IPTPP2/443-977/12-9/PR - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20 listopada 2012 r. (data wpływu 21 listopada 2012 r.) uzupełnionym pismami z dnia 24 stycznia 2013 r. (data wpływu 25 stycznia 2013 r.), z dnia 4 lutego 2013 r. (data wpływu 4 lutego 2013 r.), z dnia 21 lutego 2013 r. (data wpływu 21 lutego 2013 r.) oraz z dnia 7 marca 2013 r. (data wpływu 7 marca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży mieszkań, na podstawie:

* art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - prawidłowe,

* art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy - nieprawidłowe.

W dniu 21 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży mieszkań, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 sprzedaż budynków lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, gdy: dostawa nie jest związana z pierwszym zasiedleniem oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą minęło więcej niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a sprzedaż budynków lub ich części jest zwolniona z podatku, gdy: w czasie zakupu budynku przeznaczonego do sprzedaży nie można było odliczyć podatku VAT oraz koszt modernizacji budynku nie przekracza 30% jego wartości początkowej.

Problem dotyczy budynku.

* Budynek został wybudowany ok. 1935 r. jako mieszkalny.

* W czasie wojny użytkowała go tajna policja niemiecka.

* Po wojnie przywrócono budynkowi funkcję mieszkalną i na kondygnacjach od parteru do trzeciego piętra zlokalizowano 16 mieszkań o numerach od 1 do 16. Całość budynku miała funkcję mieszkalną.

* Budynek zasiedlono po wojnie i w każdym z 16 mieszkań mieszkali ludzie (art. 43 pkt 10 ppkt a ust. 1)

* Wymienione pisma są też dowodem na spełnienie wymogów art. 43 ust. 1 pkt 10 ppkt b).

* Wnioskodawca nieruchomość nabył jako osoba fizyczna od osób fizycznych. Podatek p.c.c. Wnioskodawca opłacił. Wobec tego Zainteresowany spełnił art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt a).

* Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca poniósł koszty na modernizację o wartości ok. 15% wartości początkowej obiektu i nie przekroczy wartości 30%, co powoduje, że Zainteresowany spełnia wymogi art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt b).

W pismach stanowiących uzupełnienie przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wskazał, iż jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawcy nie przysługuje prawo i nie obniżał kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. W przypadku wydatków na ulepszenie wszystkich lokali mieszkalnych, należących do Wnioskodawcy, istniejących w budynku do dnia dzisiejszego, nie odliczono ani złotówki (a także ani grosza) z podatku VAT. Cała wartość faktur (włącznie z podatkiem VAT) podnosi wartość budynku.

Lokale były wynajmowane przez Wnioskodawcę lub przez wcześniejszych właścicieli. Od lokatorów był pobierany czynsz. Podatki z tym związane płaciła poprzednia administratorka-właścicielka oraz płacił Wnioskodawca, do momentu wyprowadzenia lokatorów. Podanie od kiedy każdy lokal był wynajmowany jest niemożliwe, gdyż osobami wynajmującymi po wojnie (właścicielami budynku) były osoby już nieżyjące. Wszystkie lokale były wynajęte w okresie powojennym (lata 50-te), co dopilnował kwaterunek ówczesnego socjalistycznego państwa. Budynek w 85% Wnioskodawca nabył w 2009 r. na mocy umowy kupna sprzedaży, natomiast pozostałe 15% w lipcu 2010 r. na mocy wyroku sądowego. Oba powyższe nabycia nastąpiły od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, takiego podatku nie odliczył, gdyż osoby fizyczne nie wystawiają faktur VAT. Transakcja kupna-sprzedaży oraz wyrok sądu były obciążone p.c.c., który Wnioskodawca zapłacił. Wszystkie lokale mieszkalne w budynku zostały zasiedlone po raz pierwszy (w myśl ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 ust. 14) przed sierpniem 2009 r. - czyli ponad 2 lata temu. Nie wykonano w budynku prac ulepszeniowych o wartości ponad 30% wartości budynku.

Ponadto, Wnioskodawca ostatecznie wskazał, iż wydatki poniesione na remont nie przekroczyły 30% wartości początkowej w rozbiciu na poszczególne mieszkania, a także nie przekroczyły 30% wartości początkowej całości budynku.

Nadto, w odpowiedzi na zadane pytanie: "Od kiedy lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku, były wynajmowane przez Wnioskodawcę (proszę podać miesiąc i rok odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego)..." Zainteresowany wskazał, iż przedmiotowe lokale były wynajmowane jeszcze przez wcześniejszych właścicieli. Wnioskodawca nie posiada dokumentów, w których określono by datę wynajmu dla poszczególnych lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca może sprzedawać mieszkania w budynku stosując zwolnienie z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o podatku od towarów i usług (VAT).

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż mieszkań w budynku jest zwolniona z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Informacje dodatkowe:

* Wnioskodawca jest czynnym płatnikiem podatku VAT.

* Budynek zasiedlono po wojnie tzn. ok. 1945 r.

* Dla nieruchomości założona jest księga wieczysta.

* Wnioskodawca nieruchomość nabył na podstawie aktu notarialnego jako osoba fizyczna od osób fizycznych, p.c.c. został opłacony oraz na podstawie wyroku znoszącego współwłasność, p.c.c. Wnioskodawca sam opłacił.

* W czasie trwania postępowania przed Sądem Rejonowym została wykonana inwentaryzacja i wycena nieruchomości, która stwierdza, że mieszkania zajmują całość budynku na kondygnacjach od parteru do III p. jest ich 16 i mają numery od 1 do 16 - do wglądu w aktach sprawy.

* Budynek został wprowadzony jako środek trwały firmy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży mieszkań, na podstawie:

* art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - za prawidłowe,

* art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy - za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) - art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze, iż Wnioskodawca nie udzielił jednoznacznej odpowiedzi na zadane pytanie "Od kiedy lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku, były wynajmowane przez Wnioskodawcę (...)..." tut. Organ dokonał analizy pozostałych okoliczności przedstawionych w sprawie.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zamierza sprzedawać mieszkania w budynku, który w 85% nabył w 2009 r. na mocy umowy kupna sprzedaży, natomiast pozostałe 15% w lipcu 2010 r. na mocy wyroku sądowego. Oba powyższe nabycia nastąpiły od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca poniósł koszty na modernizację o wartości ok. 15% wartości początkowej obiektu i nie przekroczy wartości 30%. Ponadto, Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, iż wydatki poniesione na remont nie przekroczyły także 30% wartości początkowej w rozbiciu na poszczególne mieszkania. W przypadku wydatków na ulepszenie wszystkich lokali mieszkalnych nie odliczono podatku VAT. Lokale były wynajmowane przez Wnioskodawcę lub przez wcześniejszych właścicieli. Od lokatorów był pobierany czynsz. Wszystkie lokale były wynajęte w okresie powojennym (lata 50-te). Wszystkie lokale mieszkalne w budynku zostały zasiedlone po raz pierwszy przed sierpniem 2009 r. - czyli ponad 2 lata temu.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Biorąc zatem pod uwagę przedstawione okoliczności w sprawie oraz obowiązujące przepisy prawa to należy stwierdzić, iż skoro - jak wskazał Wnioskodawca - nabył budynek w 85% w 2009 r., a pozostałe 15% nabył w lipcu 2010 r. i wynajmował lokale mieszkalne w tym budynku, a ponadto Zainteresowany podał, iż pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed sierpniem 2009 r., to w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją wyjątki wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem dostawa lokali nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle powyższego, zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowych lokali mieszkalnych korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym badanie przesłanek uprawniających do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezzasadne.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowych mieszkań będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem, iż strony transakcji, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opodatkowania dostawy mieszkań.

Oceniając zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży mieszkań, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należało uznać za prawidłowe. Natomiast stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży mieszkań, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Końcowo należy wskazać, iż analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem tut. Organ w związku z § 2 i § 5a ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do oceny załączników dołączonych do wniosku, a niniejszą interpretację wydano jedynie w oparciu o stan faktyczny w nim przedstawiony.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.