IPTPP4/443-763/12-2/ALN - Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 2 listopada 2012 r. (data wpływu 9 listopada 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 4 czerwca 2009 r. w formie aktu notarialnego Rep. A X nabyła na własność od Województwa X nieruchomość gruntową zabudowaną oznaczoną, jako działka nr 343/21 o pow. 3,7505 ha, położoną w obrębie X. Nieruchomość zabudowana była i jest budynkiem trzykondygnacyjnym byłego pawilonu szpitalnego, budynkiem tzw. "dworku" oraz budynkiem byłej portierni i w całości znajdowała się w obrębie zabytkowego parku dworskiego, wpisanego do rejestru zabytków. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy nieruchomość znajdowała się wówczas w terenach budowlanych usług zdrowia i strefie ochrony konserwatorskiej. Budynki w dniu nabycia znajdowały się i znajdują się również obecnie w złym stanie technicznym, wymagają generalnego remontu, nie były od dawna użytkowane. Gmina nie poniosła żadnych wydatków w celu ich ulepszenia.

Gmina jest podmiotem zarejestrowanym, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Z tytułu nabycia wyżej wymienionej nieruchomości nie dokonywała żadnych odliczeń podatku VAT.

Nieruchomość została kupiona przez Gminę przy zastosowaniu bonifikaty wynoszącej 60% - za cenę 790.000,00 zł, do której nie był doliczony podatek VAT. Z kupionej nieruchomości wyodrębniona została geodezyjnie nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem trzykondygnacyjnym i budynkiem portierni, oznaczona nr 343/23 o pow. 0,1311 ha, położoną w obrębie X.

Budynek trzykondygnacyjny (były pawilon szpitalny) wybudowany został w 1961 r., remontowany i modernizowany był w latach 1989-1990 r. a od stycznia 2008 r. jest nieużytkowany. Budynek byłej portierni wybudowany został również w 1961 r., a od stycznia 2008 jest nieużytkowany.

Gmina nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem trzykondygnacyjnym i budynkiem byłej portierni, oznaczoną działką nr 343/23 w X, planuje sprzedać w drodze przetargu nieograniczonego. Grunt wchodzący w skład tej nieruchomości zabudowanej nie znajduje się tylko pod budynkami, lecz stanowi również teren przyległy niezabudowany.

Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy położona jest w terenie przeznaczonym pod usługi komercyjne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży opisanej nieruchomości Gmina zobowiązana będzie do naliczenia podatku VAT od ceny całej nieruchomości czy też tylko w części lub w ogóle.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż ww. nieruchomości zabudowanych jest zwolniona z podatku VAT. Zwolnione są budynki używane, od których wybudowania minęło co najmniej 5 lat i nie były ulepszane, a wydatki nie przekroczyły 30% wartości.

Stosownie do art. 29 ust. 5 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych lub części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowania podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, które są wymienione w klasyfikacjach wydawanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Nabycie opisanej nieruchomości nie było obciążone podatkiem od towarów i usług, a Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie ww. budynków.

Wobec opisanej sytuacji oraz powyższych przepisów Gmina stoi na stanowisku, iż sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości zabudowanej wraz z przyległym gruntem w całości może być zwolniona od VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) - art. 7 ust. 1 ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż w obecnym stanie prawnym grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy), w ramach czynności podlegających opodatkowaniu.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 4 czerwca 2009 r. w formie aktu nabył na własność od Województwa X nieruchomość gruntową zabudowaną oznaczoną, jako działka nr 343/21 o pow. 3,7505 ha. Nieruchomość zabudowana była i jest budynkiem trzykondygnacyjnym byłego pawilonu szpitalnego, budynkiem tzw. "dworku" oraz budynkiem byłej portierni i w całości znajdowała się w obrębie zabytkowego parku dworskiego, wpisanego do rejestru zabytków. Budynki w dniu nabycia znajdowały się i znajdują się również obecnie w złym stanie technicznym, wymagają generalnego remontu, nie były od dawna użytkowane. Gmina nie poniosła żadnych wydatków w celu ich ulepszenia.

Nieruchomość została kupiona przez Gminę przy zastosowaniu bonifikaty wynoszącej 60% - za cenę 790.000,00 zł, do której nie był doliczony podatek VAT. Z kupionej nieruchomości wyodrębniona została geodezyjnie nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem trzykondygnacyjnym i budynkiem portierni, oznaczona nr 343/23 o pow. 0,1311 ha, położoną w obrębie X.

Budynek trzykondygnacyjny (były pawilon szpitalny) wybudowany został w 1961 r., remontowany i modernizowany był w latach 1989-1990 r. a od stycznia 2008 r. jest nieużytkowany. Budynek byłej portierni wybudowany został również w 1961 r., a od stycznia 2008 jest nieużytkowany.

Gmina nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem trzykondygnacyjnym i budynkiem byłej portierni, oznaczoną działką nr 343/23 w X, planuje sprzedać w drodze przetargu nieograniczonego. Grunt wchodzący w skład tej nieruchomości zabudowanej nie znajduje się tylko pod budynkami, lecz stanowi również teren przyległy niezabudowany.

Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy położona jest w terenie przeznaczonym pod usługi komercyjne.

Gmina jest podmiotem zarejestrowanym, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Z tytułu nabycia wyżej wymienionej nieruchomości nie dokonywała żadnych odliczeń podatku VAT.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż dostawa przedmiotowego budynku - wbrew temu, co twierdzi Wnioskodawca - nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Do pierwszego zasiedlenia doszło z chwilą nabycia ww. budynku na podstawie umowy sprzedaży w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, w przypadku przedmiotowej dostawy, nie będzie miał zastosowania żaden z wyjątków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, sprzedaż budynku, o którym mowa we wniosku będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa budynku, o którym mowa wyżej będzie zwolniona od podatku, to zbycie gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, będzie również korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w powiązaniu z art. 29 ust. 5 ustawy, o ile nie zostanie wybrana opcja opodatkowania wskazana w art. 43 ust. 10 ustawy.

Pomimo, iż Wnioskodawca wskazał, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia, to jednak wywodzi ten prawidłowy skutek prawny z innej podstawy prawnej, niż to wskazano w niniejszej interpretacji, zatem oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy (zwłaszcza wskazanie, iż transakcja korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy) należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.