IPTPB2/415-296/11-4/ASZ - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 maja 2011 r. (data wpływu 7 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 czerwca 2011 r. do Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej. Pismem z dnia 13 czerwca 2011 r., Nr IBPB II/2/415-694/11/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), w zw. z § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), przekazał ww. wniosek, celem załatwienia zgodnie z właściwością przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim (data wpływu 15 czerwca 2011 r.).

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 2 sierpnia 2011 r., Nr IPTPB2/415-296/11-2/ASZ, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwał do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 4 sierpnia 2011 r., natomiast w dniu 12 sierpnia 2011 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej 10 sierpnia 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w terminie 14 dni od daty sprzedaży lokalu mieszkalnego zgłosił się do Urzędu Skarbowego celem złożenia oświadczenia o wykorzystaniu środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży w dniu 28 października 2010 r. ww. lokalu mieszkalnego na zakup innej nieruchomości lokalowej przeznaczonej na cele mieszkaniowe (obowiązujący wówczas art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W dniu 2 listopada 2010 r. uzyskał w Urzędzie Skarbowym informację, że w związku z faktem nabycia na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego o przysądzeniu własności z dnia 4 stycznia 2007 r. przedmiotowej nieruchomości nie może skorzystać z takiego prawa.

Jednak zdaniem Wnioskodawcy, środki finansowe na zakup przedmiotowej nieruchomości zostały wydatkowane w roku kalendarzowym 2006 (w załączeniu do wniosku potwierdzenie wpłaty wadium z dnia 11 sierpnia 2006 r. oraz potwierdzenie zapłaty za zakup mieszkania z dnia 22 listopada 2006 r.).

Ponieważ nabycie przedmiotowego lokalu odbyło się na drodze licytacji komorniczej, to w takim przypadku najpierw trzeba uiścić kwotę za jaką nabyło się nieruchomość a następnie czekać na otrzymanie z Sądu postanowienia o przysądzeniu własności. Wnioskodawca nadmienia, że nie ma żadnego wpływu na termin wydania takiego postanowienia może jedynie żalić się na opieszałość w działaniu właściwego Sądu. Wskazuje, iż jest to sytuacja odmienna od normalnej transakcji kupna sprzedaży, w której najpierw zawiera się umowę sprzedaży np. w formie aktu notarialnego a dopiero w drugiej kolejności dokonuje się płatności.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał następujące informacje:

* uprawomocnienie postanowienia o przysądzeniu własności nastąpiło w dniu 16 marca 2007 r.,

* Wnioskodawca nie był zameldowany na pobyt stały przez okres 12 miesięcy,

* sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca przy zbyciu nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej ma prawo do skorzystania z praw wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., pomimo faktu, że postanowienie o przysądzeniu nieruchomości zostało wydane w roku kalendarzowym 2007.

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatkował on środki finansowe na zakup nieruchomości w roku kalendarzowym 2006 i ma prawo do skorzystania z przysługującego mu prawa wynikającego z obowiązującego wówczas art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, z której wynika, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości będzie miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - to nie będzie ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Ponadto, dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, trzeba zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po dniu 31 grudnia 2008 r.

Dla rozpatrywanej sprawy istotne jest więc ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości.

Przy rozstrzygnięciu tego problemu należy mieć na uwadze nie tylko przepisy prawa podatkowego, ale przede wszystkim przepisy prawa cywilnego dotyczące nabycia prawa własności.

Zgodnie z art. 998 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.), po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Natomiast w myśl art. 999 § 1 ww. ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Z cytowanego wyżej przepisu art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wynika, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Takie prawomocne postanowienie sądu jest m.in. podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, zatem to dzień uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności jest dniem, w którym następuje nabycie nieruchomości w drodze licytacji.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze licytacji komorniczej lokal mieszkalny. Podaje, iż zapłaty za ww. nieruchomość dokonał w roku kalendarzowym 2006, w dwóch transzach, tj. w dniu 11 sierpnia 2006 r. oraz w dniu 22 listopada 2006 r. Następnie w dniu 4 stycznia 2007 r. zostało wydane postanowienie sądu o przysądzeniu własności na rzecz Wnioskodawcy. Postanowienie sądu uprawomocniło się w dniu 16 marca 2007 r. W dniu 28 października 2010 r. przedmiotowy lokal mieszkalny został sprzedany.

Zatem, mając na względzie przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość nabył z dniem uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności przedmiotowej nieruchomości, a więc z dniem 16 marca 2007 r.

Z uwagi zatem na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości miało miejsce w 2007 r., a sprzedaż nastąpiła w 2010 r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, zatem dokonując oceny skutków podatkowych zbycia tej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Jednakże zauważyć należy, iż ustawodawca przewidział w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., możliwości zwolnienia osiągniętego z tego tytułu przychodu z opodatkowania.

Zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 tej ustawy).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 cyt. ustawy, jest zameldowanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu, czy też budynku, przez wyżej wskazany okres.

W przedstawionym w uzupełnieniu wniosku opisie stanu faktycznego Wnioskodawca podał, iż w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nie był zameldowany na pobyt stały przez okres 12 miesięcy. Nie został więc spełniony wymóg dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, tym samym Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy.

Odnośnie możliwości zastosowania w przedmiotowej sprawie zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., należy zauważyć, iż nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2007 r. - w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., natomiast przepis art. 21 ust. 1 pkt 32, na który powołuje się Wnioskodawca, dotyczy nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. Tym samym nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Reasumując, datą nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej jest data uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a nie jak twierdzi Wnioskodawca data poniesionych wydatków na zakup przedmiotowej nieruchomości.

Zatem, przy zbyciu przedmiotowej nieruchomości w 2010 r. mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku ORD-IN dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.