ITPB1/415-1221/12/PSZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2012 r. (data wpływu 15 listopada 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 stycznia 2013 r. (data wpływu 17 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodów z najmu - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodów z najmu.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 15 stycznia 2013 r. (data wpływu 17 stycznia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wraz z żoną w czerwcu 2010 r. zawarł Pan umowę z deweloperem na wybudowanie mieszkania z miejscem postojowym w hali garażowej pod budynkiem. Harmonogram wpłat uzgodniono w ten sposób, aby posiadane środki własne wystarczyły na opłacenie wszystkich rat z wyjątkiem ostatniej płatnej tuż przed odbiorem mieszkania. Przed wpłatą ostatniej raty z żoną zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny, z którego kwotę ostatniej raty (74% kwoty kredytu) bank przelał na konto dewelopera, a pozostałą kwotę (26% kwoty kredytu) na konto Pana i żony. Kwota przelana na Państwa konto była niezbędna aby pokryć koszty zakupu nieruchomości oraz wykończyć i wyposażyć mieszkanie.

Przed podpisaniem z Panem i żoną aktów notarialnych deweloper wydzielił halę garażową jako osobną nieruchomość. Bank poprzestał na wpisaniu hipoteki tylko do księgi wieczystej mieszkania.

Mieszkanie oddane zostało w najem 25 września 2012 r. (najemcy nie są zainteresowani garażem). W urzędzie skarbowym wraz z żoną złożył Pan oświadczenie, że cały dochód z najmu będzie opodatkowywał Pan samodzielnie. Dochód z najmu opodatkowany jest na zasadach ogólnych.

Mieszkanie wprowadzone zostało do ewidencji środków trwałych w dniu oddania do używania na podstawie umowy najmu, tj. 25 września 2012 r. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje Pan metodą liniową według stawki z wykazu stawek amortyzacyjnych tj., 1,5% stawką amortyzacyjną.

Garaż nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Zostanie on wprowadzony do ewidencji środków trwałych w dniu przekazania w najem. Garaż zamierza Pan amortyzować metodą liniową, według stawki z wykazu stawek amortyzacyjnych tj., 2,5% stawką amortyzacyjną (symbol KŚT 121 - lokal niemieszkalny).

Zgodnie z informacją uzyskaną telefonicznie od Krajowej Informacji Podatkowej, jeśli z kredytu były finansowane dwie nieruchomości to odsetki od kredytu należy odpowiednio rozdzielić między nie i rozliczać każdą z nich niezależnie.

Podziału odsetek na część przypadającą na mieszkanie i na garaż dokonał Pan w następujący sposób. Określił Pan sumę (G) pokrytych z kredytu wydatków związanych z garażem:

* przypadająca na garaż część ostatniej raty (według faktury wystawionej przez dewelopera),

* opłata za akt notarialny zakupu garażu,

* opłaty czynszowe za garaż w okresie styczeń - sierpień 2012,

oraz sumę (M) pokrytych z kredytu wydatków związanych z mieszkaniem:

* przypadająca na mieszkanie część ostatniej raty (według faktury wystawionej przez dewelopera),

* dodatkowa rata według wystawionej przez dewelopera faktury za aranżację mieszkania,

* opłata za akt notarialny zakupu mieszkania,

* ubezpieczenie mieszkania,

* koszty sądowe ustanowienia hipoteki,

* udokumentowane wydatki na wykończenie i wyposażenie mieszkania,

* opłaty czynszowe za mieszkanie w okresie styczeń - sierpień 2012,

* opłata za pośrednictwo najmu.

Suma kwot G+M nie wyczerpuje całej kwoty kredytu (pozostaje kilkaset złotych). Uznał Pan, że pozostała część była wydatkowana na obsługę kredytu w okresie zanim wynajem zaczął przynosić przychody a zatem jest związana z mieszkaniem i garażem w takich samych proporcjach w jakich pozostają do siebie kwoty M i G. Przyjął Pan zatem, że część M/ (M+G) odsetek od kredytu jest związana z mieszkaniem, a G/ (M+G) z garażem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, odsetki, o których mowa w pytaniu 1, stanowią koszt uzyskania przychodu odpowiednio z najmu mieszkania/garażu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na spłatę odsetek od pożyczek (kredytów) od klasyfikacji czy nazwy kredytów/pożyczek stosowanych przez instytucje finansowe, czy sposobu wypłacenia kredytu. Decydujące znaczenie dla ustalenia możliwości zaliczenia odsetek do kosztów uzyskania przychodów ma faktyczne przeznaczenie kredytu, a nie treść umowy kredytowej zawartej z bankiem. Dlatego odsetki od części kredytu wpłaconej przez bank na konto Pana i żony, przeznaczonej na udokumentowane wydatki związane z mieszkaniem/garażem, zapłacone po przekazaniu w najem odpowiednio mieszkania/garażu stanowią (w częściach przypadających na mieszkanie/garaż) koszt uzyskania przychodu odpowiednio z najmu mieszkania/garażu.

Odsetki, o których mowa w pytaniu 2, stanowią koszt uzyskania przychodu odpowiednio z najmu mieszkania/garażu. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Gdy jakaś inwestycja finansowana jest wyłącznie z kredytu to naturalne jest, że wysokość zaciągniętego kredytu musi być wystarczająca aby zapewnić obsługę kredytu do czasu uzyskania przychodów z inwestycji. Kredyt taki w całości (włącznie z częścią przeznaczoną na jego początkową obsługę) jest ściśle związany z możliwością osiągnięcia przychodów z tej inwestycji zatem odsetki od całego kredytu (włącznie z odsetkami od części przeznaczonej na początkową obsługę kredytu) spełniają zawarty w art. 22 ust. 1 ustawy wymóg bycia kosztami poniesionymi w celu osiągnięcia przychodów z tej inwestycji. W przypadku częściowego finansowania inwestycji z kredytu kwalifikacja odsetek od części kredytu przeznaczonej na początkową obsługę kredytu powinna być taka sama.

Podział odsetek od kredytu na część przypadającą na mieszkanie i cześć przypadającą na garaż zgodnie z wydatkowaniem kredytu na cele związane z mieszkaniem i garażem jest prawidłowy.

Przepis art. 22 ust. 1 ustawy wymaga związku wydatków zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów z danego źródła przychodów z tym źródłem. Odsetki mają związek z obiema nieruchomościami w takiej proporcji w jakiej ma z nimi związek kredyt, a kredyt ma z nimi związek w takiej proporcji w jakiej był wydatkowany na cele związane z każdą z nich. Zatem tylko zachowanie proporcji podziału odsetek zgodnie z wydatkowaniem kredytu na cele związane z mieszkaniem i garażem spełni wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy wymóg powiązania odpowiednich części odsetek z każdą z tych nieruchomości.

Jeśli wynajęte jest tylko mieszkanie, to przypadające na garaż odsetki można uznać za koszt uzyskania przychodu z najmu mieszkania. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, to pomiędzy tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowo - skutkowy tego typu, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów.

Na lokalnym rynku istnieje duża podaż mieszkań na wynajem. Znalezienie najemcy bywa trudne. Aktualnie mieszkanie jest wynajęte na 9 miesięcy. Możliwość skorzystania z garażu (miejsca postojowego w hali garażowej pod budynkiem w którym znajduje się mieszkanie) może przesądzić o szybkości znalezienia kolejnych najemców mieszkania a więc o wielkości przychodów z najmu mieszkania. W ten sposób wydatki związane z garażem są wydatkami, których poniesienie może mieć wpływ na zwiększenie przychodów z najmu mieszkania. Dlatego uważa Pan, że przypadające na garaż odsetki, zapłacone po przekazaniu mieszkania w najem, można uznać za koszt uzyskania przychodu z najmu mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy. Jednakże, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że poniesienie tego wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu, ewentualnie na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tego przychodu.

Do kosztów uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej spełniających powyższe kryteria nie można jednak zaliczyć wydatków osobistych osoby prowadzącej działalność gospodarczą.

Podkreślenia wymaga, że o tym co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonej działalności decyduje podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku kosztów z działalnością gospodarczą, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

* pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

* pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 cytowanej ustawy, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów. Artykuł 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących przesłanek:

Z treści cytowanych przepisów wynika więc, że odsetki od kredytów, jeżeli zostały zapłacone i nie zwiększą kosztów inwestycji, mogą - co do zasady - stanowić koszt uzyskania przychodu.

Podkreślić jednak należy, że aby odsetki mogły stanowić koszty uzyskania przychodów, podatnik musi wskazać związek przyczynowo - skutkowy między poniesionymi wydatkami, a przychodami, co wynika z ogólnego przepisu dotyczącego kosztów uzyskania przychodów - art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Istotne znaczenie dla zaliczenia odsetek do kosztów uzyskania przychodów ma więc faktyczne przeznaczenie kredytu. Na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki zostały przeznaczone na zakup mieszkania, z wynajmu którego uzyskuje dochody.

Koszty te - związane ze spłatą odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem pod wynajem - można podzielić na występujące przed dniem przekazania środka trwałego do używania oraz poniesione po tej dacie. Bowiem to data przekazania środka trwałego do używania decyduje o tym, w jaki sposób będą rozliczane koszty dotyczące spłaty odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup. Odsetki naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania zwiększają jego wartość początkową, ustaloną zgodnie z art. 22g ustawy podatkowej i mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne, natomiast odsetki naliczone i zapłacone po tym dniu będą stanowić bezpośrednio koszty uzyskania przychodu.

Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia. Za cenę nabycia, w myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że zaciągnął Pan kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z miejscem postojowym w hali garażowej. Mieszkanie oddane zostało w najem 25 września 2012 r. W tym dniu mieszkanie wprowadzone zostało do ewidencji środków trwałych. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje metodą liniową, 1,5% stawką amortyzacyjną. Garaż nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, nie jest wynajmowany. Przed podpisaniem aktów notarialnych deweloper wydzielił halę garażową jako osobną nieruchomość.

Jak już wskazano warunkiem uznania za koszt uzyskania przychodów, odsetek od kredytu jest istnienie związku przyczynowo-skutkowego między kredytem, a przychodem najmu, o którym mowa w art. 22 ust. 1 tej ustawy. Decydujące znaczenie dla ustalenia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ma więc faktyczne przeznaczenie kredytu.

Należy również zauważyć, że skoro mieszkanie i miejsce garażowe stanowią osobne nieruchomości, wydatki z nimi związane należy przypisać odrębnie do każdego środka trwałego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że poniesione wydatki na spłatę odsetek od kredytu w części przypadającej na zakup mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, z tym jednak zastrzeżeniem, iż do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (po dacie przekazania lokalu na wynajem) zgodnie z ww. art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast odsetki od kredytu, który został zaciągnięty na zakup, zapłacone do dnia przekazania środka trwałego (mieszkania) do używania, będą stanowić element jego wartości początkowej. W przedstawionym stanie faktycznym wartość początkową mieszkania, będzie stanowiła cena zakupu, koszty zakupu (opłaty notarialne i sądowe), zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie mieszkania będącego przedmiotem najmu, koszty adaptacji mieszkania do wynajmu, zapłacone koszty ubezpieczenia oraz koszty uzyskania kredytu, którym sfinansowano zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem, przy czym do kosztów uiszczonych łącznie przy zakupie mieszkania i garażu należy zastosować odpowiednią proporcję.

Zatem wydatki związane z obsługą kredytu, poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania, będą wchodziły w skład wartości początkowej środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Odnosząc się natomiast do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów tej części odsetek, które dotyczą zakupu garażu, wskazać należy, że warunkiem, który musi być spełniony, aby dane wydatki zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jest oddanie go do używania na podstawie umowy najmu. W konsekwencji, skoro przedmiotowy garaż nie jest wynajmowany, to odsetki od części kredytu przeznaczonej na jego zakup nie będą mogły stanowić kosztów uzyskania przychodów. Dopóki przedmiotowy garaż nie zostanie wynajęty i nie zostanie wprowadzony do ewidencji i środków, nie skorzysta Pan z możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych. Odsetki od części kredytu zaciągniętego na zakup garażu, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, będą zwiększały wartość początkową tego środka trwałego. Natomiast odsetki zapłacone po dniu oddania garażu do używania będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z najmu.

Reasumując, może Pan zaliczać do kosztów uzyskania przychodów zapłacone odsetki według wyżej wskazanych zasad, w wysokości ustalonej odrębnie dla każdej nieruchomości, tj. w takiej proporcji w jakiej część kredytu, została wydatkowana na nabycie mieszkania i w jakiej na nabycie garażu. Jednakże w odniesieniu do odsetek od części kredytu przeznaczonej na zakup garażu, mogą one stanowić koszty uzyskania przychodu dopiero po oddaniu do używania na podstawie umowy najmu. Jeżeli w jakiejkolwiek części kredyt nie został przeznaczony na nabycie środka trwałego lub jego dostosowanie do używania - odsetki od tej części nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Należy przy tym zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Z tego też względu organ nie ma prawnej możliwości weryfikacji dokonanych przez Pana wyliczeń co do proporcji odsetek od kredytu przypadających na mieszkanie i przypadających na garaż.

Obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.