IPTPB2/415-398/13-2/AK - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, przeznaczonego na na zakup dwóch odrębnych lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2013 r. (data wpływu 3 czerwca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe - jest prawidłowe.

W dniu 3 czerwca 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) w wyniku spadkobrania wraz z córką i synem po zmarłym w sierpniu 2010 r. mężu, nabyła m.in. działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem. Grunt stanowił majątek odrębny spadkodawcy, a znajdujące się na nim budynki zostały wzniesione wspólnym staraniem z majątku wspólnego przez małżonków.

Przedmiotowa nieruchomość w wyniku sądowego częściowego działu spadku w lipcu 2011 r., została przyznana w całości na wyłączną własność Wnioskodawczyni, bez spłat i dopłat na rzecz pozostałych spadkobierców.

W listopadzie 2011 r. nieruchomość, o której mowa, została sprzedana przez Wnioskodawczynię za kwotę XXX zł, która to kwota została zadeklarowana jako dochód w zeznaniu podatkowym PIT-39 złożonym we właściwym urzędzie skarbowym. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawczyni w całości wydatkowała na zakup dwóch lokali mieszkalnych w terminie 6 miesięcy od zbycia. W pierwszym z mieszkań, Wnioskodawczyni w związku ze świadczeniem pracy jako pielęgniarka mieszka po zakończeniu pracy. W drugim z mieszkań znajdujących się w miejscowości Z, Wnioskodawczyni przebywa i mieszka w czasie wolnym od pracy.

Żadne z mieszkań nie jest przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich. Zakupione lokale zaspakajają wyłącznie potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawczyni w miejscu świadczenia pracy i miejscu odpoczynku po pracy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym przeznaczenie środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania, na zakup dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, uzasadnia przyjęcie ich wydatkowania na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy oraz korektę złożonego zeznania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części bądź udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i dokonane zostało w przypadku odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi źródło przychodów podlegające opodatkowaniu tym podatkiem. W przypadku Wnioskodawczyni grunt stanowił majątek odrębny spadkodawcy. Znajdujące się na nim budynki jako jego części składowe (art. 48 k.c.) weszły łącznie z gruntem do masy spadkowej (pomimo sfinansowania ich budowy majątkiem wspólnym współmałżonków). Zatem, nabycie nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło w miesiącu lipcu 2011 r. w następstwie zawartej ugody sądowej z pozostałymi spadkobiercami.

Ponieważ moment nabycia nieruchomości ma znaczenie dla opodatkowania jej sprzedaży, to w przypadku Wnioskodawczyni oznacza to, że w świetle powołanego wyżej przepisu, dochód ze sprzedaży nieruchomości wolny byłby od opodatkowania dopiero po dniu 31 grudnia 2016 r.

Zatem, sprzedaż nieruchomości przed tą datą powodowała powstanie obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, wolne są od podatku w części odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia, jeżeli od dnia zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości w listopadzie 2011 r. Wnioskodawczyni wydatkowała w terminie 6 miesięcy od zbycia nieruchomości na zakup dwóch odrębnych lokali mieszkalnych znajdujących się w różnych miejscowościach. Zdaniem Wnioskodawczyni przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości wydatkowała na własne cele mieszkaniowe, co uzasadnia zwolnienie uzyskanego dochodu od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za takim rozumieniem pojęcia "cele mieszkaniowe" przemawia fakt związku zakupionych mieszkań z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

Będąc pielęgniarką świadczącą pracę w szpitalu (z reguły na 12 godzinnych dyżurach), mieszka w znajdującym się mieszkaniu, a w dni wolne od pracy w mieszkaniu znajdującym się w miejscowości Z, w którym przebywając ma możliwość udzielania pomocy córce i zięciowi w wychowywaniu ich dzieci (córka zatrudniona w Placówce Opiekuńczo Wychowawczej, pracę świadczy w trybie zmianowym). Zdaniem Wnioskodawczyni, w obecnej rzeczywistości zamieszkiwanie w innej miejscowości w związku z wykonywaną pracą i w innej w związku z indywidualnie ukształtowaną sytuacją rodzinną, jest częste, niestanowiąc odosobnionego przypadku. W tym stanie różnicowanie mieszkań ze względu ważność funkcji lub nadrzędność celów jakim służą, nastręczałoby trudności we wskazaniu któregokolwiek jako centrum interesów życiowych.

Z punktu widzenia Wnioskodawczyni, dwa zakupione mieszkania będąc przez Nią osobiście użytkowane, są tak samo ważne jako ośrodki życiowe. Istotnym pozostaje też, że żaden z lokali nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy przez osoby trzecie. Ustawa o podatku dochodowym, nie zawiera przepisu ograniczającego liczbę lokali mieszkalnych, których nabycie uprawnia do ulgi mieszkaniowej. Ważne jest aby lokale te zaspokajały indywidualne potrzeby nabywcy, co wyraża się w użytym zwrocie "własne potrzeby mieszkaniowe". Wątpliwości potęguje fakt, że definicja ustawowa budynku, lokalu, lub pomieszczenia stanowiącego własność lub współwłasność podatnika zamieszczona w art. 21 ust. 26 ustawy nie odnosi się, a zatem, nie dotyczy budynków i lokali wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i b) ustawy. Zgodnie z poglądami doktryny i orzecznictwa, przepisy prawa podatkowego nie powinny być stosowane i interpretowane rozszerzająco. Sumując, wydatkowanie przychodu ze zbycia nabytej w drodze spadkobrania nieruchomości na zakup dwóch mieszkań w indywidualnie ukształtowanej sytuacji, uprawnia Wnioskodawczynię do "ulgi mieszkaniowej" określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w wyniku spadkobrania wraz z córką i synem po zmarłym w sierpniu 2010 r. mężu, nabyła m.in. działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem. Grunt stanowił majątek odrębny spadkodawcy, a znajdujące się na nim budynki zostały wzniesione wspólnym staraniem z majątku wspólnego przez małżonków.

Przedmiotowa nieruchomość w wyniku sądowego częściowego działu spadku w lipcu 2011 r., została przyznana w całości na wyłączną własność Wnioskodawczyni, bez spłat i dopłat na rzecz pozostałych spadkobierców.

W listopadzie 2011 r. nieruchomość, o której mowa, została sprzedana przez Wnioskodawczynię za kwotę XXX zł, która to kwota została zadeklarowana jako dochód w zeznaniu podatkowym PIT-39 złożonym we właściwym urzędzie skarbowym. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawczyni w całości wydatkowała na zakup dwóch lokali mieszkalnych w terminie 6 miesięcy od zbycia. W pierwszym z mieszkań Wnioskodawczyni w związku ze świadczeniem pracy jako pielęgniarka mieszka po zakończeniu pracy. W drugim z mieszkań znajdujących się w miejscowości Z, Wnioskodawczyni przebywa i mieszka w czasie wolnym od pracy.

Żadne z mieszkań nie jest przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich. Zakupione lokale zaspakajają wyłącznie potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawczyni w miejscu świadczenia pracy i miejscu odpoczynku po pracy.

Przenosząc zatem przedstawione uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w części w 2010 r. i w części w 2011 r. dokonane przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i w związku z tym przychód z tego źródła podlega opodatkowaniu, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których zaliczamy m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym cele, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Należy zauważyć, że w obowiązującym stanie prawnym ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do nabycia tylko jednego lokalu mieszkalnego.

Zatem, w związku z wydatkowaniem przez Panią (w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, których katalog zawiera ust. 25 art. 21 ustawy, w tym przypadku na zakup dwóch mieszkań, dochód uzyskany z jego zbycia zwolniony będzie z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy bowiem zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że prawo do skorzystania z określonej ulgi przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji indywidualnej wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu faktycznego, który zaistniał, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.