IPTPB2/415-358/12-4/JR - Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 maja 2012 r. (data wpływu 17 maja 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 lipca 2012 r. (data wpływu 1 czerwca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749), w związku z czym pismem z dnia 19 lipca 2012 r., Nr IPTPB2/415-358/12-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Odpowiedź na ww. wezwanie wpłynęła 1 sierpnia 2012 r. (data nadania 30 lipca 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną, w 2003 r. zawarli umowę ze Spółdzielnią Mieszkaniową o budowę lokalu mieszkalnego z 20% wkładem własnym. Mieszkanie to stanowiło przedmiot ustawowej współwłasności małżeńskiej. W sierpniu 2011 r., małżonkowie w całości dokonali spłaty pozostałej należności do Spółdzielni Mieszkaniowej i ustanowili także we współwłasności ustawowej małżeńskiej prawo odrębnej własności przedmiotowego lokalu.

W październiku tego samego roku, małżonkowie dokonali odpłatnego zbycia w ten sposób ustanowionej odrębnej własności lokalu.

W związku z dokonanym zbyciem ustanowionej odrębnej własności lokalu, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych należny byłby podatek, którego podstawę stanowiłaby różnica pomiędzy ceną nabycia odrębnej własności lokalu od Spółdzielni Mieszkaniowej, a ceną zbycia lokalu na wolnym rynku.

Na mocy orzeczenia Sądu z października 2009 r. żona Wnioskodawcy nabyła udział w wysokości #189; w masie spadkowej po zmarłej matce. W skład masy spadkowej wchodziła nieruchomość, którą odziedziczyła na mocy ustawy wraz z mężem zmarłej matki. Na mocy orzeczenia Sądu z lipca 2011 r., dokonanego w oparciu o wniosek dotyczący podziału majątku spadkowego, żona Wnioskodawcy otrzymała na własność całą nieruchomość, będącą przedmiotem spadku po zmarłej matce, z obowiązkiem dokonania spłaty udziału we wspólnej nieruchomości na rzecz drugiego ze spadkobierców w wysokości połowy wartości nieruchomości, wraz z określeniem terminu spłaty.

W październiku 2011 r. przed notariuszem, żona Wnioskodawcy dokonała darowizny na rzecz męża czyli Wnioskodawcy, nabytej na skutek działu spadku nieruchomości, jednocześnie postanawiając, iż nieruchomość ta stanowić będzie majątek objęty współwłasnością ustawową małżeńską. Stosowny wniosek został skierowany do Sądu wieczystoksięgowego.

Wnioskodawca wraz z żoną dokonali całkowitej spłaty należności wynikającej z dokonanego podziału majątku spadkowego na rzecz uprawnionego współspadkobiercy ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od Spółdzielni Mieszkaniowej w tym samym roku, a stanowiącego ich majątek wspólny.

Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku wskazał, że sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność ustawową małżeńską, nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, lokal ten nie stanowił środka trwałego w jakimkolwiek przedsiębiorstwie.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot spłaty, stanowi teren zabudowany o obszarze 0,1987 ha. Jest ona zabudowana budynkiem mieszkalnym o łącznej powierzchni użytkowej około 110 m ^#178;.

Wnioskodawca wskazał, że przez darowiznę nabytej na skutek działu spadku wyżej opisanej nieruchomości, rozumie rozszerzenie ustawowej wspólności majątkowej swojej i żony na nieruchomość nabytą w drodze spadkobrania przez żonę.

Na podstawie wyżej powołanej umowy darowizny cała nieruchomość, będąca przedmiotem spłaty, a w myśl art. 33 pkt 2 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego, stanowiąca majątek osobisty żony Wnioskodawcy, weszła w skład majątku wspólnego.

W związku z powyższym zostało zadane (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku) następujące pytanie.

Czy wobec przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w oparciu o przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a tej ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość podlegająca w części spłacie na skutek podziału majątku spadkowego w wyniku zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, pomiędzy małżonkami weszła w skład majątku wspólnego małżonków a wraz z nią także obowiązek spłaty połowy jej wartości na rzecz uprawnionego współspadkobiercy.

Wnioskodawca uważa, że w oparciu o zawartą umowę darowizny pomiędzy stronami doszło do rozszerzenia majątkowej wspólności ustawowej obejmującej nieruchomość podlegającą spłacie na rzecz drugiego spadkobiercy. Fakt iż do rozszerzenia wspólności ustawowej doszło przed spłatą wspomnianego drugiego spadkobiercy, pozwala Wnioskodawcy na skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego zawartego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a - zgodnie z którym od podatku jest zwolniona ta cześć przychodów ze sprzedaży nieruchomości, która została wydatkowana nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie związanych z tym budynkiem i lokalem.

Środki finansowe pozyskane przez Wnioskodawcę i Jego żonę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, zostały przez Wnioskodawcę przeznaczone na spłatę nieruchomości odziedziczonej przez żonę, która w oparciu o umowę darowizny weszła w skład wspólności ustawowej małżeńskiej.

Strony w przedmiotowym budynku zaspakajają własne i rodziny potrzeby mieszkaniowe, co stanowi przesłankę uzasadniającą zastosowanie zwolnienia podatkowego, bowiem Wnioskodawca przeznaczył pozyskane ze sprzedaży środki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania. Zgodnie z powołanym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Na mocy art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną w 2003 r. zawarli umowę ze Spółdzielnią Mieszkaniową na budowę lokalu mieszkalnego z 20% wkładem własnym. W 2011 r. dokonano w całości spłaty pozostałej należności do Spółdzielni Mieszkaniowej i ustanowiono w małżeńskiej współwłasności ustawowej prawo odrębnej własności przedmiotowego lokalu. W październiku tego samego roku, dokonano odpłatnego zbycia odrębnej własności lokalu. Środki ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca wskazuje, że Jego żona w 2009 r. w spadku po zmarłej matce nabyła udział w wysokości #189; w masie spadkowej, w skład której wchodziła nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. Na mocy orzeczenia Sądu z lipca 2011 r., dokonanego w oparciu o wniosek dotyczący podziału majątku spadkowego, żona Wnioskodawcy otrzymała na własność całą nieruchomość będącą przedmiotem spadku po matce z obowiązkiem dokonania spłaty udziału we wspólnej nieruchomości na rzecz drugiego ze spadkobierców w wysokości połowy nieruchomości wraz z określeniem terminu spłaty.

Żona Wnioskodawcy, w październiku 2011 r. notarialnie dokonała rozszerzenia ustawowej wspólności majątkowej na nieruchomość, którą nabyła w drodze spadkobrania.

Wnioskodawca wraz z żoną dokonali całkowitej spłaty należności wynikającej z dokonanego podziału majątku spadkowego na rzecz uprawnionego współspadkobiercy ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu stanowiącego ich majątek wspólny, który nabyli od Spółdzielni Mieszkaniowej w tym samym roku.

Zatem, odnosząc się do możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2011 r. należy rozważyć, czy wniesienie przez żonę do ustawowej majątkowej wspólności na podstawie umowy darowizny nieruchomości podlegającej w części spłacie na skutek podziału majątku spadkowego, stanowi dla Wnioskodawcy nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Poprzez darowiznę darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku, zatem jeśli świadczenie będzie polegać na przekazaniu rzeczy (np. nieruchomości) dochodzi do przeniesienia prawa własności rzeczy z darczyńcy na obdarowanego.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego małżonkowie nie dokonali wobec siebie ekwiwalentnych świadczeń lecz ustalili, że do ich wspólności majątkowej weszła nieruchomość nabyta w spadku przez żonę. Jest to, regulacja o charakterze organizacyjnym ustalająca ustrój małżeński. Dlatego, w tym przypadku nie występuje nabycie nieruchomości. Jest to przesunięcie majątkowe z majątku odrębnego żony do majątku wspólnego poprzez darowiznę.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że przeznaczone przez Wnioskodawcę środki finansowe na spłatę odziedziczonej przez żonę nieruchomości (na rzecz Jej współspadkobiercy), która w oparciu o umowę darowizny weszła w skład majątku wspólnego, nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.