IPPP3/4512-436/16-4/PC - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2016 r. (data wpływu 13 czerwca 2016 r.) uzupełnionym w dniu 7 lipca 2016 r. (data wpływu 11 lipca 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 24 czerwca 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 czerwca 2016 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniony został w dniu 7 lipca 2016 r. (data wpływu 11 lipca 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 24 czerwca 2016 r. (doręczone w dniu 30 czerwca 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

23 września 2015 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną do majątku wspólnego nieruchomość rolną o powierzchni 1,5200 ha. Małżonkowie oprócz zakupionej nieruchomości prowadzą też gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni ok. 20 ha. Żona Wnioskodawcy podlega ubezpieczeniu w KRUS, natomiast Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą. Nabyta działka rolna nie jest wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również nie jest wykorzystywana przez małżonków rolniczo. W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza dokonać podziału działki na dwie działki tj. jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow 0,35 ha oraz druga niezabudowana o pow ok 1,17 ha. Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać powstałe w wyniku podziału działki. Przedmiotowa działka jest sklasyfikowana jako teren rolny. Brak obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Wnioskodawcy dokonując sprzedaży działek nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, bowiem czynność ta stanowi sprzedaż działek rolnych w związku z wykonywaniem prawa własności. Działki te należą do majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego żony.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał iż nabył przedmiotową nieruchomość w celu powiększenia posiadanego gospodarstwa rolnego. Przed dokonaniem sprzedaży nie wykorzystywał i nie będzie wykorzystywał przedmiotowego gruntu do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Grunt nie był i nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy czy też innej umowy o podobnym charakterze, nie był i nie będzie udostępniany odpłatnie osobom trzecim do korzystania. Wnioskodawca nie podejmował ani też nie będzie podejmował przed dokonaniem sprzedaży przedmiotowych działek jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek. Jedyną czynnością którą zamierza dokonać Wnioskodawca przed dokonaniem sprzedaży będzie podział nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował ani też nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowych działek - np. w zakresie reklamy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek rolnych powstałych w wyniku podziału (zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz działki niezabudowanej) należących do majątku prywatnego małżonków będzie traktowane jako osiągniecie korzyści ze sprzedaży i podlegać będzie podatkowi od towarów i usług (VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Podatnik wraz z żoną jest właścicielem gospodarstwa rolnego o łącznej pow. ok. 20 ha. W skład gospodarstwa wchodzą również działki nabyte przez podatników w 2015 r. ze środków finansowych małżonków. Na jednej z działek znajduje się budynek mieszkalny, druga z działek byłaby niezabudowana. Podatnik wraz z żoną zamierzają sprzedać obie działki powstałe w wyniku podziału. Podatnik nie podejmował żadnych czynności związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, a jedyną czynnością jest zlecenie podziału nieruchomości na dwie działki.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatkowi podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Oznacza to, że aby dana czynność została opodatkowana podatkiem VAT musi spełniać dwa warunki:

W związku z tym planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem brak przesłanek ustawowych. Wprawdzie działki stanowią towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, jednak podatnik nie zamierza działać w charakterze handlowca sprzedając przedmiotową działkę. Również nabycie nieruchomości nie nastąpiło z zamiarem dalszej odsprzedaży, czy też w celach zarobkowych. Nieruchomość ta nie była i nie jest wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej. Jedyną czynnością jaką podatnik zamierza dokonać w celu zbycia to zlecenie dokonania podziału działki. W konsekwencji dokonując sprzedaży działek podatnik będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania swoim majątkiem.

Zatem czynność ta będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Dlatego podatnik nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Artykuł 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu (działek) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 23 września 2015 r. nabył wraz z żoną do majątku wspólnego nieruchomość rolną o powierzchni 1,5200 ha. Małżonkowie oprócz zakupionej nieruchomości prowadzą też gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni ok. 20 ha. Żona Wnioskodawcy podlega ubezpieczeniu w KRUS, natomiast Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą. Nabyta działka rolna nie jest wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie jest też wykorzystywana przez małżonków rolniczo. W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza dokonać podziału działki na dwie działki tj. jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow 0,35 ha oraz druga niezabudowana o pow ok 1,17 ha. Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać powstałe w wyniku podziału działki. Przedmiotowa działka jest sklasyfikowana jako teren rolny. Brak obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki te należą do majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego żony. Wnioskodawca wskazał iż nabył przedmiotową nieruchomość w celu powiększenia posiadanego gospodarstwa rolnego. Przed dokonaniem sprzedaży nie wykorzystywał i nie będzie wykorzystywał przedmiotowego gruntu do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Grunt nie był i nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy czy też innej umowy o podobnym charakterze, nie był i nie będzie udostępniany odpłatnie osobom trzecim do korzystania. Wnioskodawca nie podejmował ani też nie będzie podejmował przed dokonaniem sprzedaży przedmiotowych działek jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek. Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował ani też nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowych działek - np. w zakresie reklamy.

Na tle tak przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca powziął wątpliwości czy sprzedaż działek rolnych powstałych w wyniku podziału należących do majątku prywatnego małżonków będzie traktowane jako osiągniecie korzyści ze sprzedaży i podlegać będzie podatkowi od towarów i usług.

W oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy oraz przepisy prawa mające w tym zakresie zastosowanie należy uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonuje zbycia działek ze swojego majątku prywatnego, nie związanego z jakąkolwiek prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość gruntowa nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Ponadto Wnioskodawca nie podjął żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia działek, jedyną czynnością którą zamierza dokonać jest podział nieruchomości na dwie działki, nie podejmował również działań marketingowych w celu sprzedaży. Tym samym nie podjął działań zbliżonych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia działek nie wypełnia przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym planowana sprzedaż nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz mieścić się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że podział nieruchomości na dwie działki ewidencyjne tj. zabudowaną budynkiem mieszkalnym i niezabudowaną nie zmienia rozstrzygnięcia w sprawie.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. W związku z tym niniejsza interpretacja odnosi się tylko do Wnioskodawcy, który wystąpił z przedmiotowym wnioskiem i nie ma zastosowania do żony Wnioskodawcy, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić w wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.