IPPP3/443-804/12-2/IG - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży działek i prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tych transakcji.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2012 r. (data wpływu 8 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek i prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tych transakcji - jest prawidłowe.

W dniu 8 sierpnia 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek i prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tych transakcji.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce zarejestrowaną jako podatnik czynny VAT. Wnioskodawca planuje nabyć od spółki G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa ("Zbywca") nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą ("Nieruchomość"). Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość jest terenem niezabudowanym, ma łączny obszar 15,6900 ha i składa się z następujących niezabudowanych działek:

Zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym Nieruchomość działka nr 276 stanowi częściowo teren strefy oznaczony na rysunku planu symbolem 11 M/E (teren zabudowy mieszkaniowej w obszarze przyrodniczo czynnym), w pozostałej części teren strefy 23M, 24M, 25M (tereny zabudowy mieszkaniowej), KUL (ulice lokalne) oraz KUD (ulice dojazdowe). Z kolei działka nr 275 stanowi częściowo teren strefy oznaczony na rysunku planu symbolem 5E (tereny przyrodniczo czynne) w pozostałej części teren KUL (ulice lokalne).

Powyższe oznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczają, że działka 276 jest terenem przeznaczonym pod zabudowę, natomiast działka 275 jest terenem nie przeznaczonym pod zabudowę (ok. 85% jej powierzchni stanowi jezioro).

Wnioskodawca oraz Zbywca wstępnie ustalili łączną cenę za Nieruchomość, jednakże odrębnie określając ceny za działkę 275 oraz działkę 276.

Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość w celu zrealizowania na działce 276 inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż. Nieruchomość została wybrana przez Wnioskodawcę ze względu na spełnianie przez te tereny wszystkich wymagań do realizacji planowanej inwestycji, w tym w zakresie atrakcyjności i dogodności położenia oraz odpowiedniej pobliskiej infrastruktury drogowej.

Należy podkreślić, że ewentualne opodatkowanie przez Zbywcę sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług ma bezpośrednie przełożenie na sytuację podatkową Wnioskodawcy (np. prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego w związku z nabyciem Nieruchomości, ewentualny obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1 i 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mając na uwadze, że Zbywca zamierza dokonać zbycia Nieruchomości, a Wnioskodawca zamierza dokonać nabycia Nieruchomości, transakcja ta stanowić będzie dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT dostawa towarów podlega co do zasady opodatkowaniu stawką 23%. Jednocześnie, ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień z opodatkowania tym podatkiem. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT od podatku zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje, w analizowanym stanie faktycznym, w celu ustalenia skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości, konieczne będzie określenie, czy działki składające się na Nieruchomość (będącą terenem niezabudowanym) są terenem budowlanym lub przeznaczonym pod zabudowę. Należy jednak podkreślić, że ustawa o VAT nie zawiera definicji "terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę". Z kolei, Dyrektywa 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE, L. z 2006 r. Nr 347, poz. 1 z późn. zm.) odsyła w tym zakresie do ustawodawstw krajowych, wskazując w art. 12 ust. 3, że "teren budowlany" oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W związku z tym dla wyjaśnienia zakresu tych pojęć konieczne będzie odniesienie się do przepisów innych niż podatkowe. W szczególności, przepisami takimi są regulacje ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm., dalej: ustawa o planowaniu przestrzennym). W przepisach tej ustawy mowa jest także o "przeznaczeniu terenów" na różne cele, w tym także na cele zabudowy. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy).

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość jest objęta planem miejscowym. Zgodnie z tym planem, działka 276 jest terenem przeznaczonym pod zabudowę, natomiast działka 275 jest terenem nie przeznaczonym przed zabudowę (co wynika również z faktu, że większość jej powierzchni stanowi jezioro).

W związku z powyższym, sprzedaż działki 276 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podstawową (obecnie 23%) jako dostawa terenu niezabudowanego, ale przeznaczonego pod zabudowę.

Z kolei sprzedaż działki 275 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jako dostawa terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT. Stosownie do art. 86 ust. 2 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zwrot różnicy podatku następuje, co do zasady, w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika, z zastrzeżeniem przepisu art. 87 ust. 6 ustawy o VAT, który przewiduje możliwość zwrotu różnicy podatku na wniosek podatnika w terminie 25 dni, w przypadku gdy są spełnione warunki określone w tym przepisie.

Z ww. przepisów ustawy o VAT jasno wynika, że podmiotem, który ma prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach wskazanych w art. 86 ustawy o VAT lub do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na zasadach wskazanych w art. 87 ustawy o VAT, jest podatnik VAT w rozumieniu ustawy o VAT. Prawo do odliczenia podatku naliczonego lub do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym przysługuje w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jest podatnikiem VAT w rozumieniu ustawy o VAT. Co więcej, Wnioskodawca będzie dokonywał w Polsce czynności, które są czynnościami opodatkowanymi. W celu dokonywania tych czynności Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość od Zbywcy. Zbywca wystawi w związku z tą transakcją fakturę VAT z wykazanym podatkiem należnym. Dla Wnioskodawcy podatek ten będzie stanowić podatek naliczony. Wnioskodawca będzie mieć prawo do obniżenia swojego podatku należnego o wspomniany podatek naliczony lub w przypadku nadwyżki podatku naliczonego nad należnym (nawet jeśli podatek należny będzie wynosić 0), do zwrotu takiej nadwyżki na rachunek bankowy lub jej przeniesienia na kolejne okresy rozliczeniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tutejszy organ informuje, że tekst jednolity ustawy o VAT został opublikowany w 2011 r. w Dzienniku Ustaw Nr 177, pod pozycją 1054.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.