ITPB1/415-714/14/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2014 r. (data wpływu 2 lipca 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 września 2014 r. oraz 23 września 2014 r. (data wpływu 29 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Rodzice postanowili za życia przekazać Wnioskodawcy część swego majątku osobistego w formie darowizny chcąc ograniczyć ewentualne spory spadkowe po swojej śmierci. Majątek, który chcą przekazać Wnioskodawcy sukcesywnie to działki budowlane, które nie są związane z ich dochodami. Działki te mogą być spieniężone jedynie w długim czasie (10-20 lat) ze względu na mały popyt. W związku z tym rodzice mogą od razu podarować Wnioskodawcy działki a nie pieniądze. Wnioskodawca nadmienia, że rodzice nie prowadzą działalności gospodarczej ani działalności rolniczej. Kupili okazyjnie grunty rolne w kilku miejscach w latach 1997-1999 żeby mieć wybór najlepszego miejsca na wybudowanie rezydencji oraz byli zmuszeni przejąć ziemię rolną od dłużnika za długi. Z budowy rezydencji jednak ostatecznie zrezygnowali (sprzeciw matki). Zainteresowanie działkami budowlanymi w latach 2005 - 2008 spowodowało działania gminy i rodziców w kierunku uzyskania prawa zabudowy na tych działkach. Grunty oraz działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej.

Rodzice podarowali Wnioskodawcy do tej pory 5 działek nr 537, 539, 340/1, 29/4, 29/6 w dniu 19 lipca 2012 r. ponadto, jedną działkę nr 29/3 Wnioskodawca otrzymał jako darowiznę od brata w dniu 7 stycznia 2014 r. wraz z udziałem w drodze dojazdowej do działek (nr 29/8, 538), cztery działki miały do tej pory wdane decyzje o warunkach zabudowy. Trzy działki zostały sprzedane (nr 29/6, 29/4, 29/3). Szukanie klientów Wnioskodawca zlecił do biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami. Sprzedaż nastąpiła w dniu 30 wrześniu 2013 r. jednej działki nr 29/6 o wielkości 0,3655 ha o wartości 40 000 zł wraz z udziałem w drodze oraz w dniu 7 stycznia 2014 r., dwóch działek o wielkości 0,3004 ha nr 29/4 i 0,4801 ha nr 29/3 po 58 000 zł każda wraz z udziałem w drodze dojazdowej. Sprzedając wcześniej działki Wnioskodawca nie występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Rodzice mają zamiar w przyszłości podarować Wnioskodawcy więcej niż 10 przygotowanych działek o powierzchni każda od 800 m² do 4000 m² większość geodezyjnie wydzielonych z prawem zabudowy, z niektórymi przyłączami. Po otrzymaniu działek w formie darowizny Wnioskodawca ma zamiar je spieniężyć aby zakupić nieruchomość mieszkalną do własnego użytku (dom lub mieszkanie), oraz nadwyżkę ulokować w banku lub innych nieruchomościach. Wnioskodawca najprawdopodobniej część działek sprzeda po upływie pięciu lat, będzie to jednak uzależnione od popytu na rynku nieruchomości. Wnioskodawca nie ma zamiaru inwestować w otrzymane działki, czyli wykonywać jakiekolwiek czynności mające na celu ich przygotowanie do sprzedaży. Nie będzie prowadził osobiście żadnych działań w celu ich sprzedaży (szukanie klientów, reklama, rozmowy handlowe itp.). Wszystkie działania handlowe Wnioskodawca zleci firmie - pośrednikowi nieruchomości. Otrzymane działki nie będą wykorzystywane do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nadmienia, że nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy opisane czynności skutkują obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nie podlega podatkowi dochodowemu po upływie 5 lat od nabycia działki. Zaś sprzedając działki przed upływem 5 lat od daty nabycia należy rozliczyć podatek dochodowy 19% od dochodu ze sprzedaży, czyli od różnicy między ceną zapłaconą za działkę powiększoną o koszty jej zakupu (wynagrodzenie notariusza, prowizję pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych) a ceną uzyskania z jej sprzedaży pomniejszoną o koszty tej transakcji, jeśli sprzedający takie poniósł, np. prowizje pośrednika w obrocie nieruchomościami. Można skorzystać ze zwolnienia z tego podatku, jeśli w ciągu dwóch lat od dnia dokonania transakcji pieniądze ze sprzedaży wydane zostaną na cele mieszkaniowe, np. budowę domu, kupno mieszkania, generalny remont.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia "zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego należy przyjąć, że sprzedaż działek nie będzie dokonywana w działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy więc ocenić sprzedaż przedmiotowych działek w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z treści tego przepisu, kryterium warunkującym powstanie przychodu jest upływ terminu 5 letniego. Podkreślić jednak należy, że bieg tego terminu należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a nie jak wskazał Wnioskodawca od daty nabycia nieruchomości.

Jeżeli zatem sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, przychód po stronie Wnioskodawcy nie powstanie.

Jeżeli zaś odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca otrzymał nieruchomości, spowoduje to u Wnioskodawcy powstanie przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d powołanej ustawy podatkowej, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Oznacza to, że ustalając dochód do opodatkowania należy uwzględnić jako przychód otrzymaną przez Wnioskodawcę cenę (lub wartość rynkową nieruchomości w sytuacji, gdy cena będzie odbiegać od wartości rynkowej) pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć opłaty takie jak - związane ze zbyciem - koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, jeśli takie koszty poniósł.

Od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty jego uzyskania, przy czym w sytuacji opisanej we wniosku do kosztów tych można zaliczyć jedynie nakłady poczynione przez Wnioskodawcę w czasie posiadania działek, udokumentowane fakturami VAT oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn - w części przypadającej na daną nieruchomość.

Wobec tego stwierdzić należy, że prezentując własne stanowisko w sprawie Wnioskodawca błędnie opisał sposób ustalenia dochodu ze sprzedaży.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

* położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zawarte w tym artykule wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

We wniosku wskazano, że kwoty otrzymane ze sprzedaży działek Wnioskodawca ma zamiar wydatkować na zakup nieruchomości mieszkalnej do własnego użytku (dom lub mieszkanie).

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że jeżeli Wnioskodawca w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkuje uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (nabytych w darowiźnie) przychód na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - czyli w rozpatrywanej sprawie, na zakup nieruchomości mieszkalnej (dom lub mieszkanie) - to uzyskany dochód - w odpowiedniej proporcji - będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy podatkowej, o ile Wnioskodawca spełni pozostałe warunki określone w ustawie.

Zaznaczyć jednak należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie możliwości zastosowania w opisanym zdarzeniu przyszłym przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ostateczna ocena czy Wnioskodawca - w konkretnej sytuacji - spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego tym przepisem może być dokonana wyłącznie po zaprezentowaniu wszystkich okoliczności sprawy, tj. konkretnego sposobu wydatkowania otrzymanych ze sprzedaży kwot.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.