IPPP3/443-987/11-3/JF

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 lipca 2011 r. (data wpływu 14 lipca 2011 r.) uzupełnionym w dniu 21 lipca 2011 r. (data wpływu 25 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży składników majątku nie bedących przedsiębiorstwem ani zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa - jest prawidłowe.

W dniu 14 lipca 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży składników majątku niestanowiącego przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wniosek został uzupełniony w dniu 21 lipca 2011 r. (data wpływu 25 lipca 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z o.o. (dalej jako: Wnioskodawca) jest właścicielem budynku centrum handlowego zwanego "Galeria..." (dalej jako: budynek) oraz gruntu, na którym wzniesiony jest ten budynek (dalej budynek i grunt łącznie jako: nieruchomość). Dla gruntu zabudowanego budynkiem Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni handlowych w budynku od 2001 r. Ponadto, na podstawie umowy najmu z dnia 14 sierpnia 2009 r. Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta wynajmuje na rzecz Wnioskodawcy powierzchnie handlowe w przejściu podziemnym znajdującym się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości. Powierzchnie handlowe w przejściu podziemnym są następnie wynajmowane przez Wnioskodawcę na rzecz innych podmiotów.

Nieruchomość nie została wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. W szczególności, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. oraz nie jest dla niej sporządzany odrębny bilans. Nieruchomość nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej. Nieruchomość ujęta jest w bilansie Wnioskodawcy w pozycji inwestycje długoterminowe.

Zakup gruntu oraz wybudowanie budynku możliwe było poprzez pozyskanie finansowania przez Wnioskodawcę w postaci kredytu bankowego, otrzymanego na podstawie umowy kredytowej zawartej z bankiem. Jako zabezpieczenie spłaty tego kredytu Wnioskodawca ustanowił na rzecz banku hipotekę na gruncie, na którym został wzniesiony budynek. Przedmiotowy kredyt nie został do chwili obecnej spłacony.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości, jak również związanych z nią środków trwałych, wyposażenia i praw majątkowych (wyszczególnione poniżej), na rzecz spółki komandytowej (dalej: nabywca). Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, natomiast nabywca zarejestruje się dla celów VAT przed dokonaniem przedmiotowej transakcji.

Transakcja sprzedaży będzie obejmowała w szczególności:

W wyniku sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz nabywcy, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej jako: k.c.), dojdzie z mocy prawa do przeniesienia na nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów najmu zawartych przez Wnioskodawcę z najemcami powierzchni handlowych w budynku. Oznacza to wstąpienie przez nabywcę we wszystkie prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z umów najmu. W związku z przejściem praw i obowiązków wynikających z umów najmu Wnioskodawca oraz nabywca uregulują w umowie sprzedaży również przejście na nabywcę depozytów i gwarancji bankowych złożonych przez najemców w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń z tytułu umów najmu. Przejęcie przez nabywcę depozytów, gwarancji bankowych jak również wszelkich innych udzielonych przez najemców zabezpieczeń z tytułu umów najmu będzie oznaczało także przejęcie od Wnioskodawcy zobowiązań z tytułu ich zwrotu w przypadku rozwiązania umów najmu. Intencją nabywcy jest kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas przez Wnioskodawcę, tj. opodatkowanego podatkiem od towarów i usług wynajmu własnej nieruchomości najemcom na cele prowadzonej przez nich działalności.

W ramach przedmiotowej transakcji nie zostaną nabyte przez nabywcę:

Obecnie obowiązujące umowy zawarte przez Wnioskodawcę zostaną rozwiązane lub renegocjowane w celu zapewnienia świadczenia wyżej wymienionych usług w związku z kontynuowaniem przez Wnioskodawcę wynajmu powierzchni handlowych w przejściu podziemnym; w gestii nabywcy będzie powierzenie wyżej wymienionych funkcji dotyczących nabytej nieruchomości odpowiednim podmiotom, przy czym nabywca zamierza zasadniczo zawierać odpowiednie nowe umowy z dotychczasowymi dostawcami Wnioskodawcy.

Strony transakcji dokonały ustalenia ceny Nieruchomości w oparciu o jej wartość rynkową z uwzględnieniem kwoty zadłużenia z tytułu powyższego kredytu. Wnioskodawca oraz Nabywca planują, iż realizacja przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie dokonana na następujących warunkach:

* uzgodniona cena będzie podlegała wpłacie gotówkowej na rachunek bankowy Wnioskodawcy, oraz

* Nabywca przejmie zobowiązanie Wnioskodawcy wobec banku z tytułu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na sfinansowanie zakupu gruntu i wybudowanie budynku.

Powyższe ustalenie znajdzie odzwierciedlenie w umowie sprzedaży Nieruchomości.

Nabywca zamierza zawrzeć z Wnioskodawcą oraz bankiem trójstronną umowę, na podstawie której Nabywca wejdzie w prawa i obowiązki kredytobiorcy a Wnioskodawca nie będzie już strona umowy z bankiem (umowa o przejęcie długu). Nabywca po nabyciu nieruchomości, tj. po podpisaniu aktu notarialnego, na podstawie umowy o przejęcie długu będzie zobowiązana do dokonywania spłat rat kredytowych wraz z odsetkami. Grunt nabyty przez Nabywcę w ramach przedmiotowej transakcji będzie obciążony hipoteką zabezpieczającą spłatę zobowiązania Nabywcy wobec banku wynikającego z umowy o przejęcie długu.

Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości. Należy podkreślić, iż intencją Wnioskodawcy oraz Nabywcy jest objęcie planowaną transakcją składnika majątkowego - nieruchomości, jak również związanych z nieruchomością środków trwałych, wyposażenia i określonych praw majątkowych, nie zaś całego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, czy też jego z zorganizowanej części. Po dokonania sprzedaży Wnioskodawca pozostanie podmiotem aktywnym gospodarczo, w szczególności będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów. Wnioskodawca nadal będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowych w Przejścia Podziemnym.

Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników, tym samym więc kwestie pracownicze pozostają poza zakresem przedmiotowym transakcji.

Przedmiotowy grunt został nabyty przez Wnioskodawcę w drodze umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 1999 r. Na gruncie tym Wnioskodawca wybudował budynek, który został oddany do użytkowania w drugiej połowie 2011 r. Wnioskodawcy przy tworzeniu budynku przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Po oddaniu budynku do użytkowania Wnioskodawca dokonał wynajmu powierzchni handlowych znajdujących się w tym budynku na rzecz najemców. Od momentu oddania do użytkowania budynku wydatki na polepszenie wyniosły mniej niż 30% wartości początkowej tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1) Planowana transakcja stanowi sprzedaż odrębnych składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 6 pkt. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu nie podlega transakcja sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej "przedsiębiorstwa". W związku z tym odpowiedzi na pytanie czy w analizowanym zdarzeniu przyszłym mamy do czynienia z przedsiębiorstwem należy udzielić w oparciu o definicję przedsiębiorstwa zawartą w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 55¹; k.c. pod pojęciem przedsiębiorstwa należy rozumieć zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

Ponadto, zgodnie z art. 55²; k.c. czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych.

Wnioskodawca reprezentuje pogląd, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wówczas gdy wszystkie wymienione w art. 55¹; k.c. elementy (o ile występują w danym zdarzeniu przyszłym), stanowiące zorganizowany zespół zostaną sprzedane nabywcy. Jeżeli zatem dochodzi do zbycia np. tylko jednego z ww. elementów to nie można mówić o transakcji zbycia przedsiębiorstwa

Z powyższego wynika, iż o przedsiębiorstwie możemy mówić w przypadku gdy składniki materialne i niematerialne wchodzące w jego skład pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, iż należy traktować je jako zespół (całość) a nie zbiór pojedynczych elementów będących własnością jednego podmiotu. Transakcja zbycia przedsiębiorstwa to zatem transakcja, której przedmiotem jest przeniesienie wszelkich składników niezbędnych do realizacji zadań gospodarczych danego przedsiębiorstwa.

W świetle powyższych regulacji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości wraz ze ściśle "związanymi" z nią środkami trwałymi, wyposażeniem oraz wyszczególnionymi prawami majątkowymi nie - będzie stanowiła transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa.

Z przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego jednoznacznie wynika, że przedmiotem transakcji pomiędzy Wnioskodawcą, a Nabywcą będą tylko wybrane składniki majątkowe Wnioskodawcy składające się z nieruchomości, związanych z nią środków trwałych, wyposażenia oraz wyszczególnionych praw majątkowych - nie zaś przedsiębiorstwo Wnioskodawcy. Powyższą tezę Wnioskodawcy potwierdzają następujące argumenty.

Po pierwsze, Wnioskodawca nie przenosi na Nabywcę wszystkich elementów przedsiębiorstwa, które zgodnie z przepisami k.c. tworzą przedsiębiorstwo. W szczególności Nabywca nie nabędzie następujących elementów:

Po drugie, należy podkreślić, że z perspektywy Wnioskodawcy przedmiotem transakcji jest tylko pojedynczy składnik majątkowy w postaci nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią środkami trwałymi, wyposażeniem i wyszczególnionymi prawami majątkowymi, które do niego przynależą a nie przedsiębiorstwo.

W ocenie Wnioskodawcy, ze zbyciem przedsiębiorstwa mielibyśmy do czynienia w przypadku zbycia nie tylko nieruchomości i ściśle związanych z nią środków trwałych, wyposażenia i określonych praw majątkowych, lecz także dodatkowych elementów organizacyjnie, funkcjonalnie i majątkowo z nią związanych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot sprzedaży nie został wyodrębniony organizacyjnie ani funkcjonalnie, jako że nie zostaną przeniesione na Nabywcę składniki niezbędne do prowadzenia przedsiębiorstwa, tj. umowy o zarządzanie budynkiem, umowy o prowadzenie spraw gospodarczych Wnioskodawcy, umowy z dostawcami mediów, umowy o usługi związane z utrzymaniem czystości, konserwacją instalacji, ochroną budynku, ochroną przeciwpożarową i monitoringiem przeciwpożarowym itp.

W opinii Wnioskodawcy przy prowadzeniu działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu nieruchomości można mówić o przedsiębiorstwie i zachowaniu funkcjonalnych związków pomiędzy poszczególnymi jego składnikami wówczas, gdy nieruchomość wyposażona jest w dodatkowe elementy składowe, umożliwiające m.in. zarządzanie tą nieruchomością czy też zapewnienie zaopatrzenia jej w stosowne media oraz gdy przekazana zostaje odpowiednia wiedza specjalistyczna. Ponieważ Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników, wszystkie czynności operacyjne zapewniające funkcjonowanie przedsiębiorstwa (tj. związane z zarządzaniem, obsługą administracyjną, rozliczeniami finansowymi) prowadzone są przez podmioty zewnętrzne, na podstawie zawartych przez Wnioskodawcę umów.

Prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie będą przedmiotem zbycia/cesji na Nabywcę. Przedmiotem transakcji sprzedaży będzie jedynie nieruchomość wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami. Z kolei organizacja pozostałych, istotnych w tego typu działalności gospodarczej aspektów związanych z wynajmem nieruchomości, takich jak zarządzanie nieruchomością i zapewnienie dostępu do niezbędnych mediów, pozostanie w gestii Nabywcy.

Niemożliwe jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni handlowej bez zapewnienia najemcom dostaw mediów, czy też bez zarządzania budynkiem. Z tego powodu należy uznać, że Wnioskodawca dokonuje sprzedaży składnika majątkowego w postaci nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami, który dopiero po dokonaniu przez sp. k. nabywcę określonych działań organizacyjnych mógłby stać się przedsiębiorstwem sp. k. nabywcy. Skoro jak wskazano powyżej działalność operacyjna prowadzona jest poprzez podmioty zewnętrzne, brak przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z odpowiednich umów, jest zdaniem Wnioskodawcy - porównywalny z brakiem przejęcia jego pracowników przez Nabywcę. Z tego powodu należy uznać, iż nie zachodzi związek funkcjonalno-organizacyjny konieczny do zakwalifikowania zbycia przedmiotowego zespołu składników majątkowych jako sprzedaży przedsiębiorstwa.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 lutego 2010 r. sygn. IPPP2-443-82/10-2/JB, w której, w podobnym stanie faktycznym, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził, iż "niemożliwe jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowej czy komercyjnej bez zapewnienia najemcom dostaw mediów, czy też bez zarządzania nieruchomością. Z tego powodu należy uznać, że spółka nabywa składnik majątkowy w postaci nieruchomości, która dopiero po dokonaniu przez spółkę określonych działań organizacyjnych mogłaby stać się przedsiębiorstwem spółki. Skoro, jak wskazano powyżej, działalność operacyjna prowadzona jest poprzez podmioty zewnętrzne brak cesji odpowiednich umów można porównać co do istoty do braku transferu pracowników sprzedającego. Sytuacja ta wyklucza funkcjonowanie zbywanej masy majątkowej w charakterze przedsiębiorstwa".

Wnioskodawca podkreśla, że z perspektywy przepisów podatkowych istotne jest, czy dany zbiór składników majątkowych ma charakter przedsiębiorstwa z punktu widzenia sprzedającego, na moment dokonania transakcji. Jako przedsiębiorstwo nie może być bowiem traktowany zbiór składników majątkowych, który tylko potencjalnie może stanowić przedsiębiorstwo. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z dnia 14 listopada 2008 r. sygn. IP-PP2-443-1352/08-3/BM, w której, w podobnym stanie faktycznym, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził, iż: "nie wystarczy bowiem, że ze względu na pewną samodzielność pod względem technicznym, czy nawet organizacyjnym, powyższy zespół składników majątkowych mógłby potencjalnie stanowić odrębnie przedsiębiorstwo, ponieważ art. 6 pkt 1 ustawy, wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług bycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo".

Nie ulega także wątpliwości, iż prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zapewnienia co najmniej obsługi administracyjno-księgowej. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wszelkie obowiązki organizacyjne w tym zakresie będą spoczywać na Nabywcy, jako że sprzedaży nieruchomości wraz z przynależnymi do niej składnikami nie będzie towarzyszyć zbycie/przeniesienie ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Po trzecie, mimo znacznej wartości nabywanych składników majątkowych, nie jest - w opinii Wnioskodawcy - zasadne twierdzenie, że przeniesienie przedmiotowego składnika majątkowego wraz ze związanymi z nim środkami trwałymi, wyposażeniem i określonymi prawami majątkowymi mogłoby stanowić podstawę do uznania danej transakcji za zbycie przedsiębiorstwa wyłącznie ze względu na znaczną wartość tych elementów. Dla celów spełnienia przesłanek definicji przedsiębiorstwa nie jest istotna wartość przenoszonych składników majątkowych, lecz ich wzajemne, funkcjonalno-organizacyjne, powiązania. Podobne stanowisko zostało zaprezentowane przez NSA oz. w Gdańsku (SA/GD 1959/94).

W kontekście przywołanej argumentacji, w opinii Wnioskodawcy, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie tylko i wyłącznie składnik majątkowy Wnioskodawcy (tj. nieruchomość oraz ściśle związane z nią środki trwałe, wyposażenie i wyszczególnione prawa majątkowe), które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej i funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu odnoszących się do powierzchni handlowych znajdujących się w budynku na Nabywcę następuje z mocy prawa i nie jest, w opinii Wnioskodawcy, przesłanką zmieniającą z podatkowego punktu widzenia przedmiot transakcji.

Nie jest również taką przesłanką planowane przeniesienie na Nabywcę ściśle związanych z tymi umowami najmu zobowiązań z tytułu zabezpieczeń majątkowych (depozytów i gwarancji bankowych), udzielonych Wnioskodawcy przez najemców w celu zabezpieczenia jego ewentualnych roszczeń oraz przeniesienie na Nabywcę zobowiązań z tytułu zwrotu tych zabezpieczeń, jako że przejście tych zobowiązań jest bezpośrednim następstwem przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów najmu.

Ponadto, Wnioskodawca planuje dalej prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni handlowych w przejściu podziemnym. Natomiast zgodnie z art. 55²; k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje również potwierdzenie w licznych interpretacjach organów skarbowych, np. w postanowieniu Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 20 lutego 2006 r. (sygn. 1471/DC/436/3/06/HB), decyzji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. (sygn. IP-PP2-443-1352/08-3/BM), interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (sygn. IPPP2/443-778/09-2/IK), czy w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 lipca 2010 r. (sygn. IPPP1-443-536/10-2/PR).

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska, iż sprzedaż nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią środkami trwałymi, wyposażeniem oraz wyszczególnionymi prawami majątkowymi nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa. W związku z tym, nie znajdzie zastosowania do przedmiotowej transakcji przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W opinii Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nie stanowi sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako: "ZCP"). Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielne realizujące te zadania.

Ze ZCP mamy zatem do czynienia, jeżeli zostaną łącznie spełnione następujące przesłanki:

Łączne spełnienie wyżej wymienionych przesłanek jest niezbędne dla stwierdzenia, iż mamy do czynienia ZCP. Stanowisko takie zostało potwierdzone w orzecznictwie oraz interpretacjach organów podatkowych.

W związku z powyższym, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za ZCP, musi się on odznaczać pełną odrębnością, która stanowi o możliwości samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. ZCP tworzą więc składniki, które można uznać za stanowiące zespół, a nie tylko zbiór przypadkowych elementów. ZCP nie jest bowiem sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których można prowadzić działalność gospodarczą lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe pełnią w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa już przed zbyciem (tj. na ile stanowią wyodrębnioną w nim organizacyjnie funkcjonalni całość).

Nieruchomość - wraz ze ściśle związanymi z nią środkami trwałymi, wyposażeniem oraz wyszczególnionymi prawami majątkowymi - będąca przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży na rzecz Nabywcy nie spełnia, w opinii Wnioskodawcy, ww. kryteriów pozwalających na zaklasyfikowanie jej jako ZCP.

Przedmiotowe składniki majątkowe nie są ani organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Ustawa o VAT nie wskazuje expressis verbis, co należy rozumieć poprzez wyodrębnienie organizacyjne.

Jednakże zgodnie z praktyką organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinno nastąpić na podstawie odpowiednich zapisów statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze i oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział. Natomiast przedmiotowa nieruchomość - wraz z ściśle związanymi z nią środkami trwałymi, wyposażeniem oraz wyszczególnionymi prawami majątkowymi - nie stanowi w majątku Wnioskodawcy jednostki wyodrębnionej, czy to w postaci oddziału, zakładu czy też w żaden inny sposób, tym bardziej wyodrębnienie takie nie ma miejsca na podstawie dokumentu korporacyjnego jak statut, regulamin itp.

Stanowisko Wnioskodawcy w tej kwestii znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów skarbowych np. interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 22 stycznia 2010 r. (sygn. ITPB3/423-649/09/AM), czy w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2010 r. (ITPP1/443-318A/10/DM).

W odniesieniu do wyodrębnienia finansowego, także w tym przypadku ustawa o VAT nie określa przesłanek, które muszą być spełnione - w szczególności, czy koniecznie jest prowadzenie odrębnych ksiąg rachunkowych czy sporządzanie bilansów. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, iż wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zderzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Dodatkowo, podkreśla się również, iż wyodrębnienie finansowe ZCP przejawia się w tym, iż posiada ona własne środki pieniężne na sfinansowanie bieżącej działalności i własny rachunek bankowy.

W świetle wyżej opisanej przesłanki, przedmiotowa nieruchomość wraz z ściśle związanymi z nią środkami trwałymi, wyposażeniem oraz wyszczególnionymi prawami majątkowymi nie wykazuje cech ZCP. Nieruchomość ta jest traktowana w księgach Wnioskodawcy jako inwestycja długoterminowa podlegająca amortyzacji, nie są prowadzone dla niej odrębne księgi rachunkowe, jak również nie jest sporządzany dla niej osobny bilans. Wnioskodawca prowadzi jedną ewidencję dla całego przedsiębiorstwa, w której ujmowane są zarówno zdarzenia gospodarcze związane z wynajmem nieruchomości, jak i te związane z wynajmem powierzchni handlowych w przejściu podziemnym. Nie zachodzi w związku z tym przesłanka tzw. wewnętrznej samodzielności finansowej, która jest niezbędna do uznania przedmiotu transakcji za ZCP. Takie stanowisko zostało wyrażone np. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2010 r. (sygn. IPPB1/415-858/09-4/AM), interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 20. 05.2008 r. (sygn. ILPB1/415-139/08-2/IM), czy w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2010 r. (sygn. ITTP1/443-318A/10/DM).

Wnioskodawca pragnie również podkreślić, iż przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie obejmować środków pieniężnych znajdujących się w kasie i na rachunku bankowym Wnioskodawcy ani też nie będzie przenoszony na Nabywcę rachunek bankowy Wnioskodawcy, która to czynność, co do zasady, jest również czynnikiem warunkującym istnienie ZCP. Poza tym, nie ziści się także przesłanka wymagająca, by analizowany zespół składników majątkowych mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem transakcji takich elementów działalności gospodarczej Wnioskodawcy jak: część aktywów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej (m.in. wierzytelności Wnioskodawcy, w szczególności kwot czynszów i opłat eksploatacyjnych, które będą należne do dnia sprzedaży czy środków pieniężnych na rachunku bankowym i w kasie Wnioskodawcy), praw z umów, których Wnioskodawca jest stroną (przede wszystkim umowy najmu z dnia 14 sierpnia 2009 r. zawartej przez Wnioskodawcę z zarządem dróg i utrzymania miasta we Wrocławiu, na podstawie której Wnioskodawca wynajmuje powierzchnie handlowe znajdujące się w przejściu podziemnym na rzecz innych podmiotów ale też umów o zarządzanie budynkiem, umów o prowadzenie spraw gospodarczych Wnioskodawcy, umów z dostawcami mediów, umów o usługi związane z utrzymaniem czystości, konserwacją instalacji, ochroną budynku, ochroną przeciwpożarową i monitoringiem przeciwpożarowym, itp.) jak również brak przejścia na Nabywcę ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa, pozbawia nabywaną nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji tych zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza orzecznictwo sądów, m.in. WSA w Kielcach, który w wyroku z dnia 13 sierpnia 2009 r., sygn. I SA/Ke 226/09, orzekł, iż "czynnościami, których przedmiotem jest zorganizowana część przedsiębiorstwa muszą być objęte bezwzględnie wszystkie elementy, które umożliwią kontynuowanie działalności gospodarczej". Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza także interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 lutego 2010 r., sygn. IPPP2-443-82/10-2/JB oraz postanowienie Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2006 r., sygn. 1472/ROP1/423-38/144/06/MC, zgodnie z którym, " (...) wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie".

Zatem ostatecznie należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami nie będzie stanowiła sprzedaży ZCP.

Ponadto należy podkreślić, iż do zakwalifikowania przenoszonego zespołu składników jako ZCP niezbędne jest, aby pośród tychże składników znalazły się zobowiązania. Przesłanka ta wynika z definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przepisy jednoznacznie stanowią, że ZCP to " (...) organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania". Zatem jasne jest, że jeżeli zobowiązania nie wchodzą w skład zbywanego zbioru składników majątkowych, to nie można mówić o zbyciu ZCP. Stanowisko to poparte jest poglądami doktryny oraz reprezentowane jest w interpretacjach organów skarbowych.

Zgodnie z przedstawionym przez Wnioskodawcę zdarzeniem przyszłym, nie zostaną przeniesione na Nabywcę, co do zasady, żadne zobowiązania, za wyjątkiem:

* zobowiązania z tytułu kredytu bankowego zaciągniętego przez Wnioskodawcę na sfinansowanie nabycia gruntu i wybudowania budynku, którego przejęcie będzie stanowiło formę uiszczenia części ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości jak i ściśle z nią związanych środków trwałych, wyposażenia i wyszczególnionych praw majątkowych oraz

* zobowiązań z tytułu depozytów i gwarancji złożonych przez najemców w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń z tytułu umów najmu. Zobowiązania te, są bowiem ściśle związane z umowami najmu przechodzącymi na sp. k. nabywcę z mocy prawa.

Na Nabywcę nie przejdą żadne inne zobowiązania Wnioskodawcy, poza wymienionymi powyżej. Tym samym nie można mówić o ZCP, skoro zasadniczo zobowiązania nie stanowią przedmiotu sprzedaży przez Wnioskodawcę. Stanowisko to uzyskuje potwierdzenie np. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 czerwca 2010 r. (sygn. IPPP1-443-228/10-4/MP), który stwierdził, iż "konsekwencją finansowego wyodrębnienia majątku mającego stanowić przedsiębiorstwo bądź zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest konieczność przypisania do tego majątku również wszelkich zobowiązań związanych ze składnikami tego majątku. Zbycie przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zatem możliwe tylko w przypadku, gdy na nabywcę zostaną przeniesione wszystkie zobowiązania wcześniej jej przypisane".

Wnioskodawca wnosi zatem o potwierdzenie stanowiska, iż sprzedaż nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią środkami trwałymi, wyposażeniem oraz wyszczególnionymi prawami majątkowymi nie będzie stanowiła sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w związku z tym nie znajdzie zastosowania do przedmiotowej transakcji przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym sprzedaż ta będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT, która co do zasady zwolniona będzie z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w stosunku do której będzie mogło przysługiwać stronom transakcji prawo do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad. 2

Sprzedaż nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT

W związku z powyższym, iż przedmiotowa transakcja nie stanowi, zdaniem Wnioskodawcy, zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, wyłączonych z opodatkowania podatkiem VAT na gruncie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że podlega ona opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach przewidzianych dla dostawy składnika majątkowego będącego przedmiotem sprzedaży (tu: nieruchomość).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarem jest rzecz oraz jej część, a także wszelkie postacie energii.

Z uwagi na fakt, iż rzeczami są zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości, a także grunty, stanowią one "towar" na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co powoduje, że dostawa gruntu objęta jest taką samą stawką podatku, jak dostawa budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Z tego powodu, dla ustalenia zasady opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości kluczowe jest ustalenie zasady opodatkowania budynku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku VAT wynosi zasadniczo 22%, przy czym w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka ta wynosi 23%.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z treści powyższego przepisu wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług - o ile nie zajdzie sytuacja opisana w pkt a) czy b) tego przepisu.

W celu ustalenia, czy dana dostawa budynku jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w pierwszej kolejności wyjaśnić należy termin "pierwsze "zasiedlenie". Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu. nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Opierając się na powyższej definicji należy przyjąć, iż z punktu widzenia pierwszego zasiedlenia pierwszym nabywcą lub użytkownikiem budynku, budowli lub ich części będzie podmiot, który stał się takim nabywcą lub użytkownikiem w następstwie czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jak już opisano wyżej, budynek mający być przedmiotem planowanej dostawy został oddany do użytkowania w drugiej połowie 2001 r. Od tego momentu aż do chwili obecnej Wnioskodawca wynajmuje znajdujące się w tym budynku powierzchnie handlowe. Pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu ustawy o VAT miało zatem miejsce wraz z przekazaniem budynku do użytkowania w wyniku realizacji zawartych umów najmu, czyli w 2001 r.

Planowana przez Wnioskodawcę dostawa budynku nie będzie więc dostawą dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ponieważ od pierwszego zasiedlenia (oddanie budynku najemcom na podstawie zawartych z nimi umów najmu), które miało miejsce 2001 r., do momentu planowanej sprzedaży w 2011 r. upłynie 10 lat.

Ponadto, od momentu oddania do użytkowania budynku ponoszone przez Wnioskodawcę wydatki na ulepszenie wyniosły mniej niż 30% wartości początkowej budynku w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. W związku z tym, nie może być mowy o "ponownym" pierwszym zasiedleniu po dokonaniu ulepszeń, których wartość wynosiłaby 30% albo więcej wartości początkowej budynku.

W związku z powyższym, planowana transakcja dostawy budynku będzie, zdaniem Wnioskodawcy, zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Warunkiem wyboru opcji opodatkowania jest jednak, aby nabywca i dostawca byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz by przed dniem dokonania dostawy złożyli oni właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, iż wybierają opodatkowanie dostawy budynku (art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

W związku z tym, że transakcja dostawy budynku podlega, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, Wnioskodawcy przysługuje prawo wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT

Ponieważ, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zasady opodatkowania dostawy budynku będą dotyczyć również opodatkowania dostawy gruntu, z którym budynek jest trwale związany.

Oznacza to, że opcja wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży budynku dotyczyć będzie również sprzedaży gruntu, na którym wybudowany został ten budynek.

Wnioskodawca wnosi zatem o potwierdzenie stanowiska, iż planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT, która będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w stosunku, do której będzie przysługiwać stronom transakcji prawo do skorzystania z opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.