IPTPB2/415-605/12-2/KSM - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, uiszczonej uprzednio opłaty notarialnej oraz odsetek od kredytu hipotecznego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 sierpnia 2012 r. (data wpływu 20 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości:

* opłaty notarialnej - jest prawidłowe,

* odsetek od kredytu hipotecznego - jest nieprawidłowe.

W dniu 20 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości opłaty notarialnej oraz odsetek od kredytu hipotecznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 14 lutego 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej - za cenę 194.500,00 zł W związku z tym zakupem Wnioskodawca wspólnie z żoną ponieśli dodatkowe opłaty notarialne w wysokości 6.783,00 zł. Całość zakupu została sfinansowana kredytem hipotecznym udzielonym Wnioskodawcy i Jego żonie w dniu 12 lutego 2007 r. na podstawie umowy kredytowej. Kwota udzielonego kredytu wyniosła 200.000,00 zł i pokryła w całości zakup przedmiotowego lokalu - o czym mowa również w akcie notarialnym, zaś pozostała część kredytu - tj. kwota 5.500,00 zł została przeznaczona na pokrycie opłat notarialnych. Zatem, całość udzielonego kredytu została przeznaczona na zakup powyższego lokalu mieszkalnego.

W dniu 3 listopada 2008 r. przedmiotowy lokal mieszkalny został przez Wnioskodawcę i Jego żonę sprzedany za kwotę 250.000,00 zł - aktem notarialnym. Po uzyskaniu pieniędzy z tytułu sprzedaży mieszkania - w dniu 1 grudnia 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonali całkowitej spłaty kredytu hipotecznego, który był przez nich zaciągnięty na zakup tego mieszkania.

W lokalu tym Wnioskodawca wspólnie z żoną byli zameldowani przez okres 12 miesięcy jednak nie zgłosili tego faktu w odpowiednim terminie. W związku z powyższym Wnioskodawca i Jego żona są zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży ww. nieruchomości wraz z należnymi odsetkami.

Podatek ten, na podstawie art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzemieniu obowiązującym w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. jest płacony od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast podstawę obliczenia podatku, o której mowa w zdaniu poprzednim stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów nabycia - określonych w art. 22 ust. 6c Wnioskodawca ma prawo zaliczyć opłatę notarialną (2% podatku od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notarialne oraz opłaty sądowe), którą Wnioskodawca poniósł wspólnie z żoną przy zakupie powyższego mieszkania - wskazaną w akcie notarialnym oraz odsetki zapłacone od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Zdaniem Wnioskodawcy, wskazanie przez notariusza poniesionych kosztów notarialnych w akcie notarialnym jest wystarczającym dowodem ich zapłaty. Jako, że koszty te w całości obciążały nabywcę nieruchomości, czyli Wnioskodawcę i Jego żonę, mogą one stanowić koszt uzyskania przychodu z późniejszego odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu.

Ponadto w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie zdefiniował pojęcia "kosztów nabycia" i nie określił, jakimi dokumentami należy te koszty udokumentować (w przeciwieństwie do kosztów związanych z nakładami, które należy dokumentować fakturami VAT).

W ocenie Wnioskodawcy oznacza to, że wszelkie wydatki poniesione w celu nabycia sprzedawanej nieruchomości mogą stanowić koszty uzyskania przychodu z niniejszego źródła. Od dnia zakupu nieruchomości do dnia jej sprzedaży Wnioskodawca wspólnie z żoną zapłacili odsetki od zaciągniętego kredytu mieszkaniowego hipotecznego w kwocie - 18.711,19 zł. Powyższy fakt jest potwierdzony zaświadczeniem wystawionym przez bank.

W opinii Wnioskodawcy zapłacone przez Wnioskodawcę i Jego żonę odsetki - od daty zakupu nieruchomości na kredyt do dnia jej sprzedaży stanowią koszt uzyskania przychodu, gdyż w efekcie zakupione przez Wnioskodawcę i Jego żonę mieszkanie nie kosztowało ich 194.500,00 zł lecz 213.211, 19 zł

Reasumując dochód stanowiący podstawę opodatkowania podatkiem w wysokości 19% wynosi: 250.000,00 zł przychód - 213.211,19 zł koszty nabycia - 6.783,00 zł opłaty notarialne wyszczególnione w kacie notarialnym = 30.005,81 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

* prawidłowe w części dotyczącej opłaty notarialnej,

* nieprawidłowe w części dotyczącej odsetek od kredytu hipotecznego.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zatem, wszelkie dochody niewymienione enumeratywnie w katalogu przedmiotowych zwolnień podlegają opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w dniu 14 lutego 2007 r. Wnioskodawca wraz ze swoja żoną zakupili lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej. W związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca i Jego żona zaciągnęli kredyt hipoteczny na kwotę 200.000,00 zł. Ww. kwota pokryła w całości zakup przedmiotowego lokalu, natomiast pozostała część kredytu - tj. kwota 5.500,00 zł została przeznaczona na pokrycie opłat notarialnych.

W dniu 3 listopada 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonali odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego za kwotę 250.000,00 zł. Po uzyskaniu pieniędzy z tego tytułu - w dniu 1 grudnia 2008 r. dokonali całkowitej spłaty kredytu hipotecznego, który był zaciągnięty przez Wnioskodawcę i Jego żonę na zakup przedmiotowego mieszkania.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzeminiu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. - podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do takich kosztów można zaliczyć m.in. związane ze zbyciem prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile takie wydatki sprzedawca ponosi. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast koszty uzyskania przychodu w przedmiotowej sprawie należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, regulującym sposób ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy i praw nabytych odpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pytanie Wnioskodawcy zadane we wniosku dotyczy możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej dwóch elementów: opłaty notarialnej uwzględniającą 2% podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notarialne i opłaty sądowe oraz odsetek zapłaconych od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu.

Zapisy określające jakie wydatki w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości nabytych odpłatnie stanowią koszt uzyskania przychodu zawiera art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Powyższy przepis formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, lecz tylko ten, który pozostaje w takim związku, że poniesienie go miało wpływ na nabycie nieruchomości lub uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu każdy wydatek wymaga nie tylko oceny pod kątem czy jego poniesienie miało związek z konkretnym przychodem, ale też z punktu widzenia racjonalności, określonego działania dla osiągniecia przychodu. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika o wpływie poniesionego przez niego wydatku na osiągniecie przychodu. Wydatek musi zostać poniesiony celowo i być zasadny z punktu widzenia nabycia bądź zbycia nieruchomości. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia - odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości.

Kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie mogą być odsetki od kredytu, są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a więc niejako "cena" jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, związany zatem z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący.

Sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu, w przypadku jej odpłatnego zbycia mógłby zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodu, prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości - jej zakup dokonali z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup nieruchomości pożyczył mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży, a nie bankowi za udostępnienie kapitału. Zatem, odsetki nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy i wydatek na spłatę odsetek nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, że do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć opłatę notarialną, w skład której wchodzą: podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza oraz opłaty sądowe, natomiast do kosztów tych nie można zaliczyć odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie ww. nieruchomości, gdyż nie mieszczą się one w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, iż interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) - niniejsza interpretacja dotyczy Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.