IPTPP2/443-185/11-4/BM - Stawka podatku VAT dla wadium zaliczonego na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 sierpnia 2011 r. (data wpływu 22 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla wadium zaliczone na poczet ceny sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 23 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku na wadium.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 18 sierpnia 2011 r. poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego oraz zadanego pytania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 11 lutego 2010 r. Zarząd Powiatu ogłosił przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż nieruchomości gruntowych stanowiących własność Wnioskodawcy - Powiatu.

Przed rozpoczęciem przetargu oferenci zostali poinformowani, że w przypadku rozstrzygnięcia przetargu i wyłonienia nabywcy, do ceny ustalonej w przetargu zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z zasadami obowiązującymi w dacie sprzedaży. Przetargu dokonano zgodnie z warunkami przetargu opartymi na obowiązujących przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na jej podstawie.

Do przetargu mogły przystąpić osoby po uprzednim wpłaceniu wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Wadium w postepowaniu służyło zabezpieczeniu organizatora przetargu (właściwego organu Zarządu Powiatu) przed skutkami uchylenia się od zawarcia przez wyłonionego nabywcę umowy sprzedaży.

Osoba ustalona jako nabywca nieruchomości była zobowiązana przed wyznaczonym terminem podpisania umowy zapłacić kwotę równą 100% ceny nieruchomości osiągniętej w przetargu, pomniejszonej o wpłacone wadium, które w dacie zawarcia umowy zostało zaliczone na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.

Dnia 30 kwietnia 2010 r. wpłaciła wadium i jednocześnie została dopuszczona do przetargu Sp. z o.o., która w wyniku licytacji została nabywcą kompleksu nieruchomości.

Dnia 21 marca 2011 r. doszło do podpisania aktu notarialnego, kwota wpłaconego wadium przestała być zabezpieczeniem, została zaliczona na poczet ceny nieruchomości i 23 marca 2011 r. przekazana z konta Starostwa Powiatowego, służącego do prowadzenia rozrachunków z tytułu wadiów na konto dochodowe Powiatu.

W piśmie z dnia 18 sierpnia 2011 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazano, iż Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponadto podano, że na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podstawowym przeznaczeniem nieruchomości gruntowych jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz usługi publiczne i cenotwórcze bez bliższego określenia ich profilu. W związku z tym sprzedaż tychże nieruchomości została opodatkowana stawką 23%. Wynika to z daty, w jakiej została sporządzona umowa przeniesienia własności nieruchomości, tj. data kiedy dostawa takiego przedmiotu opodatkowania musi być objęta tą stawką.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 18 sierpnia 2011 r.).

Czy w wyniku zmiany stawek podatku VAT od 1 stycznia 2011 r. prawidłowo zastosowano stawkę podatku VAT 23% do tej części ceny, którą stanowiło zaliczone w dacie 21 marca 2011 r. wadium, pomimo dokonania jego wpłaty 30 kwietnia 2010 r., czyli w okresie kiedy obowiązywała stawka 22%.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług regulują zasady opodatkowania odpłatnej dostawy towarów. Za dostawę towarów uznaje się odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Art. 158 Kodeksu cywilnego mówi, że umowa przenosząca własność nieruchomości powinna była być zawarta w formie aktu notarialnego, tak więc dopóki nie został podpisany akt notarialny nie można było mówić o przeniesieniu prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Według Wnioskodawcy wpłacone wadium nie gwarantowało prawa własności do rozporządzania towarem jak właściciel i w związku z tym kwota wadium w momencie wpłaty nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a stanowiła jedynie formę rozliczenia finansowego pomiędzy stronami. Do momentu, w którym doszło do zawarcia umowy sprzedaży wadium stanowiło zabezpieczenie dla Powiatu na wypadek uchylenia się przez Sp. z o.o. od zawarcia umowy sprzedaży. Dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego wadium zostało zaliczone na poczet ceny sprzedaży nieruchomości i opodatkowane podatkiem VAT według stawki obowiązującej w tamtym dniu.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy należało kwotę wadium wpłaconego 30 kwietnia 2010 r. opodatkować stawką podatku VAT 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) - art. 7 ust. 1 ustawy.

Artykuł 2 pkt 6 ustawy, stanowi, iż przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Ponadto, art. 8 ust. 1 ustawy określa, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zasady pobierania i zwrotu kwoty wadium zostały określone w art. 45 i 46 ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. - Prawo zamówień publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 113, poz. 759 z późn. zm.). Kwota wypłaconego wadium stanowi zabezpieczenie dla sprzedającego przed odstąpieniem od kupna.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług, dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, iż dnia 11 lutego 2010 r. Zarząd Powiatu ogłosił przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż nieruchomości gruntowych stanowiących własność Wnioskodawcy - Powiatu. Przed rozpoczęciem przetargu oferenci zostali poinformowani, że w przypadku rozstrzygnięcia przetargu i wyłonienia nabywcy, do ceny ustalonej w przetargu zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z zasadami obowiązującymi w dacie sprzedaży. Do przetargu mogły przystąpić osoby po uprzednim wpłaceniu wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Wadium w postepowaniu służyło zabezpieczeniu organizatora przetargu (właściwego organu Zarządu Powiatu) przed skutkami uchylenia się od zawarcia przez wyłonionego nabywcę umowy sprzedaży. Osoba ustalona jako nabywca nieruchomości była zobowiązana przed wyznaczonym terminem podpisania umowy zapłacić kwotę równą 100% ceny nieruchomości osiągniętej w przetargu, pomniejszonej o wpłacone wadium, które w dacie zawarcia umowy zostało zaliczone na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.

Dnia 30 kwietnia 2010 r. wpłaciła wadium i jednocześnie została dopuszczona do przetargu Sp. z o.o., która w wyniku licytacji została nabywcą kompleksu nieruchomości.

Dnia 21 marca 2011 r. doszło do podpisania aktu notarialnego, kwota wpłaconego wadium przestała być zabezpieczeniem, została zaliczona na poczet ceny nieruchomości. Sprzedaż tychże nieruchomości została opodatkowana stawką 23%.

Wskazać należy, iż wpłacone wadium na etapie przystąpienia do przetargu nie jest żadną z czynności opodatkowanych, wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług. W szczególności nie można uznać tych czynności za odpłatną dostawę towaru, gdyż na gruncie tej ustawy pieniądz nie jest towarem. Nie jest to również odpłatne świadczenie usług, gdyż sama wpłata wadium nie powoduje obowiązku świadczenia wzajemnego. Wniesienie wadium nie gwarantuje przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Istotą wadium jest zabezpieczenie właściwego przebiegu przetargu i wykonania umowy przez zwycięzcę przetargu.

Pomimo, że wadium może zostać zaliczone na poczet wartości dostawy lub usługi, to w momencie jego wnoszenia pomiędzy organizatorem przetargu a przystępującym do niego, nie dochodzi jeszcze do porozumienia w zakresie dokonania dostawy towarów bądź wykonania usługi (również w przyszłości).

W stanie faktycznym wskazano, że do podpisania aktu notarialnego doszło 21 marca 2011 r. i w tym dniu kwota wpłaconego wadium została zaliczona na poczet ceny nieruchomości.

W dacie zaliczenia wadium na poczet ceny nieruchomości tj. 21 marca 2011 r. stawka podatku VAT na sprzedaż nieruchomości gruntowych, których podstawowym przeznaczeniem, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest zabudowa mieszkaniowa oraz usługi publiczne, wynosiła 23%.

Uwzględniając treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony zaistniały stan faktyczny, należy stwierdzić, iż pomimo, że wpłata kwoty wadium miała miejsce w dniu 30 kwietnia 2010 r., to do czasu zaliczenia jej na poczet ceny stanowiła ona jedynie zabezpieczenie wykonania umowy, natomiast częścią ceny nieruchomości stała się dopiero z datą 21 marca 2011 r. tj. w dniu, w którym - jak wskazał Wnioskodawca - nastąpiło zaliczenie kwoty wadium na poczet ceny nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca prawidłowo zastosował stawkę podatku VAT 23% do części ceny nieruchomości, którą stanowiło zaliczone w dacie 21 marca 2011 r. wadium.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.