IPTPP2/443-657/11-2/PM - Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Sp. z o.o. przedstawione we wniosku z dnia 4 października 2011 r. (data wpływu 6 października 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu-jest prawidłowe

W dniu 6 października 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca sp. z o.o. w 2003 r. zakupił od syndyka masy upadłości nieruchomość zabudowaną - zakład produkcyjny wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Transakcja ta była zwolniona z podatku VAT, ponieważ nieruchomości budynkowe były budynkami używanymi, wybudowanymi w latach 1945-1988. Nieruchomość ta jest wykorzystywana w całości do prowadzenia działalności gospodarczej - produkcyjnej, opodatkowanej podatkiem VAT.

Obecnie Wnioskodawca zamierza, po wcześniejszym wydzieleniu, sprzedać działkę zabudowaną budynkiem wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Budynek ten był modernizowany w latach 2006-2008 i w roku 2009. Od poniesionych nakładów odliczony został podatek VAT. Nakłady na modernizację przekroczyły 30% wartości początkowej budynku.

Rozliczenie przedstawia się następująco:

* wartość budynku według ceny nabycia - 22 tys. zł,

* wartość nakładów na modernizację w latach 2006-2008 - 222 tys. zł,

* wartość nakładów na modernizację w roku 2009 - 22 tys. zł.

Aktualna wartość brutto budynku 266 tys. zł.

Budynek ten cały czas wykorzystywany był do prowadzenia własnej działalności gospodarczej. Nie był wynajmowany ani wydzierżawiany, ani oddawany w innej formie w posiadanie samoistne lub zależne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej, wydzielonej części nieruchomości tj. budynku i działki objętej prawem użytkowania wieczystego gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości podstawowej - 23%.

Zgodnie bowiem z przepisami art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT budynek, będący przedmiotem przyszłej transakcji, był modernizowany i poniesione nakłady na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej i dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia - budynek był wykorzystywany wyłącznie do prowadzenia własnej działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Sprzedaż nieruchomości (budynki, budowle), co do zasady jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Ustawodawca przewidział tutaj pewne zwolnienia. Nieodzownym elementem, przy ustaleniu, czy sprzedaż nieruchomości należy opodatkować podatkiem VAT, czy z tego podatku zwolnić, jest w większości przypadków określenie czy miało miejsce jej pierwsze zasiedlenie.

Cytowany wyżej przepis mówi zatem, że co do zasady aby mówić o pierwszym zasiedleniu, musi nastąpić oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, tj. opodatkowana sprzedaż danej nieruchomości lub jej oddanie do używania innemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu czy dzierżawy.

Do pierwszego zasiedlenia nie dochodzi natomiast w przypadku używania danej nieruchomości na potrzeby podatnika związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem. W takiej sytuacji bowiem oddanie do użytkowania nie następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Z przytoczonego wyżej art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika ponadto, że pierwsze zasiedlenie może występować wiele razy. Stanowi o tym art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT.

Poniesienie nakładów na ulepszenie nieruchomości w wysokości przewyższającej 30% jej wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym powoduje, że cała procedura (odnośnie pierwszego zasiedlenia) się powtarza.

W kwestii zadysponowania tej nie ma zgody nawet pomiędzy sądami administracyjnymi. Budynek zaś w stanie ulepszonym był wykorzystywany do czynności opodatkowanych przez Wnioskodawcę przez okres krótszy niż 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) - art. 7 ust. 1 ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż w obecnym stanie prawnym grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z powyższego wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto, za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Zakupił od syndyka masy upadłości nieruchomość zabudowaną - zakład produkcyjny wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Wnioskodawca wskazał, iż nieruchomość ta jest wykorzystywana w całości do prowadzenia działalności gospodarczej-produkcyjnej, opodatkowanej podatkiem VAT. Wnioskodawca zamierza, po wcześniejszym wydzieleniu, sprzedać działkę zabudowaną budynkiem wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Budynek ten był modernizowany w latach 2006-2008 i w roku 2009. Nakłady na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. Budynek był wykorzystywany do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, nie był wynajmowany ani wydzierżawiany, ani oddawany w innej formie w posiadania samoistne lub zależne.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowego budynku będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak wynika z wniosku nie doszło do wydania budynku po jego ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Wobec powyższego dostawa przedmiotowego budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy dostawie budynku, będącego przedmiotem wniosku, spełniony będzie warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy, ponieważ przy jego nabyciu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast nie zostanie spełniony warunek wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy, z uwagi na to, że Zainteresowany ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości. Ponadto, po zakończeniu procesu ulepszenia Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do czynności opodatkowanych przez okres krótszy niż 5 lat.

Z powyższego wynika, że dostawa budynku, o którym mowa we wniosku nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) w związku z art. 43 ust. 7a ustawy.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości zabudowanej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, a zatem podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej w wysokości 23%.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.