczyni przychód ze zbycia opisanej we wniosku nieruchomości, którą nabyła w drodze darowizny, ustalony zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może pomniejszyć wyłącznie o kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn (o ile była obowiązana do zapłacenia powyższego podatku) oraz o ewentualne nakłady poniesione na tę nieruchomość, jeśli są udokumentowane fakturami VAT.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy w terminie określonym w ust. 1, tj. do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8, podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Zatem zeznanie podatkowe PIT-39 o wysokości osiągniętego dochodu z tytułu zamiany mieszkania dokonanej w 2011 r. Wnioskodawczyni powinna była złożyć w terminie do 30 kwietnia 2012 r.

W zeznaniu tym należało natomiast wykazać:

Powołany wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się:

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych oraz organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

* przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W myśl art. 21 ust. 29 ww. ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Reasumując wydatki na spłatę kredytu bankowego, pożyczki prywatnej a także koszty notarialne i remontowe w nowym mieszkaniu oraz wartość zamienionego mieszkania nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

Przy spełnieniu warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię z zamiany mieszkania może korzystać z przedmiotowego zwolnienia w takiej części, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń