ITPB2/415-1015/13/RS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 listopada 2013 r. (data wpływu 12 listopada 2013 r.), uzupełnionym w dniu 10 lutego 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 10 lutego 2014 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 1 października 2013 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki o powierzchni 1.692 m². Obecnie znajduje się tam budynek mieszkalny, jednorodzinny, z poddaszem użytkowym, murowany w stanie surowym otwartym, kryty papą, wybudowany w 2010 r. Wyżej wymienioną działkę wraz z rozpoczętą budową (mury do 1 m) Wnioskodawczyni otrzymała jako darowiznę w dniu 19 lutego 2010 r. od brata, pozostając w związku małżeńskim z S., z którym stosunki majątkowe podlegały wspólności majątkowej. W dniu 13 czerwca 2011 r. nastąpił rozpad małżeństwa. Sąd Rejonowy dokonując podziału majątku przyjął wartość nakładów poczynionych na działce w kwocie 100.000 zł, a także obciążył Wnioskodawczynię kosztami spłaty byłego męża w wysokości 50.000 zł, płatne na konto siostry byłego męża w dwóch równych ratach - (kwiecień 2012 r. i kwiecień 2013 r.).

Powyższą kwotę Wnioskodawczyni pożyczyła od siostry, z której konta zostały dokonane przelewy w dwóch ratach.

W związku z faktem, że w styczniu 2012 r. Wnioskodawczyni bardzo ciężko zachorowała (nowotwór złośliwy), uzgodniła z siostrą, że albo odda jej pieniądze albo sprzeda ww. nieruchomość za kwotę orzeczoną w czasie podziału majątku wspólnego. Od stycznia 2012 r. do chwili obecnej Wnioskodawczyni przyjmuje chemioterapię a stan zdrowia nie pozwala na podjęcie pracy. Pozostaje tylko na utrzymaniu drugiego męża. W lipcu 2012 r. Wnioskodawczyni stanęła przed komisją lekarską ZUS. Lekarz orzecznik ZUS stwierdził całkowitą niezdolność do pracy i do samodzielnej egzystencji na okres 1 roku. Ze względu na brak okresów składkowych w okresie ostatnich 10 lat nie otrzymała renty chorobowej. W lipcu 2013 r. Wnioskodawczyni złożyła kolejny wniosek do ZUS o przyznanie renty, ale wciąż oczekuje na odpowiedź, gdyż są wyjaśniane okresy składkowe Jej zatrudnienia w W. We wrześniu 2013 r. Wnioskodawczyni stanęła przed komisją Powiatowego Zespołu Do Spraw Orzekania o Niepełnosprawności. Komisja ta orzekła Jej niepełnosprawność w stopniu znacznym. W związku z tym, że koszty leczenia w Centrum Onkologii są duże, Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż ww. działki swojej siostrze.

W akcie notarialnym podpisanym w dniu 1 października 2013 r. na polecenie Wnioskodawczyni został dokonany zapis o dożywotniej, osobistej służebności mieszkania, polegającej na prawie korzystania z jednego pokoju znajdującego się na poddaszu.

Daną nieruchomość sprzedała jako osoba fizyczna za kwotę 100.000 zł, z której 50.000 zł zostało przeznaczone wcześniej na spłatę męża, a 23.886 zł 36 gr to wkład własny Wnioskodawczyni (faktury i rachunki za zakup materiałów budowlanych i robocizna - umowa ręcznie spisana oraz koszty notarialne związane z darowizną). Przychód Wnioskodawczyni ze sprzedaży wynosi 26.113 zł 64 gr. W związku z tym, że faktyczny przychód to nie jest cała kwota uzyskana ze sprzedaży, nie zainwestuje pozostałej części kwoty w ciągu najbliższych 2 lat w zakup nowej działki czy nieruchomości, aby być zwolnioną z podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z wyżej przedstawionymi faktami i dowodami Wnioskodawczyni powinna odprowadzić podatek dochodowy od dokonania sprzedaży od kwoty 100.000 zł czy też pomniejszonej o kwotę 50.000 zł, która została przekazana byłemu mężowi za wkład w budowę nieruchomości oraz o kwotę 23.886 zł 36 gr wkładu własnego Wnioskodawczyni, udokumentowanego stosownymi fakturami i kosztami notarialnymi.

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna zapłacić podatek dochodowy od kwoty faktycznego przychodu, po odliczeniu kwoty spłaty, którą zasądził Sąd Rejonowy na rzecz wkładu finansowego w budowę dokonanego przez byłego męża Wnioskodawczyni oraz po odliczeniu kosztów, jakie sama poniosła w związku z budową tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w dniu 1 października 2013 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki o powierzchni 1.692 m². Obecnie znajduje się tam budynek mieszkalny, jednorodzinny, z poddaszem użytkowym, murowany w stanie surowym otwartym, kryty papą, wybudowany w 2010 r. Wyżej wymienioną działkę wraz z rozpoczętą budową (mury do 1 m) Wnioskodawczyni otrzymała jako darowiznę w dniu 19 lutego 2010 r. od brata, pozostając w związku małżeńskim, w którym stosunki majątkowe podlegały wspólności majątkowej. W dniu 13 czerwca 2011 r. nastąpił rozpad małżeństwa. Sąd Rejonowy dokonując podziału majątku przyjął wartość nakładów poczynionych na działce w kwocie 100.000 zł, a także obciążył Wnioskodawczynię kosztami spłaty byłego męża w wysokości 50.000 zł, płatne na konto siostry byłego męża w dwóch równych ratach - (kwiecień 2012 r. i kwiecień 2013 r.).

Powyższą kwotę Wnioskodawczyni pożyczyła od siostry, z której konta zostały dokonane przelewy w dwóch ratach.

W związku z faktem, że w styczniu 2012 r. Wnioskodawczyni bardzo ciężko zachorowała (nowotwór złośliwy), uzgodniła z siostrą, że albo odda jej pieniądze albo sprzeda ww. nieruchomość za kwotę orzeczoną w czasie podziału majątku wspólnego. Od stycznia 2012 r. do chwili obecnej Wnioskodawczyni przyjmuje chemioterapię a stan zdrowia nie pozwala na podjęcie pracy. Pozostaje tylko na utrzymaniu drugiego męża. W związku z tym, że koszty leczenia w Centrum Onkologii są duże, Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż ww. działki swojej siostrze.

W akcie notarialnym podpisanym w dniu 1 października 2013 r. na polecenie Wnioskodawczyni został dokonany zapis o dożywotniej, osobistej służebności mieszkania, polegającej na prawie korzystania z jednego pokoju znajdującego się na poddaszu.

Daną nieruchomość sprzedała jako osoba fizyczna za kwotę 100.000 zł, z której 50.000 zł zostało przeznaczone wcześniej na spłatę męża, a 23.886 zł 36 gr to wkład własny Wnioskodawczyni (faktury i rachunki za zakup materiałów budowlanych i robocizna - umowa ręcznie spisana oraz koszty notarialne związane z darowizną). Przychód Wnioskodawczyni ze sprzedaży wynosi 26.113 zł 64 gr. W związku z tym, że faktyczny przychód to nie jest cała kwota uzyskana ze sprzedaży, nie zainwestuje pozostałej części kwoty w ciągu najbliższych 2 lat w zakup nowej działki czy nieruchomości, aby być zwolnioną z podatku.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ponadto, ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Natomiast, do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis, darowiznę chyba, że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 ww. ustawy), ale też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie opisany stan faktyczny stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w dniu 1 października 2013 r. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym otwartym, nabytej przez Wnioskodawczynię w 2010 r. w drodze darowizny od brata do majątku osobistego, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy)

Ponieważ pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, podatek od czynności cywilnoprawnych. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo - skutkowy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych nieodpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Żadnej z powyższych kategorii nie stanowi więc kwota spłaty na rzecz byłego męża, związana z podziałem majątku wspólnego małżeńskiego a także opłata notarialna związana z nabyciem darowizny, w konsekwencji tego typu wydatki nie mogą być przyjęte - w rozumieniu analizowanego przepisu - jako koszty obniżające podstawę obliczenia podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Natomiast nakłady poczynione przez Wnioskodawczynię w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość, związane z budową domu, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości, w sytuacji, gdy wysokość tych nakładów jest udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując stwierdzić należy, iż dochód uzyskany ze sprzedaży w 2013 r. nieruchomości, nabytej w drodze darowizny od brata, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Jednakże, poniesiony przez Wnioskodawczynię wydatek związany ze spłatą byłego męża oraz koszty notarialne związane z darowizną nie stanowią kosztu odpłatnego zbycia, jak również nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, w konsekwencji, Wnioskodawczyni kwoty uzyskanej z jej sprzedaży, nie ma możliwości pomniejszyć o kwotę spłaty dokonanej na rzecz byłego męża ani koszty notarialne. Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może natomiast zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Jednocześnie tut. organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegają zatem analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od zaistniałego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.