ITPB1/415-25/08/MR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2008 r. (data wpływu 18 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego (kamienicy) - jest prawidłowe.

W dniu 18 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego (kamienicy).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 4 grudnia 2001 r. małżeństwo wraz z innym małżeństwem nabyło od osoby fizycznej wielorodzinny budynek mieszkalny (kamienicę), która została zbudowana około 1920 r.. Umowa sprzedaży sporządzona została w formie aktu notarialnego, a transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Znajdujące się w kamienicy lokale mieszkalne w dniu zakupu były wynajmowane, a umowy najmu zostały przejęte. Następnie nabyta kamienica została wniesiona aportem do zawiązanej przez dwóch z ww. nabywców (współmałżonków) Spółki cywilnej. Budynek ten był wykorzystywany do prowadzonej działalności gospodarczej polegającej głównie na wynajmie znajdujących się w tej kamienicy lokali mieszkalnych. Kamienica została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Przedmiotem działalności Spółki jest m.in. administracja budynkami mieszkalnymi. Poza wynajmem lokali mieszkalnych w przedmiotowej kamienicy Spółka prowadziła działalność gospodarczą w zakresie handlu sprzętem komputerowym i prowadzeniem małej kawiarenki internetowej. Działalność ta prowadzona była w okresie od 4 grudnia 2001 r. do 30 czerwca 2003 r. Do celów tej działalności (handel i kawiarenka internetowa) wykorzystywane było tylko jedno pomieszczenie o pow. 35 m ² co stanowi ok. 5,8% całej powierzchni mieszkalnej kamienicy. Po 30 czerwca 2003 r. do chwili obecnej kamienica w całości wykorzystywana była do celów wynajmu lokali mieszkalnych, z tym że jedno pomieszczenie w którym do 30 czerwca 2003 r. była prowadzona działalność handlowa i kawiarenka, od 1 lipca 2003 r. nie było wynajmowane, gdyż nie znaleziono najemcy na pomieszczenie. W związku z tym w tej części znajduje się biuro Spółki, której działalność gospodarcza od lipca 2003 r. ograniczyła się do wynajmu lokali mieszkalnych (administrowania kamienicą). Zdaniem Wnioskodawcy z uwagi na to, że pozostałe pomieszczenia wykorzystywane były i są wyłącznie do celów mieszkaniowych, a urządzenie biura Spółki w części pustego pomieszania, którego nie udało się wynająć nie zmienia mieszkalnego charakteru całego budynku. W kamienicy od 1 lipca 2003 r. nie ma innych pomieszczeń, niż służące celom mieszkaniowym. Uzyskiwane przychody z najmu stanowiły przychody Spółki i odpowiednio ponoszone koszty (np. opłaty za wodę, ścieki, podatek od nieruchomości, koszty remontów i bieżącej konserwacji, amortyzacja) wykazywano jako koszty działalności Spółki. Do kosztów zaliczono również odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup kamienicy. Spółka była i jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi, że obciążanie najemców kosztami dostarczania wody, odbioru ścieków, wywozu śmieci, podlegało opodatkowaniu VAT. Od momentu zakupu do chwili obecnej, tj. w ciągu ostatnich 7 lat nie przeprowadzano w kamienicy modernizacji i ulepszeń. Wykonano jedynie niezbędne remonty, które nie przekraczały 30% wartości początkowej (ceny nabycia) tej kamienicy. Aktualnie Spółka zamierza sprzedać przedmiotową kamienicę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych tzn. na pytanie nr 2. Wniosek Spółki w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż kamienicy będzie zwolniona zarówno z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego (upłynęło 5 lat od końca roku, w którym nabyto kamienicę), jak również przychód z jej sprzedaży nie stanowi przychodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Wynika to z postanowień art. 14 ust. 2c i art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących:

Z przychodów z działalności gospodarczej wyłączone zostały przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy, nawet jeżeli wykorzystywane były na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Należą do nich nieruchomości takie jak: budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie związany z tym budynkiem lub lokalem, prawa majątkowe w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, iż część mieszkalna budynku Wnioskodawcy stanowi ponad 94% powierzchni całkowitej budynku, zatem w świetle ww. przepisu przedmiotowy budynek w całości jest budynkiem mieszkalnym.

Odpłatne zbycie nieruchomości należy do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem w sytuacji opisanej we wniosku przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z kolei, ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r., do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Mając na względzie zaprezentowane zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, iż przychód z zamierzonej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości - budynku mieszkalnego, nie będzie również podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym ze sprzedaży nieruchomości, gdyż, jak wynika z wniosku, nabycie nieruchomości nastąpiło w 2001 r..

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie mając na uwadze, iż wniosek Spółki o udzielnie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczył stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaznacza się, iż interpretacja nie wywołuje skutków prawnych dla poszczególnych wspólników Spółki. Uregulowania tej ustawy dotyczą bowiem podatników, którymi są osoby fizyczne. Wniosek natomiast złożyła Spółka Cywilna, która w świetle zawartych w niej przepisów nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, podatnikami zaś są poszczególni wspólnicy.

Mając powyższe na uwadze informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej przepisów ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możliwe jest poprzez złożenie przez poszczególne osoby fizyczne - wspólników wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich pozostałych zastrzeżeń określonych w ustawie - Ordynacja podatkowa - warunkujących wydanie interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 - 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.