IPPP3/443-718/09-2/KB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2009 r. (data wpływu 24 sierpnia 2009 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek należących do majątku własnego osoby fizycznej - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 sierpnia 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek należących do majątku własnego osoby fizycznej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 20 marca 2007 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 72, położoną w obrębie N w powiecie p. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr 72 w N znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W dniu 13 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udziały wynoszące 34/176 oraz 73/176 we własności nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 70/1, położonej w obrębie N w powiecie p. W dniu 31 maja 2007 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udział wynoszący 34/176 we własności nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 70/01, położonej w obrębie N w powiecie p. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr 70/01 w N znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawca dokonał powyższego zakupu z zamiarem budowy domu spełniającego jego i jego rodziny potrzeby bytowo-mieszkalne. Łącznie w chwili obecnej Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr 72 oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 141/176 części w nieruchomości stanowiącej działkę nr 70/1.

Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej Wnioskodawca przeprowadził się do innej miejscowości, a w związku z tym zdecydował się sprzedać posiadaną nieruchomość. Zważywszy na fakt, iż spadło zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi Wnioskodawca pozyskał zainteresowanego nabywcę (krajowy podmiot prawa handlowego), który uwarunkował swoją decyzję o zakupie podjęciem przez Wnioskodawcę czynności przygotowania nieruchomości na potrzeby nabywcy, a co za tym idzie poniesieniem określonych kosztów przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie zamierzał i nie zamierza na ww. nieruchomości prowadzić jakiejkolwiek działalności gospodarczej i występuje w przedmiotowej transakcji w całości wyłącznie jako osoba fizyczna.

Wnioskodawca podjął określone przez nabywcę czynności, które zaowocowały następującymi zdarzeniami.

Ostateczną decyzją z dnia 30 października 2007 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne nr 70/1 i 72 na 51 działek, z których 48 działek stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast 3 działki zostały przeznaczone na poszerzenie drogi gminnej (z działki nr 70/1 wydzielono 25 działek - 24 działki jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 1 działka na poszerzenie drogi gminnej, natomiast z działki nr 72 wydzielono 26 działek - 24 działki jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 2 działki na poszerzenie drogi gminnej). Projektowane 24 działki wydzielone z działki nr 70/1 do przyłączenia z projektowanymi 24 działkami wydzielonymi z działki nr 72. Ostateczną decyzją z dnia 30 grudnia 2008 r. Starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę 21 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach powstałych w wyniku podziału działek nr 70/1 i 72.

W 2008 r. Wnioskodawca uzyskał, na zlecenie nabywcy, warunki podłączenia do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, sanitarnej, gazowej oraz zgody na podłączenie do sieci kanalizacyjnej oraz do wodociągu gminnego. W przedmiotowej nieruchomości rozpoczęła się budowa 2 budynków wskazanych w pozwoleniu na budowę, na koszt, ryzyko i odpowiedzialność nabywcy.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie doradztwa finansowego w miejscu zamieszkania.

W 2009 r. Wnioskodawca osiągnął jako osoba fizyczna przychód z tytułu sprzedaży udziału w poddaszu budynku w K. przedmiotowo i podmiotowo zwolnionej z podatku VAT.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 72 oraz wynoszący 141/176 udział we własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 70/1 na rzecz ww. nabywcy. Sprzedaż ma nastąpić w drodze jednorazowej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Na tle przedstawionego wyżej stanu faktycznego powstaje pytanie, czy w związku ze sprzedażą przedmiotowych nieruchomości w drodze jednorazowej transakcji przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną, Wnioskodawca zwolniony będzie od obowiązku zapłaty podatku VAT, czy też obowiązywał go będzie podatek 7% jak od nieruchomości budowlanych przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż stanowiących jego własność działek nie podlega obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku VAT, gdyż jest to czynność jednorazowa, która nie ma szansy powtórzyć się w przewidywanym horyzoncie czasowym. Wnioskodawca nigdy nie miał zamiaru prowadzić na ww. nieruchomości jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a sprzedaż nieruchomości nie ma znamion czynności ciągłej dla celów zarobkowych.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Definicję podatnika zawierają z kolei przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, z których wynika, że podatnikiem jest osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługowców, w tym podatników pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również, czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 29 października 2007 r. (I FPS 3/07, ONSAIWSA 2008/1/8) stwierdził, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód.

Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że zarówno nabycie jak i zbycie przedmiotowych działek, nie było i nie jest związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, ww. transakcja sprzedaży nie powinna podlegać podatkowi VAT.

Istotne znaczenie ma również stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wyrażone w wyroku z dnia 10 września 2008 r. (III SA/Wa 743/08), zgodnie z którym "przygotowanie gruntu do sprzedaży poprzez wydzielenie mniejszych działek nie wypełnia znamion prowadzenia działalności gospodarczej. Procedura scalania i wymiany gruntów w żadnym wypadku nie może być traktowana jak nowe nabycie gruntu. W związku z powyższym sprzedaż poszczególnych działek nieruchomości uzyskanej w drodze scalania gruntów nie podlega VAT"

Należy również mieć na względzie fakt, że wykładni analizowanych przepisów należy dokonywać w świetle regulacji VI Dyrektywy Rady Unii Europejskiej z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (77/388/EWG), która stanowi podstawę polskiego systemu podatku od towarów i usług.

W konsekwencji brak jest podstaw do traktowania Wnioskodawcy jako podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec). Warto również w tym miejscu zwrócić uwagę na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wyrażone w wyroku z dnia 27 czerwca 2008 r. (I FSK 253/08), zgodnie z którym "przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

W niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki do przyjęcia, iż działalność Wnioskodawcy przybiera formę zawodową. Wnioskodawca zakupił przedmiotowe działki do swojego majątku prywatnego, nie była to działalność zorganizowana, nakierowana na późniejszą sprzedaż nieruchomości. Podsumowując powyższe rozważania należy wskazać, że chociaż pod względem przedmiotowym transakcja sprzedaży mogłaby podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie spełnia cech podatnika, planowana transakcja nie powinna podlegać podatkowi VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), dalej zwaną ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarem w myśl przepisu art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Pojęcie podatnika w ww. ustawie o podatku od towarów i usług zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 1, zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przy czym pojęcie działalności gospodarczej obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca w dniu 20 marca 2007 r. nabył na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 72, położoną w obrębie Nadarzyn w powiecie pruszkowskim. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr 72 w Nadarzynie znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W dniu 13 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udziały wynoszące 34/176 oraz 73/176 we własności nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 70/1, położonej w obrębie Nadarzyn w powiecie pruszkowskim. W dniu 31 maja 2007 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udział wynoszący 34/176 we własności nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 70/01, położonej w obrębie Nadarzyn w powiecie pruszkowskim. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr 70/01 w Nadarzynie znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawca dokonał powyższego zakupu z zamiarem budowy domu spełniającego jego i jego rodziny potrzeby bytowo-mieszkalne. Łącznie w chwili obecnej Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr 72 oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 141/176 części w nieruchomości stanowiącej działkę nr 70/1. Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej Wnioskodawca zdecydował się sprzedać posiadaną nieruchomość. Wnioskodawca pozyskał zainteresowanego nabywcę (krajowy podmiot prawa handlowego), który uwarunkował swoją decyzję o zakupie podjęciem przez Wnioskodawcę czynności przygotowania nieruchomości na potrzeby nabywcy, a co za tym idzie poniesieniem określonych kosztów przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca mimo, iż prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa finansowego nie zamierzał i nie zamierza na ww. nieruchomości prowadzić jakiejkolwiek działalności gospodarczej i występuje w przedmiotowej transakcji w całości wyłącznie jako osoba fizyczna.

Wnioskodawca podjął określone przez nabywcę czynności, które zaowocowały następującymi zdarzeniami: ostateczną decyzją z dnia 30 października 2007 r. Wójt Gminy Nadarzyn zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne nr 70/1 i 72 na 51 działek, z których 48 działek stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast 3 działki zostały przeznaczone na poszerzenie drogi gminnej (z działki nr 70/1 wydzielono 25 działek - 24 działki jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 1 działka na poszerzenie drogi gminnej, natomiast z działki nr 72 wydzielono 26 działek - 24 działki jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 2 działki na poszerzenie drogi gminnej). Ostateczną decyzją z dnia 30 grudnia 2008 r. Starosta Pruszkowski zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę 21 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach powstałych w wyniku podziału działek nr 70/1 i 72.

W 2008 r. Wnioskodawca uzyskał, na zlecenie nabywcy, warunki podłączenia do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, sanitarnej, gazowej oraz zgody na podłączenie do sieci kanalizacyjnej oraz do wodociągu gminnego. W przedmiotowej nieruchomości rozpoczęła się budowa 2 budynków wskazanych w pozwoleniu na budowę, na koszt, ryzyko i odpowiedzialność nabywcy. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 72 oraz wynoszący 141/176 udział we własności nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 70/1 na rzecz ww. nabywcy. Sprzedaż ma nastąpić w drodze jednorazowej transakcji.

W świetle przedstawionych okoliczności trudno zgodzić się ze stanowiskiem, że przedmiotowe grunty były nabyte z zamiarem realizacji osobistych celów Wnioskodawcy. Z wniosku bowiem nie wynika, aby w jakikolwiek sposób grunty służyły tym celom i w tych celach były zagospodarowane. Wnioskodawca podjął natomiast czynności zmierzające do sprzedaży wydzielonych działek budowlanych.

Tym samym sprzedaż przedmiotowych działek budowlanych zakwalifikować należy do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy, a dokonujący tych czynności podmiot uzyskuje status podatnika podatku od towarów i usług.

Co do zasady stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienia od podatku.

I tak zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Regulacja ta oznacza, że zwolnieniem przedmiotowym nie jest objęta dostawa terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę, a co za tym idzie podlegają one opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Uwzględniając opis zdarzenia przyszłego wskazującego, iż dla nowo wydzielonych działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, stwierdzić należy, iż dostawa ta nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, jak również z obniżonych stawek podatku.

Reasumując, planowana sprzedaż działek budowlanych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku w wysokości 22%.

Odnosząc się do powołanych we wniosku wyroków sądów administracyjnych stwierdzić należy, iż są one rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach o charakterze indywidualnym i tylko do nich się zawężają, w związku z czym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa. Ponadto opisany w nich stan faktyczny nie jest tożsamy z opisem wskazanym przez Wnioskodawcę we wniosku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.