IPTPB2/415-382/12-4/MP - Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy reprezentowanego przez pełnomocnika przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Organu w dniu 25 maja 2012 r., uzupełnionego pismem z dnia 10 sierpnia 2012 r. (data wpływu 13 sierpnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wartości przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 maja 2012 r., został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wartości przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749), pismem z dnia 27 lipca 2012 r., Nr IPTPB2/415-382/12-2/MP, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy - Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków.

Wezwanie wysłano w dniu 30 lipca 2012 r., skutecznie doręczono w dniu 7 sierpnia 2012 r., natomiast w dniu 13 sierpnia 2012 r., do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, złożona na piśmie z dnia 10 sierpnia 2012 r. (data nadania 10 sierpnia 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu xx kwietnia 2007 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy, K.S. i spadek po nim, na podstawie ustawy nabyli z dobrodziejstwem inwentarza nieletni synowie: Wnioskodawca i F.S., po 1/2 (jednej drugiej) części każdy z nich, co stwierdzone było prawomocnym postanowieniem wydanym w dniu xx maja 2008 r., przez Sąd Rejonowy. Podatek od nabycia praw spadkowych przez Wnioskodawcę, nie należał się na podstawie zwolnienia z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.), co potwierdza zaświadczenie wydane w dniu 10 lutego 2011 r., z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Zgodnie z protokołem częściowego spisu inwentarza po zmarłym K.S., sporządzonym w dniu xx maja 2010 r., przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym, czysta masa spadkowa odziedziczona przez spadkobierców określona została na kwotę 146.122,65 zł.

W skład masy spadkowej wszedł m.in. lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej xx m^2, usytuowany na III piętrze IV kondygnacji budynku przy placu X, dla którego w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta. Wartość rynkową lokalu, według wyceny biegłego z dnia xx października 2009 r., działającego na zlecenie komornika sądowego, w protokole częściowego spisu inwentarza z dnia xx maja 2010 r., określono na kwotę 332.000,00 zł. Wartość rynkowa udziału Wnioskodawcy w opisywanym lokalu wyniosła więc 166.000,00 zł. Na odziedziczonym lokalu w dniu otwarcia spadku, zgodnie z protokołem częściowym spisu inwentarza, ciążyło zobowiązanie na rzecz Banku w postaci hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 222.750,00 zł oraz zobowiązania na rzecz: Wspólnoty Mieszkaniowej w kwocie 4.701,24 zł; Zakład Energetyczny w kwocie 217,49 zł oraz Urzędu Miasta w kwocie 109,00 zł Łącznie dług ciążący na mieszkaniu wyniósł: 227.777,73 zł, który przejęty został przez spadkobierców. Wartość lokalu pomniejszona o wymienione w protokole zobowiązania ciążące na mieszkaniu wyniosła 104.222,27 zł.

Według Wnioskodawcy ze względu na fakt, iż drugi ze spadkobierców ze względu na wiek (w dniu transakcji sprzedaży niespełna xxletni), nie mógł sam zdecydować o dalszym podziale spadku, a jego ustawowy przedstawiciel również, nie mógł przekraczać czynności sprawowania zwykłego zarządu majątkiem nieletniego oraz ze względu na fakt, iż Wnioskodawca jest osobą niepełnosprawną, poruszającą się na wózku inwalidzkim, co uniemożliwia korzystanie na co dzień z mieszkania zlokalizowanego na IV piętrze w starej kamienicy bez windy, tym samym uzasadnia chęć pozbycia się przez Wnioskodawcę udziału w bezużytecznym z jego punktu widzenia lokalu - udział Wnioskodawcy w opisywanym lokalu, został odsprzedany jedynemu kupcowi, który w tym stanie prawnym zechciał nabyć udział Wnioskodawcy w odziedziczonym lokalu, tj. matce drugiego spadkobiercy - M.T., pełniącej jednocześnie rolę ustawowego przedstawiciela drugiego (nieletniego) spadkobiercy, która zobowiązała się do spłaty zobowiązań ciążących na lokalu.

Wnioskodawca uzyskał z tytułu sprzedaży swojego udziału w opisywanym lokalu cyt. "dochód w wysokości 69.046,50 zł". W akcie notarialnym podana została wartość rynkowa udziału podatnika w lokalu (166.000,00 zł), od wysokości, której pobrane zostały opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa od wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Uzupełniając wniosek pismem z dnia 10 sierpnia 2012 r., Wnioskodawca ponad treść przytoczoną wyżej wskazał:

Ze względu na fakt, iż odziedziczony lokal nie był w przeszłości i w żaden sposób, nie mógł być w przyszłości użytkowany przez Wnioskodawcę ze względu na jego niepełnosprawność ruchową, uniemożliwiająca Mu korzystanie z mieszkania położonego na IV kondygnacji budynku bez windy oraz ze względu na fakt, iż Wnioskodawca na stałe zamieszkuje w XX i sprawowanie opieki i nadzoru nad mieszkaniem w YY jest w sytuacji Wnioskodawcy praktycznie niemożliwe bez pomocy osób trzecich, Wnioskodawca zdecydował się sprzedać swój udział w przedmiotowym lokalu.

W zaistniałej sytuacji prawnej, w której odziedziczony lokal stał się współwłasnością Wnioskodawcy i xxletniego dziecka, trudno było znaleźć nabywcę udziału Wnioskodawcy na wolnym rynku, a przedstawiciel ustawowy drugiego z współwłaścicieli, jego matka - M.T., również nie mogła przekraczać czynności sprawowania zwykłego zarządu majątkiem nieletniego, czyli nie mogła zbyć udziału przypadającego nieletniemu F.S. Wnioskodawca zdecydował się na "odsprzedanie" swojego udziału jedynemu potencjalnemu nabywcy, tj. M.T., która zgodziła się nabyć udział Wnioskodawcy w lokalu za kwotę 69.046,50 zł. Taka cena zbycia wyrażona jest w umowie sprzedaży zawartej w dniu 21 marca 2011 r., przed notariuszem (Repertorium A nr xx/2011). Przedmiotowa sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Wnioskodawca zwraca się z prośbą o udzielenie indywidualnej interpretacji podatkowej, czy dokonał właściwej oceny wysokości dochodu, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży odziedziczonego udziału w lokalu mieszkalnym.

W uzupełnieniu wniosku, pismem z dnia 10 sierpnia 2012 r., Wnioskodawca przedstawił następujące pytanie:

Wnioskodawca zwraca się z prośbą o udzielenie indywidualnej interpretacji podatkowej, czy właściwie zastosował przepis art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w nawiązaniu do art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy, dokonując oceny wysokości dochodu, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży odziedziczonego udziału w lokalu mieszkalnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, przytoczona w akcie notarialnym rynkowa wartość odziedziczonej części mieszkania, była postawą wyliczenia opłat za sporządzenie aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz dokonania zmian w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca oprócz nieruchomości odziedziczył po swoim ojcu zobowiązania, których wartość pomniejsza faktyczną masę spadkową. Zgodnie z protokołem częściowym spisu inwentarza, sporządzonym przez komornika sądowego na okoliczność "odsprzedaży" części udziału w nieruchomości czysta masa spadkowa stanowi wartość 146.122,65 zł, natomiast wartość lokalu pomniejszona o ciążące na nim zobowiązania wyniosła 104.222,27 zł Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie mógł sam korzystać z odziedziczonej nieruchomości ze względu na skomplikowany stan prawny lokalu i zły stan swojego zdrowia, "odsprzedał" swój udział ustawowemu przedstawicielowi drugiego spadkobiercy.

Wartość rynkowa mieszkania pomniejszona została o dług odziedziczony po zmarłym ojcu, który zgodnie z zapisami aktu notarialnego przejęła na siebie matka drugiego spadkobiercy.

W związku z powyższym Wnioskodawca, z tytułu sprzedaży swojego udziału w mieszkaniu uzyskał cyt. "dochód w wysokości 69.046,50 zł i odprowadził z tego tytułu podatek dochodowy od osób fizycznych, który zgodnie z obowiązującą ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych wynosi 19%".

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Zgodnie z art. 19 ust. 1 tej ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, w tym wypadku cena sprzedaży odbiega od ceny rynkowej z ważnej, uzasadnionej przyczyny pomniejszenia wartości udziału w mieszkaniu o odziedziczone zobowiązania ciążące na tym udziale. Nie ma więc, zastosowania zapis ustawy o określeniu przez organ podatkowy wysokości dochodu w przypadku nieuzasadnionej przyczyny zaniżenia ceny zbycia nieruchomości.

Wnioskodawca podnosi, że faktyczna czysta masa spadkowa po zmarłym ojcu wyniosła 146.122,65 zł W skład masy spadkowej, weszła nieruchomość o wartości rynkowej 332.000,00 zł, która była obciążona zobowiązaniami o wysokości 227.777,73 zł. Ze względu na to, iż przedstawiciel ustawowy drugiego spadkobiercy, zobowiązał się do spłaty zobowiązań ciążących na odziedziczonym mieszkaniu i sam ponosi koszty tej spłaty, Wnioskodawca "odsprzedał" mu swój udział w nieruchomości za kwotę 69.046,50 zł. Kwota ta, została Wnioskodawcy wypłacona i ona stanowi dochód Wnioskodawcy, od którego wpłacił podatek dochodowy w wysokości 13.119,00 zł.

Przytoczona w akcie notarialnym rynkowa wartość mieszkania stanowi podstawę pobranych z tytułu transakcji sprzedaży opłat, nie jest natomiast, kwotą dochodu Wnioskodawcy od wysokości, którego należny jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Cena nieruchomości nie została zaniżona bez uzasadnionej przyczyny. Rynkowa wartość nieruchomości pomniejszona została o koszty odpłatnego zbycia, którymi są przejęte przez drugiego spadkobiercę zobowiązania, które obciążały odziedziczoną nieruchomość. Również skomplikowany stan prawny mieszkania, którego współwłaścicielem zostało x-letnie dziecko, co w praktyce ograniczyło krąg potencjalnych zainteresowanych kupnem udziału Wnioskodawcy w odziedziczonym mieszkaniu do jednej osoby, bez wątpienia również wpłynął na wartość udziału Wnioskodawcy.

Analogiczne stanowisko Wnioskodawca przedstawił również w uzupełnieniu wniosku w piśmie z dnia 10 sierpnia 2012 r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca dodał, że przedmiotowa sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Z powyższego przepisu wynika, iż dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu), ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 powyższej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu xx kwietnia 2007 r., zmarł ojciec Wnioskodawcy, K.S, a spadek po nim nabył Wnioskodawca oraz nieletni FS, po 1/2 (jednej drugiej) części każdy ze spadkobierców.

W skład masy spadkowej wszedł m.in. lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej xx m², znajdujący się na IV kondygnacji budynku przy placu xx.

Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego przy placu xx, według wyceny biegłego z dnia xx października 2009 r., działającego na zlecenie komornika sądowego, określona została na kwotę 332.000,00 zł. Wnioskodawca wskazał, iż na odziedziczonym lokalu w dniu otwarcia spadku zgodnie z protokołem częściowym spisu inwentarza ciążyło zobowiązanie na rzecz Banku, w postaci hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 222.750,00 zł oraz zobowiązania na rzecz: Wspólnoty Mieszkaniowej w kwocie 4.701,24 zł; Zakładu Energetycznego w kwocie 217,49 zł, Urzędu Miasta w kwocie 109,00 zł (łącznie dług ciążący na mieszkaniu wyniósł kwotę 227.777,73 zł). Wartość lokalu mieszkalnego pomniejszona o wymienione w protokole zobowiązania ciążące na mieszkaniu wyniosła 104.222,27 zł.

Wnioskodawca w dniu 11 marca 2011 r., dokonał odpłatnego zbycia/sprzedaży swojego udziału wynoszącego #189; części we współwłasności mieszkania przy placu xx, za cenę 69.046,50 zł, według aktu notarialnego Rep. A xx/2011. Nabywcą sprzedanego lokalu mieszkalnego jest Pani MT- matka nieletniego drugiego spadkobiercy. Wartość rynkowa mieszkania pomniejszona została o dług odziedziczony po zmarłym ojcu, który zgodnie z zapisami aktu notarialnego zawartej umowy sprzedaży przejął na siebie nabywca mieszkania - Pani MT. Ponadto wskazano, iż w akcie notarialnym podana została wartość rynkowa udziału podatnika (Wnioskodawcy) w lokalu (166.000,00 zł) od wysokości, której pobrane zostały opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa od wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Jednocześnie Wnioskodawca podkreślił, iż jest osobą niepełnosprawną, porusza się na wózku inwalidzkim. Odziedziczony lokal nie był w przeszłości i w żaden sposób, nie mógł być w przyszłości użytkowany przez Wnioskodawcę, ze względu na Jego niepełnosprawność ruchową, uniemożliwiająca Mu korzystanie z mieszkania położonego na IV kondygnacji budynku bez windy oraz ze względu na fakt, iż Wnioskodawca na stałe zamieszkuje w xx. Natomiast, drugi ze spadkobierców jest osobą nieletnią i ze względu na wiek (x lata), nie może samodzielnie decydować o podziale spadku.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż Wnioskodawca #189; udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego przy placu xx, nabył w dniu xx kwietnia 2007 r., w drodze spadku po zmarłym ojcu. Odpłatne zbycie tego mieszkania (#189; udziału), stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonane zostało w dniu 11 marca 2011 r., a więc przed upływem 5 lat licząc od końca 2007 r., w którym nastąpiło nabycie mieszkania.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. W myśl bowiem art. 8 ust. 1 z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenne określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

W świetle art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podkreślić należy, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Cena odpłatnego zbycia wyrażona w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu (wartościach pieniężnych). Nie jest bowiem wykluczone, że zapłatą za przeniesienie własności rzeczy lub przeniesienie praw będzie inna forma przysporzenia majątkowego. Zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży. Odpłatnością może być także zwolnienie nabywcy z długu.

Stosownie do powołanego przepisu art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Nie sposób w zasadzie podać wyczerpującego katalogu przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne zaniżenie (albo zawyżenie) ceny sprzedaży w stosunku do wartości rynkowej. W obrocie gospodarczym zdarzają się bowiem częstokroć sytuacje nietypowe, które mogą wpływać na wysokość ceny. Tytułem przykładu można jednak wskazać, iż na ocenę wartości nieruchomości wpływa jej rodzaj, wiek budynku, wyposażenie w media, położenie, dostęp do drogi publicznej oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Natomiast, długi obciążające zbywcę prawa nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek dochodowy.

Jeżeli, w ocenie organu podatkowego cena sprzedaży - wyrażona w umowie - znacznie odbiega od wartości rynkowej, ma miejsce specjalny tryb postępowania, określony w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Po stwierdzeniu faktu zaniżenia ceny, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej, powinien wezwać strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Jeżeli przyczyny podawane przez stronę - w ocenie organu podatkowego lub organ kontroli skarbowej - zasługują na uwzględnienie, to postępowanie zostanie umorzone. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, również nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem, stosować językowe rozumienie tego wyrażenia zgodnie, z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, czyli wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje dla biura nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Wydatki muszą również zostać poniesione przez sprzedającego.

W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości/lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

* udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,

* kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Zauważyć należy, iż długi obciążające masę spadkową (np. kredyt bankowy, zaległe czynsze, opłaty), nie stanowią żadnej z powyższych kategorii, a zatem, nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Długi spadkowe, jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, jednak pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia własności lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku.

Reasumując, przychodem Wnioskodawcy z tytułu dokonanego w dniu 11 marca 2011 r., odpłatnego zbycia 1/2 udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego przy placu xx, nabytego w 2007 r. w drodze spadku, jest wartość sprzedanego mieszkania, wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży (według aktu notarialnego Rep. A Nr xx/2011), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia - stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli jednak, wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży tego mieszkania - bez uzasadnionej przyczyny - znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, właściwy w sprawie organ podatkowy, jest uprawniony po przeprowadzeniu stosownego postępowania, do określenia tego przychodu w wysokości wartości rynkowej.

Podkreślić należy, iż w obowiązującym stanie prawnym w toku postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, Dyrektor Izby Skarbowej działając w imieniu Ministra Finansów, nie jest uprawniony do dokonywania analizy, czy wobec faktów przedstawionych przez Wnioskodawcę we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, cena 69.046,50 zł, spełnia przesłanki określone w art. 19 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy stanowi cenę sprzedaży nieruchomości/mieszkania wyrażoną w zawartej umowie sprzedaży z dnia 11 marca 2011 r., pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą mieszkania (Panią MT), według aktu notarialnego Rep. A Nr xx/2011. Ocena ta, może być dokonana jedynie przez właściwy organ podatkowy (lub organ kontroli skarbowej) w toku stosownej procedury podatkowej.

Należy bowiem zaznaczyć, iż procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749), nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego oraz nie jest uprawniony do weryfikacji i analizy dołączonych do wniosku dokumentów.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.