IPTPP2/443-271/14-4/IR - Prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów inwestycyjnych związanych z modernizacją budynku przeznaczonego do wynajmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 1 kwietnia 2014 r. (data wpływu 7 kwietnia 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 czerwca 2014 r. (data wpływu 12 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów inwestycyjnych związanych z modernizacją budynku przeznaczonego do wynajmu - jest prawidłowe.

W dniu 7 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów inwestycyjnych związanych z modernizacją budynku przeznaczonego do wynajmu.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 9 czerwca 2014 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą, której głównym zakresem jest transport drogowy towarów. Ponadto ww. zakres działalności gospodarczej został rozszerzony o wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, który to rodzaj usług został sklasyfikowany zgodnie z rozporządzeniem z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 z późn. zm.) pod nr 68.20.

Wnioskodawca zakupił środek trwały (nieruchomość będącą budynkiem). Obecnie budynek jest przez podatnika modernizowany celem przystosowania go do celów prowadzenia domu pomocy społecznej. Po zakończeniu inwestycji polegającej na zaadoptowaniu budynku do celów prowadzenia w nim działalności w zakresie usług pomocy społecznej z zakwaterowaniem Wnioskodawca planuje wydzierżawić cały budynek innemu podmiotowi, który w dzierżawionym budynku będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług pomocy społecznej z zakwaterowaniem. Budynek będzie więc w całości przedmiotem dzierżawy, a więc środkiem trwałym wykorzystywanym do celów osiągania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości. Wnioskodawca dopuszcza możliwość przystąpienia (jako wspólnik) do spółki (np. cywilnej), która będzie najemcą przedmiotowego budynku.

W piśmie z dnia 9 czerwca 2014 r. stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku Wnioskodawca:

1. W odpowiedzi na pytanie o treści "Czy Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT..." wskazał, iż jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT o czym informował już Organ podatkowy w poz. 68 wniosku ORD-IN z dnia 1 kwietnia 2014 r. używając sformułowania, że jest podatnikiem VAT oraz prowadzi działalność gospodarczą.

2. W odpowiedzi na pytanie o treści "Czy dokonane zakupy towarów i usług w ramach realizacji inwestycji polegającej na modernizacji budynku, o którym mowa we wniosku są/będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług..." wskazał, iż dokonane zakupy towarów i usług w ramach realizacji inwestycji polegającej na modernizacji budynku, o którym mowa we wniosku będą wykorzystane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o czym w sposób jednoznaczny Wnioskodawca poinformował Organ podatkowy w poz. 68 wniosku ORD-IN przedstawiając wyczerpująco zaistniały stan faktyczny. Opisując stan faktyczny Wnioskodawca stwierdził, cyt: "(...) wnioskodawca planuje wydzierżawić cały budynek innemu podmiotowi (...)" Następnie Wnioskodawca napisał, cyt.: "Budynek będzie więc w całości przedmiotem dzierżawy, a więc środkiem trwałym wykorzystywanym do celów osiągania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości." Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że treść pytania nr 2 zredagowanego przez Organ upoważniony do wydawania interpretacji sprowadza się do pytania czy usługi wynajmu nieruchomości sklasyfikowane zgodnie z rozporządzeniem z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 z późn. zm.) pod nr 68.20 są czynnościami opodatkowanymi. Odpowiadając na tak postawione pytanie, którego treść wynika z pytania zadanego przez Dyrektora Izby Skarbowej, który uprzednio uzyskał informację, że zakupy towarów i usług będą związane z usługami wynajmu stwierdzić należy, że zgodnie z obowiązującymi przepisami usługi wynajmu nie są usługami zwolnionymi z VAT ani usługami niepodlegającymi temu podatkowi. Po zakończeniu inwestycji Wnioskodawca przeznaczy cały budynek na cele wynajmu a więc na cele sprzedaży opodatkowanej i nie będzie wykorzystywał tego budynku do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług bądź do czynności niepodlegających temu podatkowi.

3. W odpowiedzi na pytanie o treści "W jakim okresie po oddaniu do użytkowania budynku, o którym mowa we wniosku, nastąpi wydzierżawienie tego budynku innemu podmiotowi..." wskazał, iż nie potrafi potrafi precyzyjnie określić okresu (daty) w jakim budynek zostanie wydzierżawiony innemu podmiotowi po jego oddaniu do użytkowania. Okres ten będzie zależał od wielu czynników takich jak: uzyskanie odpowiednich pozwoleń, wyposażenie budynku, dokonanie stosownych formalności przez najemcę, etc. Zdaniem Zainteresowanego, pytanie nr 3 zostało przez Organ podatkowy sformułowane nieprecyzyjnie co utrudnia Wnioskodawcy udzielenie jednoznacznej odpowiedzi. Organ podatkowy nie określił czy pod pojęciem "oddanie do użytkowania budynku" należy rozumieć przekazanie do użytkowania budynku jako środka trwałego w firmie czy też uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie po dokonaniu odbioru budynku przez stosowne organy określone w prawie budowlanym. Wnioskodawca planuje zakończyć inwestycję, t.j. wszelkie roboty budowlane związane z modernizacją a następnie uzyskać pozwolenia (odbiór budynku), o których mowa w prawie budowlanym a następnie przystąpić do wyposażenia budynku i jego przygotowania do wynajmu. Po zakończeniu ww. czynności Wnioskodawca podejmie rozmowy z podmiotem, który wyrazi chęć zawarcia umowy najmu (dzierżawy) oraz ustali datę przekazania budynku najemcy jako przedmiotu najmu. Jak napisano wyżej Wnioskodawca nie jest w stanie podać dokładnej daty przekazania budynku oraz nie jest w stanie określić dokładnego okresu jaki upłynie od czasu oddania budynku do użytkowania do czasu jego faktycznego wydzierżawienia. Wnioskodawca szacuje, że budynek powinien zostać wydzierżawiony w terminie do pół roku od daty jego oddania do użytkowania.

4. W odpowiedzi na pytanie o treści "W przypadku gdy wydzierżawienie ww. budynku nie nastąpi bezpośrednio po jego oddaniu od użytkowania, należy jednoznacznie wskazać do jakich czynności będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę ww. zmodernizowany budynek, od momentu oddania jego do użytkowania do dnia wydzierżawienia, tj. czy do:

5. W odpowiedzi na pytanie o treści "Czy czynności, do których Wnioskodawca będzie wykorzystywał przedmiotowy budynek, od momentu oddania jego do użytkowania do dnia wydzierżawienia, będą odpłatne czy nieodpłatne..." wskazał, iż zadane przez Organ pytanie jest nielogiczne. W ocenie Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, że budynek będzie użytkowany tylko i wyłącznie do celów sprzedaży opodatkowanej oraz do czynności odpłatnych. Wynika to z charakteru umowy dzierżawy. Wnioskodawca nie zamierza przekazywać budynku w ramach umowy bezpłatnego użyczenia, która ma charakter nieodpłatny. Budynek będzie przedmiotem umowy dzierżawy, a więc umowy o charakterze odpłatnym. Czynności faktycznej dzierżawy rozpoczną się jednak w dniu przekazania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy przez wydzierżawiającego (Wnioskodawcę). Czynności, do których Wnioskodawca będzie wykorzystywał przedmiotowy budynek, od momentu jego oddania do użytkowania do dnia wydzierżawienia, będą więc czynnościami przygotowującymi budynek do jego odpłatnego wydzierżawienia. Odpłatność jako wierzytelność powstanie jednak z dniem rozpoczęcia faktycznego dzierżawienia budynku. Odnosząc się do pytania nr 5 stwierdzić należy, że budynek od momentu jego oddania do użytkowania do dnia wydzierżawienia będzie wykorzystywany do czynności odpłatnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1. Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów inwestycyjnych związanych z modernizacją budynku przeznaczonego do wynajmu dla podmiotu, który w budynku tym będzie prowadził dom pomocy społecznej (oznaczone we wniosku jako nr 1).

2. Czy prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów określonych w pyt. 1 będzie uzależnione od uprawdopodobnienia przez Wnioskodawcę faktu przeznaczenia budynku na cele prowadzenia działalności (sprzedaży opodatkowanej) w momencie odliczania podatku naliczonego, np. poprzez zawarcie przedwstępnych umów najmu (oznaczone we wniosku jako nr 3).

3. Czy Wnioskodawca jest zobowiązany przeznaczyć budynek do świadczenia sprzedaży opodatkowanej już w momencie poniesienia wydatków na remont lub bezpośrednio po zakończeniu remontu budynku pod rygorem braku prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów związanych z jego remontem (oznaczone we wniosku jako nr 4).

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Ogólna zasada zawarta w art. 86 ww. ustawy o podatku od towarów i usług mówi, że zarejestrowanemu, czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Czynności opodatkowane to takie, które generują podatek należny. Zatem w związku z wykorzystaniem nabytych towarów i usług do wykonywania czynności niepodlegających opodatkowaniu (za wyjątkiem czynności niepodlegających ze względu na miejsce świadczenia) lub zwolnionych od podatku, prawo do odliczenia podatku naliczonego podatnikowi nie przysługuje.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

W ocenie Zainteresowanego, należy również podkreślić, iż możliwość odliczenia podatku naliczonego nie stanowi żadnego przywileju dla podatnika, lecz jest podstawowym i fundamentalnym uprawnieniem, wynikającym z samej konstrukcji podatku od wartości dodanej. System odliczeń podatku oznacza całkowite uwolnienie przedsiębiorcy od obciążeń z tytułu VAT zapłaconego lub należnego (do zapłaty) w prowadzonej działalności gospodarczej. Wspólny system podatku od wartości dodanej zapewnia, że jakakolwiek działalność gospodarcza, bez względu na jej cel oraz rezultat, o ile sama jest opodatkowana VAT, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny. Pozwala to na zachowanie zasady potrącalności, która powinna być na gruncie ustawy o VAT rozumiana możliwie najszerzej. Zdaniem Wnioskodawcy, oznacza to, że zawsze ma ona zastosowanie przy nabyciu towarów dokonanym z zamiarem wykorzystania ich w działalności opodatkowanej.

Stosownie do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zakupy towarów i usług w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę inwestycji polegającej na modernizacji budynku (adaptacja do celów domu opieki społecznej) będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca będzie stroną umów cywilnoprawnych, dotyczących odpłatnego wynajmu powierzchni dla przedsiębiorcy, który będzie prowadził działalność w zakresie usług pomocy społecznej z zakwaterowaniem. Jak wskazano wyżej obniżenie podatku należnego o podatek naliczony może nastąpić jedynie na ściśle określonych przez ustawodawcę zasadach, a jedną z podstawowych przesłanek pozytywnych jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. W przedmiotowej sprawie warunek wskazany w art. 86 ust. 1 ustawy, zdaniem Wnioskodawcy, jest (będzie) spełniony, gdyż towary i usługi nabyte w związku z modernizacją budynku będą związane z czynnościami opodatkowanymi, a ponadto podatnik jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zatem podatnikowi będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z poniesieniem wydatków na modernizację budynku. Tym samym podatnikowi będzie przysługiwało prawo do otrzymania z tytułu prowadzonej inwestycji zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Reasumując stwierdzić należy, iż Wnioskodawca - będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług - będzie miał w całości prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur związanych z realizacją inwestycji, ponieważ dokonane zakupy będą związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Powyższe prawo będzie przysługiwało pod warunkiem niewystąpienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Odpowiadając na postawione przez Wnioskodawcę pytanie nr 3 i 4 stwierdzić należy, że podatnik ma obowiązek wykazania, że spełnił ustawowe przesłanki do uzyskania prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów inwestycyjnych ale należy pamiętać o istnieniu zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 122 ustawy - Ordynacja podatkowa, która wskazuje, że ciężar dowodowy w postępowaniu podatkowym co do zasady spoczywa na organach podatkowych, a nie na stronie postępowania. To organy podatkowe są zobligowane do podejmowania wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanego, istotne jest, aby budynek w rzeczywistości został przeznaczony na wynajem, a więc do celów świadczenia usług opodatkowanych, co wypełni przesłankę pozytywną wskazaną w dyspozycji art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji da podatnikowi prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących poniesienie wydatków na opisywaną wyżej inwestycję. Podatnik nie ma zatem obowiązku dodatkowego uprawdopodobniania faktu planowanego przeznaczenia budynku na cele świadczenia sprzedaży opodatkowanej. Wnioskodawca nie musi też rozpoczynać świadczenia sprzedaży opodatkowanej w momencie pomniejszania podatku należnego o podatek naliczony związany z zakupami inwestycyjnymi a także nie ma obowiązku rozpoczynania świadczenia sprzedaży opodatkowanej bezpośrednio po zakończeniu inwestycji. Powyższe nie będzie wpływało na prawo do odliczenia VAT od zakupów inwestycyjnych. Jak napisano wyżej, przesądzające będzie rzeczywiste przeznaczenie budynku (nawet w terminie późniejszym) na cele prowadzenia w nim sprzedaży opodatkowanej.

Powyższy tok rozumowania potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 11 grudnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 259/13) określił charakter związku między ponoszonymi wydatkami a czynnościami opodatkowanymi, którego wystąpienie jest niezbędne w celu uzyskania prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony. Spółka odliczała VAT z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług wykorzystywanych w budowie, mimo że zamierzała wykonywać czynności opodatkowane dopiero w przyszłości. NSA podkreślił jednak, że okoliczność ta nie jest przeszkodą dla odliczenia VAT. Obniżenie kwoty podatku należnego o podatek naliczony nie jest uzależnione od natychmiastowego wykorzystania nabywanych towarów i usług. W art. 86 ust. 1 chodzi o związek zamierzony, czyli deklarowany. W rozpatrywanej sprawie kwestia własności gruntu nie była decydująca dla uznania prawa spółki do odliczenia VAT. NSA podkreślił bowiem, że dla skorzystania z odliczenia pierwszorzędny jest aspekt ekonomiczny, a nie prawny. Sam fakt, że spółka nie jest właścicielką gruntu, na którym wznosi budynek, nie wystarcza żeby odmówić jej prawa do odliczenia VAT. Ta okoliczność nie neguje związku ponoszonych wydatków z późniejszym wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Zdaniem Zainteresowanego, analizując powyższe stanowisko Wnioskodawcy stwierdzić należy, że jest ono zgodne z obowiązującymi w tym zakresie regulacjami prawnymi, co pozwala na uznanie stanowiska za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Artykuł 88 ust. 4 ustawy, stanowi dopełnienie art. 86 i określa status podatnika, umożliwiający realizację jego prawa do odliczenia, którym jest rejestracja jako podatnika VAT czynnego. Stosownie bowiem do tego przepisu, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje tylko w przypadku, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy dokonywane zakupy towarów i usług mają związek z czynnościami opodatkowanymi podatnika, tj. takimi których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ustawa wyłącza zatem możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z nabyciem towarów i usług, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Jednocześnie wskazać należy, iż system odliczeń podatku oznacza całkowite uwolnienie przedsiębiorcy od obciążeń z tytułu VAT zapłaconego lub należnego (do zapłaty) w prowadzonej działalności gospodarczej. Wspólny system podatku od wartości dodanej zapewnia, że jakakolwiek działalność gospodarcza, bez względu na jej cel oraz rezultat, o ile sama jest opodatkowana VAT, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny. Pozwala to na zachowanie zasady potrącalności, która powinna być na gruncie ustawy o VAT rozumiana możliwie najszerzej. Oznacza to, że zawsze ma ona zastosowanie przy nabyciu towarów dokonanym z zamiarem wykorzystania ich w działalności opodatkowanej.

Zatem, jeśli towary i usługi, przy nabyciu których naliczono podatek, są (mają być) wykorzystywane w całości do prowadzenia działalności opodatkowanej, wówczas podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku.

Katalog czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług zawiera art. 5 ust. 1 ustawy i są nimi m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast przez świadczenie usług, stosownie do przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem uznać należy, że powyższa czynność stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy - czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzi działalność gospodarczą, której głównym zakresem jest transport drogowy towarów. Ponadto ww. zakres działalności gospodarczej został rozszerzony o wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Wnioskodawca zakupił środek trwały (nieruchomość będącą budynkiem), który jest obecnie przez niego modernizowany celem przystosowania go do celów prowadzenia domu pomocy społecznej. Po zakończeniu inwestycji polegającej na zaadoptowaniu budynku do celów prowadzenia w nim działalności w zakresie usług pomocy społecznej z zakwaterowaniem Wnioskodawca planuje wydzierżawić cały budynek innemu podmiotowi, który w dzierżawionym budynku będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług pomocy społecznej z zakwaterowaniem. Budynek będzie więc w całości przedmiotem dzierżawy, a więc środkiem trwałym wykorzystywanym do celów osiągania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości. Wnioskodawca dopuszcza możliwość przystąpienia (jako wspólnik) do spółki (np. cywilnej), która będzie najemcą przedmiotowego budynku.

Nadto Wnioskodawca wskazał, iż po zakończeniu inwestycji przeznaczy cały budynek na cele wynajmu a więc na cele sprzedaży opodatkowanej i nie będzie wykorzystywał tego budynku do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług bądź do czynności niepodlegających temu podatkowi. Wnioskodawca nie potrafi precyzyjnie określić okresu (daty) w jakim budynek zostanie wydzierżawiony innemu podmiotowi po jego oddaniu do użytkowania. Okres ten będzie zależał od wielu czynników takich jak: uzyskanie odpowiednich pozwoleń, wyposażenie budynku, dokonanie stosownych formalności przez najemcę, etc. Wnioskodawca planuje zakończyć inwestycję, t.j. wszelkie roboty budowlane związane z modernizacją a następnie uzyskać pozwolenia (odbiór budynku), o których mowa w prawie budowlanym a następnie przystąpić do wyposażenia budynku i jego przygotowania do wynajmu. Bezpośrednio po oddaniu budynku do użytkowania będzie on przeznaczony na cele najmu. Jednak w czasie od dnia oddania budynku do użytkowania do dnia jego wydzierżawienia będą prowadzone czynności opisane powyżej. W czasie tym budynek nie będzie wykorzystywany do czynności zwolnionych z opodatkowania VAT ani czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

W okresie tym budynek będzie wykorzystywany do celów sprzedaży opodatkowanej - t.j. do usług dzierżawy, która jednak faktycznie rozpocznie się po całkowitym przygotowaniu budynku do tych celów oraz po zakończeniu rozmów z najemcą (dzierżawcą), ustaleniu warunków dzierżawy, zawarcia umowy cywilno-prawnej w tym zakresie oraz przekazaniu przedmiotu dzierżawy podmiotowi dzierżawiącemu. Przy czym stwierdzić należy, że czynności polegające na przygotowaniu przedmiotu dzierżawy do jego wydzierżawienia są czynnościami stricte związanymi z przyszłą dzierżawą budynku, a więc z czynnościami opodatkowanymi. Przygotowywanie bowiem budynku do wydzierżawienia (polegające zarówno na prowadzeniu prac budowlanych jak i na pracach związanych z wyposażaniem budynku czy dopełnianiem stosownych formalności) jest równoznaczne z wykorzystywaniem budynku do celów opodatkowanych. Czynności faktycznej dzierżawy rozpoczną się jednak w dniu przekazania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy przez wydzierżawiającego (Wnioskodawcę). Czynności, do których Wnioskodawca będzie wykorzystywał przedmiotowy budynek, od momentu jego oddania do użytkowania do dnia wydzierżawienia, będą więc czynnościami przygotowującymi budynek do jego odpłatnego wydzierżawienia. Odpłatność jako wierzytelność powstanie jednak z dniem rozpoczęcia faktycznego dzierżawienia budynku. Budynek od momentu jego oddania do użytkowania do dnia wydzierżawienia będzie wykorzystywany do czynności odpłatnych.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. "niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego". Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Podkreślić w tym miejscu również należy, że prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane, ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możność wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami. Decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia ma zamierzony (deklarowany) związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że podatnik w momencie nabycia towarów lub usług określa, czy nabywane przez niego towary lub usługi będą wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności opodatkowanej. W konsekwencji należy wskazać, że podatnik może obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w sytuacji, gdy występuje związek pomiędzy poniesionymi wydatkami a wykonywanymi z tytułu prowadzonej działalności czynnościami opodatkowanymi.

Ad. 1 (pytanie oznaczone we wniosku ORD-IN jako nr 1)

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Wnioskodawcy jako zarejestrowanemu czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług będzie przysługiwało prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów inwestycyjnych związanych z modernizacją budynku przeznaczonego do wynajmu, bowiem - jak wskazał Zainteresowany - przedmiotowy budynek będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Przy czym przedmiotowe prawo będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia innych ograniczeń wynikających z art. 88 ustawy.

Ad. 2 i 3 (pytanie oznaczone we wniosku ORD-IN jako nr 3 i 4)

Jednocześnie uznać należy, że prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów inwestycyjnych związanych z modernizacją budynku, nie będzie uzależnione od uprawdopodobnienia faktu przeznaczenia budynku na cele prowadzenia działalności opodatkowanej w momencie odliczania podatku naliczonego, np. poprzez zawarcie przedwstępnych umów najmu, bowiem jak wyżej wskazano decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia ma zamierzony (deklarowany) przez Wnioskodawcę związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi.

Ponadto w okolicznościach niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż jak wyżej wskazano Wnioskodawca w momencie nabycia towarów lub usług określa, czy nabywane przez niego towary lub usługi będą wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności opodatkowanej. Zainteresowany nie jest natomiast zobowiązany do świadczenia sprzedaży opodatkowanej już w momencie poniesienia wydatków na remont lub bezpośrednio po zakończeniu remontu budynku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego stanu faktycznego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na opisie sprawy, w którym jednoznacznie wskazano, iż Wnioskodawca będzie wykorzystywał zakupione towary i usługi związane z realizacją ww. inwestycji do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Powyższe zostało przyjęte jako element przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu stanu faktycznego i nie było przedmiotem oceny. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony od zakupów inwestycyjnych związanych z modernizacją budynku przeznaczonego do wynajmu (pytanie oznaczone we wniosku ORD-IN jako nr 1, 3 i 4). Natomiast w kwestii pytania oznaczonego we wniosku ORD-IN jako nr 2, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.