IPTPB2/415-552/14-4/PK - Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 5 października 2014 r. (data wpływu 5 października 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 października 2014 r. (data wpływu 21 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 5 października 2014 r. za pośrednictwem platformy ePUAP został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 14 października 2014 r., Nr IPTPB2/415-552/14-2/KSM, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy - Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 14 października 2014 r. (odebrane przez Wnioskodawcę w dniu 18 października 2014 r., urzędowe poświadczenie doręczenia ePUAP). W dniu 21 października 2014 r., wpłynęło uzupełnienie wniosku (data wysłania 19 października 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 12 września 2012 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość, którą odziedziczył w drodze spadku 2 czerwca 2011 r. po zmarłej mamie 12 kwietnia 2011 r. Kwota, jaką Wnioskodawca otrzymał za sprzedaż nieruchomości to 75 000 zł (akt notarialny...). Wnioskodawca posiada wraz z małżonką 1/2 część udziałów działki o obszarze 0,0504 ha. Dnia 23 czerwca 2014 r. Wnioskodawca zakupił za kwotę 75 000 zł 1/6 część udziału tej samej działki o obszarze 0,0504 ha z funduszu majątku osobistego. Działka ta według wypisu z ewidencji gruntów to obszar budowlany.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca poinformował, że dnia 21 września 2012 r. sprzedał odrębną nieruchomość w dwupoziomowym mieszkaniu o powierzchni użytkowej 93,3 m². Z prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku sygnatura akt... wydanym w dniu 2 czerwca 2011 r. przez Sąd Rejonowy w. Wydział I Cywilny wynika, że spadek po zmarłej 12 kwietnia 2011 r., nabyły dzieci w częściach równych po 1/2 części każde z nich. Z zaświadczenia znak. Naczelnika Urzędu Skarbowego w... wydanego w dniu 13 października 2011 r. wynika, że po zmarłej w dniu 12 kwietnia 2011 r. został zgłoszony do opodatkowania lokal mieszkalny położony w... przy ulicy.... Nabycie zostało zarejestrowane pod numerem.... Podatek od nabycia spadku nie należy się i wobec powyższego ze strony Naczelnika Urzędu Skarbowego nie ma przeszkód na ujawnienie nabytych praw majątkowych. Dział spadku nie był przeprowadzony i sprzedano udziały w nieruchomości. Kwotę jaką Wnioskodawca otrzymał za sprzedaż to 75 000 złotych i sprzedaż nie została dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Dnia 23 czerwca 2014 r. Wnioskodawca zakupił od małżeństwa... 1/6 część udziału we współwłasności nieruchomości położonej w..., dzielnica..., obręb ewidencyjny..., przy ulicy..., w gminie..., powiecie..., województwie..., oznaczonej jako działka gruntu numer 25/3 o obszarze 0,0504 ha, objętej księgą wieczystą Kw.nr.... Jak wynika z wypisu gruntów przez Ośrodek Geodezyjny w... w dniu 27 maja 2014 r. za numerem kancelaryjnym.... przedmiotowa nieruchomość położona jest obecnie w jednostce ewidencyjnej..., obrębie... jednostce rejestrowej gruntów..., przy ulicy.... Jej obszar i oznaczenie nie uległy zmianie i oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem Bi. Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zaświadczenie... wydane przez Prezydenta Miasta... w dniu 29 maja 2014 r.).

Powyższa nieruchomość nie jest zabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej. Powyższy udział we współwłasności nieruchomości Wnioskodawca kupił za kwotę 75 000 złotych i nabycia dokonał do majątku osobistego za fundusze pochodzące z majątku osobistego. W bliższym czasie Wnioskodawca ma zamiar odkupić pozostałe udziały i wybudować dom mieszkalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy nabycie przedmiotowej części nieruchomości gruntowej stanowi podstawę do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy (przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), nabycie części nieruchomości stanowi podstawę do zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw albo rzeczy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia nieruchomości, prawa lub rzeczy i forma prawna jej nabycia.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują użytego w tym przepisie pojęcia "nabycie". Należy zatem odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), z których wynika, że nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenie bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Stosownie do art. 922 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku bądź akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że dnia 21 września 2012 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość, którą odziedziczył w drodze spadku 2 czerwca 2011 r. po zmarłej mamie 12 kwietnia 2011 r. Była to odrębna nieruchomość stanowiąca dwupoziomowe mieszkanie o powierzchni użytkowej 93,3 m². Z prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku sygnatura akt.... wydanym w dniu 2 czerwca 2011 r. przez Sąd Rejonowy Wydział I Cywilny wynika, że spadek po zmarłej 12 kwietnia 2011 r., nabyły dzieci w częściach równych po 1/2 części każde z nich. Dział spadku nie był przeprowadzony i sprzedano udziały w nieruchomości. Kwota, jaką Wnioskodawca otrzymał za sprzedaż nieruchomości to 75 000 zł. Sprzedaż nie została dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca posiada wraz z małżonką 1/2 część udziałów działki o obszarze 0,0504 ha. Dnia 23 czerwca 2014 r. Wnioskodawca zakupił za kwotę 75 000 zł udział 1/6 części we współwłasności nieruchomości, oznaczonej jako działka gruntu numer 25/3 o obszarze 0,0504 ha. Działka ta według wypisu z ewidencji gruntów to obszar budowlany. Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższa nieruchomość nie jest zabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej. Powyższy udział we współwłasności nieruchomości za kwotę 75 000 złotych Wnioskodawca kupił i nabycia dokonał do majątku osobistego za fundusze pochodzące z majątku osobistego. W bliższym czasie Wnioskodawca ma zamiar odkupić pozostałe udziały i wybudować dom mieszkalny.

Tak więc, zbycie nieruchomości nabytej w 2011 r. w spadku - dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia opisanego mieszkania, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W/P)

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P - przychód ze sprzedaży.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Tutejszy Organ pragnie podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od podatku z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - jest fakt wydatkowania nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe, w tym na nabycie udziału w gruncie pod budowę budynku mieszkalnego.

Jak wskazano we wniosku, w roku 2012 Wnioskodawca zbył nieruchomość, którą nabył w spadku w roku 2011 r. Za kwotę, którą Wnioskodawca uzyskał z tej sprzedaży dokonał zakupu udziału we współwłasności nieruchomości, na której zamierza wybudować budynek mieszkalny.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że wydatkowanie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego w 2012 r. ze sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości nabytego w spadku w 2011 r., na nabycie w 2014 r. udziału we współwłasności nieruchomości, przeznaczonej pod budowę budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu rzeczonej sprzedaży.

Tutejszy Organ informuje jednocześnie, że w związku z dokonaniem przez Wnioskodawcę w dniu 6 października 2014 r. wpłaty w kwocie 40 zł oraz w dniu 21 października 2014 r. wpłaty w kwocie 40 zł, na konto bankowe Izby Skarbowej w Łodzi, tytułem opłaty od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, nienależna opłata w kwocie 40 zł zostanie zwrócona na rachunek bankowy wskazany we wniosku ORD-IN w części F, stosownie do art. 14f § 2a z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.