IPTPB1/415-215/14-3/17-S/AP - Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego - VAT a PCC.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 czerwca 2017 r. (data wpływu - 19 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismem z 28 sierpnia 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 19 czerwca 2017 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z 28 sierpnia 2017 r., które wpłynęło do Organu 28 sierpnia (e-mail) oraz 1 września 2017 r. (drogą pocztową).

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Nabywca/Kupujący);

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

I. Sp. z o.o. (Sprzedawca)

przedstawiono następujący stan faktyczny:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej "Sprzedający") jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: "VAT"), zarejestrowanym przed dniem 5 maja 2017 r. Przed tym dniem Sprzedający był użytkownikiem wieczystym położonej w miejscowości W. nieruchomości niezabudowanej (dalej: odpowiednio "Prawo użytkowania wieczystego" lub "Nieruchomość").

Do dnia 5 maja Nieruchomość nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający uzyskał dla Nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy (dalej "Decyzja WZ"), w której ustalone zostały warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w zabudowie śródmiejskiej uzupełniającej z usługami w parterze, z garażem podziemnym, zjazdem z drogi publicznej oraz z elementami zagospodarowania terenu i towarzyszącą infrastrukturą techniczną. Na dzień 5 maja 2017 r. decyzja o warunkach zabudowy nie była jeszcze ostateczna oraz nie został jej nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

W dniu 5 maja 2017 r. Sprzedający sprzedał prawo użytkowania wieczystego na rzecz Zainteresowanej będącej stroną postępowania (dalej "Nabywca/Kupujący"). W tym celu Sprzedający podpisał z Nabywcą, w formie aktu notarialnego, umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego (dalej: "Umowa sprzedaży") za określoną w umowie sprzedaży cenę, uwzględniającą 23% podatek VAT. Zawarcie umowy sprzedaży stanowiło wykonanie umowy przedwstępnej, którą Sprzedający i Kupujący zawarli w 2016 r. Umowa sprzedaży zawarta została pod warunkiem zawieszającym w postaci nieskorzystania przez miasto z prawa pierwokupu ustawowego w przewidzianym terminie. Po ziszczeniu się warunku, w wykonaniu postanowień umowy sprzedaży, zawarta zostanie umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i dopiero z tym momentem Sprzedający wystawi fakturę VAT.

Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym przed dniem 5 maja 2017 r. i składa deklaracje VAT-7. Kupujący nabył prawo użytkowania wieczystego tylko i wyłącznie do wykorzystywania go w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT stawką 8% lub 23%. Innymi słowy prawo użytkowania wieczystego nie będzie wykorzystywane ani do prowadzenia działalności niepodlegającej opodatkowaniu, ani do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego została udokumentowana fakturą (dalej: "Faktura"). Sprzedawca wystawił fakturę w maju i w maju doręczył ją Kupującemu.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że sprzedawany przez Sprzedającego grunt nie był wykorzystywany do czynności zwolnionych. Stanowił natomiast składnik rzeczowych aktywów trwałych niepodlegający amortyzacji. Zamiarem Sprzedającego było przekwalifikowanie go do nieruchomości inwestycyjnych w przypadku rozpoczęcia ewentualnej dzierżawy lub do zapasów w przypadku rozpoczęcia inwestycji budowlanej.

Przy nabyciu gruntu przez Sprzedającego nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego, jako że sprzedaż gruntu przed 1 maja 2004 r. nie była objęta przedmiotem opodatkowania VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Nabywca jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ poniżej przywołał stanowisko Zainteresowanych odnoszące się tylko do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego we wniosku nr 3.

Zdaniem Zainteresowanych, z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Nabywca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają (...) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 cyt. ustawy podatek od towarów i usług to podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Sprzedający jest podatnikiem VAT i transakcja nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, to Nabywający nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uzasadnienia stanowiska do pytania 1 wynika, że z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Sprzedający jest podatnikiem VAT i ma obowiązek zastosować 23% stawkę podatku. Oznacza to, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (pyt. nr 3).

W pozostałym zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl ust. 2 tego przepisu - umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowani są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Podmiotem sprzedaży jest prawo wieczystego użytkowania gruntu. Grunt jest niezabudowany, przy czym Sprzedający uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, w której ustalone zostały warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w zabudowie śródmiejskiej uzupełniającej z usługami w parterze, z garażem podziemnym, zjazdem z drogi publicznej oraz z elementami zagospodarowania terenu i towarzyszącą infrastrukturą techniczną. W dniu 5 maja 2017 r. Sprzedający sprzedał prawo użytkowania wieczystego na rzecz strony Zainteresowanej będącej stroną postępowania. W tym celu Sprzedający podpisał z Nabywcą, w formie aktu notarialnego, umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego za określoną w umowie sprzedaży cenę, uwzględniającą 23% podatek VAT. Kupujący nabył prawo użytkowania wieczystego tylko i wyłącznie do wykorzystywania go w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT stawką 8% lub 23%. Innymi słowy prawo użytkowania wieczystego nie będzie wykorzystywane ani do prowadzenia działalności niepodlegającej opodatkowaniu, ani do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego została udokumentowana fakturą VAT.

W związku z opisanym stanem faktycznym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezbudowanej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona) - co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 13 września 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.297.2017.1.MGO.

A zatem, skoro opisana we wniosku transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym (Nabywcy) nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.