ITPB1/4511-205/16/DP - Określenie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 22 lutego 2016 r. (data wpływu 29 lutego 2016 r.), uzupełnionym pismami z dnia 8 marca 2016 r. (data wpływu 11 marca 2016 r.) oraz 10 maja 2016 r. (data wpływu 16 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 29 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji m.in. przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismami z dnia 8 marca 2016 r. (data wpływu 11 marca 2016 r.) oraz 10 maja 2016 r. (data wpływu 16 maja 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W maju 1996 r., nabył Pan w przetargu na własność działkę gruntu. W ciągu miesiąca od zakupu, połowę nieruchomości przekazał Pan w formie darowizny rodzicom. Zgodnie z planem zagospodarowania, na gruncie mógł powstać obiekt handlowo-usługowy i w 1998 r. Współwłaściciele uzyskali pozwolenie na jego budowę. Budowa przebiegała w tzw. sposób gospodarczy i zakończyła się uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie w lutym 2015 r. W efekcie powstał obiekt 2,5 kondygnacyjny, tj. parter (2 lokale użytkowe), piętro (2 pomieszczenia gospodarcze) i poddasze (2 pomieszczenia gospodarcze). Ze względu na warunki ekonomiczne i rewizję zamierzeń dotyczącą wykorzystania obiektu (wynajem itp.) postanowiono wystawić na sprzedaż nieruchomość (całą lub jej poszczególne części). W tym celu m.in. przygotowywane jest przekształcenie pomieszczeń gospodarczych na lokale mieszkalne, wyodrębnienie ich i sprzedaż.

Współwłaściciele nabyli działkę i wznieśli budynek jako osoby fizyczne. Nigdy nie prowadzili ani nie prowadzą działalności związanej ze wznoszeniem budynków na sprzedaż. Nie korzystali też przy tym z jakichkolwiek ulg i odliczeń.

W złożonym do wniosku uzupełnieniu wskazano, że ani Pan, ani Pana rodzice nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz, że wybudowany budynek handlowo-usługowy nie był przez żadną z ww. osób wykorzystywany w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy sprzedaż całości lub części (przekształcone i wyodrębnione lokale mieszkalne oraz użytkowe) zostanie objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że od zakupu działki budowlanej minęło więcej niż 5 lat, to niezależnie od tego czy sprzedaż obejmie całą nieruchomość, czy też poszczególne części (wyodrębnione mieszkania, lokale użytkowe), w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie nie będzie objęte podatkiem dochodowym w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w maju 1996 r., nabył Pan na własność działkę gruntu. W ciągu miesiąca od zakupu, połowę nieruchomości przekazał Pan w formie darowizny rodzicom. W 1998 r. współwłaściciele uzyskali pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego. Budowa zakończyła się uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie w lutym 2015 r. W efekcie powstał obiekt 2,5 kondygnacyjny, tj. parter (2 lokale użytkowe), piętro (2 pomieszczenia gospodarcze) i poddasze (2 pomieszczenia gospodarcze). Ze względu na warunki ekonomiczne i rewizję zamierzeń dotyczącą wykorzystania obiektu (wynajem itp.) postanowiono wystawić na sprzedaż nieruchomość (całą lub jej poszczególne części). W tym celu m.in. przygotowywane jest przekształcenie pomieszczeń gospodarczych na lokale mieszkalne, wyodrębnienie ich i sprzedaż.

Współwłaściciele nabyli działkę i wznieśli budynek jako osoby fizyczne. Nigdy nie prowadzili ani nie prowadzą działalności związanej ze wznoszeniem budynków na sprzedaż, w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wybudowany budynek handlowo-usługowy nie był przez żadną z ww. osób wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ww. ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 tej ustawy).

W myśl art. 3 ust. 3 tej ustawy, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 4 ustawy o własności lokali).

Artykuł 3 ust. 6 tej ustawy stanowi natomiast, że w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Jak wynika z powyższego, właściciel odrębnego lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie wolno żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Mając na uwadze wskazane uregulowania prawne oraz przedstawiony w sprawie stan faktyczny, ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz użytkowych, jako czynności czysto technicznej, nie należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w opisanej we wniosku sytuacji, zarówno w przypadku odpłatnego zbycia całości jak i części (przekształcone i wyodrębnione lokale mieszkalne oraz użytkowe) budynku handlowo-usługowego jako datę nabycia nieruchomości przez Pana należy przyjąć datę jej zakupu, natomiast jako datę nabycia przez rodziców - datę otrzymania przez nich darowizny tej nieruchomości (zdarzenia te nastąpiły w 1996 r.). Wobec tego pięcioletni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca 1996 r. co oznacza, że termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2001 r.

W związku z tym, że odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (zakup, darowizna), to nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu tego zbycia.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za prawidłowe.

Końcowo wskazać należy, że wydając na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej interpretację indywidualną organ podatkowy opiera się wyłącznie na opisie stanu przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W pozostałych zakresie wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.