ITPB1/415-837/10/TK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 19 sierpnia 2010 r. (data wpływu 24 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 października 2010 r. (data wpływu 2 listopada 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 24 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na to, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 14 października 2010 r. wezwano Panią do doprecyzowania stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego. Powyższe uzupełniono w dniu 2 listopada 2010 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 18 czerwca 2010 r. w sprawie działu spadku i zniesienia współwłasności nakazano spłatę 3 współudziałowców na rzecz jednego współudziałowca. W dniu 10 lipca 2010 r. postanowienie to uprawomocniło się, a więc w dniu 10 lipca 2010 r. nabyła Pani 1/3 udziału swojej ciotki za kwotę 28.941 zł i 67 gr. Wskazuje Pani, że kwota ta była konsekwencją zawyżonej wyceny rzeczoznawcy sądowego. Zatem, nabyła Pani 10 lipca 2010 udział w nieruchomości za 28.941 zł i 67 gr a w dniu 16 lipca 2010 r. sprzedała wraz z innymi współudziałowcami całą nieruchomość uzyskując za ten sam udział 18 333 zł i 33 gr.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśnia Pani, że śmierć spadkodawcy nastąpiła 9 marca 2002 r. odziedziczyła Pani po prababci na podstawie testamentu #188; nieruchomości.

Postanowienie sądu z dnia 18 czerwca 2010 r. stanowi, że:

* nieruchomość była majątkiem wspólnym Jadwigi i Stanisława M.,

* po Jadwidze M. z testamentu dziedziczy:

* Marzena N. #189;,

* Elżbieta M. (Wnioskodawczyni) #189;,

* po Stanisławie M. ustawowo dziedziczy:

* Teresa Ś. #189;,

* Janina O. #189;.

Czyli każdy z czterech współwłaścicieli ma #188; części całej nieruchomości.

* Sąd przyznaje na współwłasność nieruchomość Marzenie N., Elżbiecie E. (Wnioskodawczyni), Teresie Ś. po 1/3 z części należącej do Janiny O.

* Sąd zasądził od każdej ze współwłaścicielek kwotę 28.941 zł i 67 gr jako spłatę na rzecz Janiny O.

Podsumowując, nabyła Pani od ciotki, Janiny O. (i spłaciła) 1/3 z 1/4 części nieruchomości za 28.941 zł i 67 gr. W dniu 19 lipca 2010 r. nastąpiła spłata (dowód przekaz pocztowy).

W dniu 16 lipca 2010 r. na podstawie aktu notarialnego sprzedała Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami całą nieruchomość za 220.000 zł. Kwota 28.941 zł i 67 gr jest to wyliczony (i zasądzony) udział do spłaty Janiny O. Nadmienia Pani, iż rzeczoznawca sądowy wycenił nieruchomość na kwotę 347.000 zł. Ceny tej nie udało się uzyskać. Nieruchomość została sprzedana za 220.000 zł. Stąd wynika różnica pomiędzy ceną nabycia 28.941 zł i 67 gr i sprzedaży za 18.333 zł i 33 gr.

Ponadto wskazuje Pani, że wniosek dotyczy tylko części nieruchomości "wykupionej" na podstawie postanowienia sądu o dział spadku, która następnie została sprzedana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji, gdy kupiła Pani udział za 28.941 zł i 67 gr, a sprzedała za 18.333 zł i 33 gr powinna zapłacić podatek dochodowy.

Pani zdaniem, w tym przypadku nastąpiła strata, więcej zapłacono niż zyskano. W Pani opinii dochód nie wystąpił. Zapłaciła Pani 28 941 zł i 67 gr, a zyskała 18 333 zł i 33 gr. Uważa Pani, ze skoro nastąpiła strata to nie powstał obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpiło poza działalnością gospodarczą i po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie istotne jest więc ustalenie momentu nabycia przez Panią udziału we współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Istotnym zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Dochodzi wówczas do powstania wspólności majątku spadkowego. Wspólność ta nie jest tożsama ze wspólnością w częściach ułamkowych w rozumieniu art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, gdyż jej przedmiotem jest spadek, a nie rzecz. Wspólnością objęte są wszystkie prawa majątkowe podlegające dziedziczeniu i istniejące w chwili otwarcia spadku, a więc także prawa z istoty swej podzielne.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku jest więc czynnością wtórną do nabycia spadku, nie można nabyć własności rzeczy tylko i wyłącznie w drodze działu spadku, bez nabycia spadku.

Jednakże nabycie nieruchomości w drodze działu spadku w części przekraczającej udział spadkowy stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości w tej części, która przekracza udział nabyty w spadku.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że w wyniku działu spadku dokonanego w 2010 r. postanowieniem sądu, przyznano Pani na zasadach współwłasności udział w nieruchomości. Podział ten odbył się w ten sposób, iż sąd zobowiązał Panią oraz dwóch innych spadkobierców do dokonania spłaty na rzecz jednego ze spadkobierców. Zatem udział w nieruchomości uległ zwiększeniu w stosunku do udziału nabytego pierwotnie w spadku. Za datę nabycia w części przekraczającej ten udział należy przyjąć 10 lipca 2010 r. Dnia 16 lipca 2010 r. na podstawie aktu notarialnego sprzedała Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami całą nieruchomość.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r.

Z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie dział spadku i zniesienie współwłasności majątku wspólnego nastąpiło 10 lipca 2010 r., skutki podatkowe odpłatnego zbycia tak nabytego udziału w nieruchomości podlegają ocenie na podstawie przepisów ustawy o podatku pochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym po 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Jak już wyżej wskazano, podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości bądź prawa majątkowego, a kosztami uzyskania przychodu.

Należy wyjaśnić, iż kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d. Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania. Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

W związku z przedstawionym stanem prawnym, w sytuacji opisanej we wniosku ustalając podstawę obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości, ma Pani możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kwoty spłaty dokonanej na rzecz jednego ze spadkobierców.

Reasumując, należy stwierdzić, iż kwotę spłaty związanej z działem spadku może Pani uznać za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabyty w 2010 r.

W przypadku, gdy tak określone koszty uzyskania przychodów będą wyższe od uzyskanego przychodu przypadającego na udział w nieruchomości nabyty w 2010 r. - wystąpi strata, a tym samym nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku z tytułu odpłatnego zbycia tak nabytego udziału w nieruchomości.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego wobec pozostałych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.