ITPB1/415-717/07/TJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2007 r. (data wpływu 13 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 29 stycznia 2008 r., (data wpływu 31 stycznia 2008 r.) oraz pismem z dnia 19 lutego 2008 r. (data wpływu 21 lutego 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-mieszkalnym w zabudowie zwartej. Nieruchomość ta jest własnością 10 osób fizycznych, w tym Pana, które nabyły ją na współwłasność w 1997 r. Wzniesiony na nieruchomości budynek składa się z 7 segmentów, które każdy z udziałowców budował z własnych środków. W związku z trudnościami natury prawnej wynikającymi ze współwłasności, np. niemożliwością uzyskania kredytu hipotecznego, wszyscy udziałowcy podjęli decyzję o wyodrębnieniu, w drodze aktu notarialnego, poszczególnych lokali mieszkalnych i przeznaczonych na działalność handlową oraz o założeniu dla każdego lokalu odrębnej księgi wieczystej. Wyodrębnienie lokali sprawi, że każdy z udziałowców będzie miał przypisane własne lokale wraz z księga wieczystą, a nie udział we wszystkim. Nieruchomość przypadająca na Pana wyniesie po wyodrębnieniu 3 lokale, jeden mieszkalny i dwa handlowe i jej wartość będzie równa udziałowi, jaki przypadał Panu we współwłasności.

Dodatkowo wyjaśnił Pan, iż nie wykorzystywał ww. nieruchomości do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży wyodrębnionych do oddzielnych ksiąg wieczystych lokali wystąpi obowiązek zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, z zapisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, wynika, iż gdy od końca roku, w którym nieruchomość została wybudowana minął okres 5 lat, sprzedaż lokali w takiej nieruchomości zwalnia się od zapłaty podatku dochodowego. Ponieważ budynek ten nie ulega fizycznej przebudowie, a jedynie zmienia się, uszczegóławia jego forma własności, ww. artykuł należy stosować.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe, jednakże z innych względów niż wskazane we wniosku.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności w art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki wybudowane na tym gruncie. Budynek taki stanowi część składową gruntu i jako taki nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego, określoną w art. 195 Kodeksu cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego - art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy - w niniejszej sprawie nowe nieruchomości stanowiące wyłączną własność poszczególnych właścicieli. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, nabycie nieruchomości, o której mowa we wniosku, nastąpiło w 1997 r., a więc, stosownie do przedstawionych uprzednio przepisów prawa podatkowego i cywilnego istotne znaczenie będzie miał moment nabycia tej nieruchomości, a nie moment wybudowania budynku handlowo-mieszkalnego. Ponieważ w wyniku podziału, wyodrębnienia poszczególnych lokali, wielkość nieruchomości jaką Pan otrzyma nie przekroczy wielkością udziału, jaki przypadał Panu we współwłasności, podział taki nie może być rozpatrywany w charakterze nabycia. Nie wystąpiło bowiem przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności.

Biorąc pod uwagę wskazane wyżej przepisy prawa, w sytuacji opisanej we wniosku sprzedaż wyodrębnionych lokali nie będzie stanowiła źródła przychodu podatkowego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji nie wystąpi po Pana stronie obowiązek uiszczenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu tej sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.