IPTPB2/415-147/12-2/MP - Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 1 marca 2012 r. (data wpływu 2 marca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 marca 2012 r., został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony zaistniały stan faktyczny:

Wnioskodawca w roku 1986 uzyskał rozwód. Wnioskodawca razem z żoną posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu położonego w xx. Dopiero w 2009 r., Wnioskodawca z byłą żoną dokonali podziału majątku wspólnego mimo, że od 1986 r., nie byli już małżeństwem. Postanowieniem Sądu z dnia listopada 2009 r., Sąd dokonał podziału majątku wspólnego w ten sposób, że przyznał spółdzielcze lokatorskie prawo do ww. lokalu Wnioskodawcy i zasądził tytułem spłaty z majątku wspólnego kwotę 81.522,73 zł, płatną żonie. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przyznane było razem z wkładem mieszkaniowym wartości 185.000 zł.

W dniu xx stycznia 2011 r., Wnioskodawca dokonał ustanowienia odrębnej własności ww. lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych części budynku i prawie wspólności działki gruntu i przeniesienia prawa własności ww. lokalu na Wnioskodawcę - nabył więc prawo własności w całości do omawianego lokalu.

W 2011 r., Wnioskodawca sprzedał ten lokal i zamierza kupić inny, mniejszy. Wnioskodawca w dniu xx lipca 2011 r., podpisał już przedwstępną umowę zakupu. Pieniądze, które Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży lokalu w xx, przeznaczy na zakup mniejszego lokalu oraz na spłatę byłej żonie kwoty 81.522,73 zł, zasądzonej przez Sąd.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedając własnościowe prawo do lokalu w xx, do kosztów uzyskania przychodów do wyliczenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawca, będzie mógł zaliczyć kwotę 81.522,73 zł. Wnioskodawca kwotę tą, będzie musiał dać byłej żonie, jako spłatę z majątku wspólnego związaną z posiadaniem lokatorskiego prawa do sprzedawanego lokalu.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota ta, stanowi koszt uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż związana jest z nabyciem tego lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Wobec powyższego, dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca razem z żoną posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w xx. Wnioskodawca w 1986 r. uzyskał rozwód, jednak dopiero w 2009 r. dokonano podziału majątku wspólnego. Sąd postanowieniem z dnia xx listopada 2009 r., dokonał podziału majątku wspólnego małżonków w ten sposób, że przyznał spółdzielcze lokatorskie prawo do ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawcy i zasądził, tytułem spłaty w związku z podziałem majątku wspólnego kwotę 81.522,73 zł, płatną byłej żonie. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przyznane było razem z wkładem mieszkaniowym wartości 185.000 zł.

W dniu xx stycznia 2011 r., Wnioskodawca dokonał ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przy ul. xx wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie współwłasności działki gruntu, czyli nabył lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

Wnioskodawca w 2011 r., sprzedał ww. nieruchomość (prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z częściami przynależnymi), a uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczy na spłatę byłej żony z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków.

W opisanej sytuacji podkreślić należy, iż nabycie na własność przez Wnioskodawcę nieruchomości przy ul. xx, nastąpiło w dacie ustanowienia odrębnej własności do lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu, czyli w dniu xx stycznia 2011 r. Nie upłynął zatem, pięcioletni okres określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, dokonanie w 2011 r., odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z częściami przynależnymi, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej od dnia 1 stycznia 2009 r., zastosowanie mają przepisy obowiązujące w roku nabycia nieruchomości.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2011 r., przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Należy wyjaśnić, iż kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania zostały uregulowane w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w art. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej (o ile wydatki takie zostały poniesione).

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, iż w związku z podziałem majątku dorobkowego małżonków, przysługujące Wnioskodawcy i jego byłej żonie, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. xx, Sąd przyznał Wnioskodawcy oraz zasądził na rzecz byłej żony z tytułu podziału majątku wspólnego, kwotę 81.522,73 zł. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przyznane było razem z wkładem mieszkaniowym wartości 185.000 zł.

Zatem, nabycie własności lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze przeniesienia własności na rzecz osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W takiej sytuacji, za koszty nabycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać nie tylko koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, ale również wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym stanie faktycznym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym należały do majątku wspólnego małżonków. W związku z podziałem majątku prawo to wraz z wkładem mieszkaniowym uzyskał Wnioskodawca z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony.

Uwzględniając powyższe do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaliczyć należy wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł w całości Wnioskodawcy.

Natomiast spłata, która zostanie dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz byłej żony, będzie wydatkiem Wnioskodawcy dokonanym, z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Nie będzie stanowić natomiast, wydatku na nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Spłata, która zostanie dokonana przez Wnioskodawcę, na rzecz byłej żony z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków, nie ma nic wspólnego z ceną nabycia lokalu mieszkalnego, ani tym bardziej nie będzie nakładem na nieruchomość, dokumentowanym fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, że kwotę zapłaconą byłej żonie tytułem spłaty w związku z podziałem majątku wspólnego nie można potraktować, jako koszt uzyskania przychodu dla ustalenia podstawy opodatkowania od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, Wnioskodawca sprzedając w 2011 r., lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość położoną przy ul. xx, do kosztów uzyskania przychodu celem wyliczenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, nie będzie mógł zaliczyć kwoty, którą przekaże byłej żonie tytułem spłaty w związku z podziałem majątku wspólnego małżonków.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto informuje się, że wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Dlatego dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.