IPTPB2/415-811/11-2/AK - Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2011 r. (data wpływu 29 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 29 listopada 2011 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wpłynął wniosek z dnia 28 listopada 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Pismem z dnia 20 grudnia 2011 r., Nr IBPB II/1/415-976/11/BD, (data wpływu 22 grudnia 2011 r.) ww. wniosek na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) został przekazany przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej do załatwienia zgodnie z właściwością przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 17 kwietnia 2002 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca otrzymał wraz z żoną darowiznę w postaci połowy nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw obejmującą jedyną działkę nr 278/72 stanowiącą rolę o pow. 90 arów i 45 m ^2. Współwłaścicielem połowy nieruchomości była już Pani. Była to więc współwłasność łączna w częściach równych po #189; Pani i współwłasność ustawowa do #189; małżeństwa J i M. Następnie nr księgi wieczystej został zmieniony na w której wspomniana działka nr 278/72 była wpisana.

W wyniku podziału działki dokonanego przez Starostwo Powiatowe powstały dwie działki: o nr 514/72 oraz działka nr 513/72 o obszarze 45 arów i 73 m ^2. W dniu 20 maja 2008 r. współwłaściciele w osobach oraz małżeństwo J i M zbyli odpłatnie na podstawie aktu notarialnego działkę nr 513/72 będącą częścią ich wspólnej nieruchomości pozostając w dalszym ciągu współwłaścicielami działki nr 514/72. Na podstawie odrębnego aktu notarialnego sporządzonego również w dniu 20 maja 2008 r. została odpłatnie zniesiona współwłasność działki 514/72 i wyłącznymi właścicielami działki 514/72 zostali J i M. Obecnie zmieniono przeznaczenie nieruchomości rolnej dzieląc grunt na działki budowlane, które obecni właściciele zamierzają sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży działek budowlanych powstałych z podziału gruntu zbywający winni uiścić podatek dochodowy od sprzedanych nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ małżeństwo J i M byli właścicielami nieruchomości od 17 kwietnia 2002 r. i od dnia nabycia prawa własności minęło pięć lat więc w ocenie pytającego zbycie nieruchomości zwolnione jest z opodatkowania podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W niniejszej sprawie należy zatem ustalić datę, od której należy liczyć termin pięcioletni, o jakim mowa powyżej, w stosunku do planowanej sprzedaży działek budowlanych w najbliższym czasie - czy będzie to data nabycia przez Wnioskodawcę i Jego żonę nieruchomości w drodze darowizny w 2002 r., czy data zniesienia współwłasności nieruchomości po jej podziale, tj. 2008 r. Ma to istotne znaczenie dla określenia czy w przedmiotowej sprawie przychód uzyskany ze sprzedaży w najbliższym czasie nieruchomości (działki nr 514/72) będzie podlegał opodatkowaniu i według jakich przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć zatem należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Wnioskodawca wskazał, że w dniu 17 kwietnia 2002 r. na podstawie aktu notarialnego otrzymał wraz z żoną darowiznę w postaci połowy nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw. obejmującą jedyną działkę nr 278/72 o pow. 90 arów i 45 m ^2. Była to współwłasność łączna w częściach równych po #189; Pani i współwłasność ustawowa do #189; małżeństwa J i M. W wyniku podziału działki dokonanego przez Starostwo Powiatowe powstały dwie działki: o nr 514/72 oraz działka nr 513/72 o obszarze 45 arów i 73 m ^2. W dniu 20 maja 2008 r. współwłaściciele zbyli odpłatnie na podstawie aktu notarialnego działkę nr 513/72, będącą częścią ich wspólnej nieruchomości pozostając w dalszym ciągu współwłaścicielami działki nr 514/72. Na podstawie odrębnego aktu notarialnego sporządzonego również w dniu 20 maja 2008 r. została odpłatnie zniesiona współwłasność działki nr 514/72 i wyłącznymi właścicielami zostali J i M. Obecnie zmieniono przeznaczenie nieruchomości dzieląc grunt na działki budowlane, które obecni właściciele tj. Wnioskodawca i Jego żona zamierzają sprzedać.

Udział Wnioskodawcy i Jego żony w przedmiotowej nieruchomości wynosił #189;. W wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności w dniu 20 maja 2008 r. Wnioskodawca wraz żoną zostali właścicielami całej działki.

Zatem, należy uznać, że datą nabycia #189; działki nr 514/72 jest dzień, w którym Wnioskodawca wraz z żoną nabył w drodze darowizny nieruchomość, czyli 17 kwietnia 2002 r., natomiast datą nabycia pozostałej #189; działki jest dzień odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, czyli 20 maja 2008 r.

Oznacza to, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego:

* 2002 r. nabycie udziału w nieruchomości w drodze darowizny,

* 2008 r. nabycie udziału w nieruchomości w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności.

Reasumując należy stwierdzić, że uzyskany przychód ze sprzedaży działek w części dotyczącej udziału nabytego przez Wnioskodawcę w dniu 17 kwietnia 2002 r. w drodze darowizny, nie stanowi źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem, nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż przychód ze zbycia ww. nieruchomości, jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odpłatne zbycie udziału w działkach nabytych przez Wnioskodawcę, poprzez odpłatne zniesienie współwłasności, ponad udział otrzymany w drodze darowizny w 2002 r., będzie stanowiło źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w oparciu o przepisy cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Nie dotyczy żony Wnioskodawcy.

Do wniosku Wnioskodawca załączył dokumenty (akty notarialne). Zaznacza się, iż tut. Organ wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz Jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.