IPPP3/443-701/13-2/MKw

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2013 r. (data wpływu 31 lipca 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 31 lipca 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: "Wnioskodawca") zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę o nr ew. 90, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: "Grunt") oraz budynek biurowo-usługowy z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną, który to budynek jest aktualnie wznoszony na Gruncie (dalej: "Budynek"), a także ewentualne budowle znajdujące się na Gruncie (np. ogrodzenie części Budynku) (dalej "Budowle"). Dla potrzeb niniejszego wniosku, Grunt, Budynek i Budowle dalej będą określane łącznie jako "Nieruchomość".

Nieruchomość ma zostać sprzedana spółce z ograniczoną odpowiedzialnością według prawa niemieckiego XY (dalej: "Nabywca") działającej na rachunek niemieckiego funduszu inwestycyjnego I. Należy wyjaśnić, że Nabywca jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Działalność Nabywcy obejmuje tworzenie różnego rodzaju funduszy inwestycyjnych, zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, jak również ich reprezentowanie. Jednym z funduszy utworzonych i zarządzanych przez Nabywcę jest specjalny nieruchomościowy fundusz inwestycyjny w Niemczech o nazwie I (dalej: "Fundusz"). Fundusz inwestuje na polskim rynku nieruchomości w sposób bezpośredni (poprzez nabywanie nieruchomości położonych w Polsce) lub pośredni. Fundusz nie ma samodzielnej osobowości prawnej, gdyż jest to fundusz inwestycyjny typu umownego. Dlatego też aktywa Funduszu są formalnie własnością Nabywcy, lecz utrzymywane są one oddzielnie i zarządzane na rachunek inwestorów Funduszu.

Zgodnie z założeniami, w dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowy Budynek będzie oddany do używania, a przeważająca część powierzchni najmu w Budynku lub też jej całość będzie wynajęta przez Wnioskodawcę na rzecz najemców. Od dnia zakończenia budowy Budynku oraz Budowli i rozpoczęcia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Budynku do dnia sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę upłynie okres krótszy niż 2 lata. W stosunku do Budynku i Budowli Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W dacie sprzedaży Wnioskodawca nie będzie prowadził innej działalności operacyjnej poza wynajmem lokali znajdujących się w Budynku. Nieruchomość nie jest finansowo i organizacyjnie wyodrębniona w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

W skutek sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę Nabywcy, Nabywca na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego wstąpi na miejsce Wnioskodawcy w istniejące stosunki najmu dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynku, przejmując zgodnie z umową sprzedaży również zabezpieczenia ustanowione przez najemców z tytułu umów najmu (w szczególności ewentualne kaucje, gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, weksle, itp.). Ponadto, na Nabywcę przeniesione zostaną prawa własności intelektualnej do projektów architektoniczno-budowlanych dotyczących Budynku i Budowli (prawa autorskie i prawa zależne), prawa z tytułu jakości wykonania tych projektów (wraz z ewentualnymi zabezpieczeniami), prawa z tytułu gwarancji jakości i rękojmi co do wykonania Budynku/Budowli (wraz z ewentualnymi zabezpieczeniami), a także ewentualne przenoszalne decyzje administracyjne związane z budową i funkcjonowaniem Budynku i Budowli. W ramach transakcji na Nabywcę mogą zostać również przeniesione prawa do nazwy Budynku (znak towarowy), domena internetowa dotycząca Nieruchomości, jak również ewentualnie inne prawa i dokumenty związane z Nieruchomością.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę jakichkolwiek innych należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym wynajmem. Jednocześnie, na Nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, jakikolwiek know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, księgi rachunkowe Wnioskodawcy, ani inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

Ponadto w związku z planowaną transakcją nie zostaną przeniesione: umowa rachunku bankowego, zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek, umowy o dostawę mediów (obecne umowy zostaną rozwiązane), umowy o zarządzanie nieruchomością (umowa zostanie rozwiązana), umowy związane z obsługą administracyjną Wnioskodawcy (obsługa prawna i księgowa), jak również wszelkie zobowiązania Wnioskodawcy związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie mające związku ze zbywaną Nieruchomością.

Jak wskazano powyżej, przedmiotem transakcji nie będą umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (np. umowy o dostawę mediów, energii, wody, zarządzanie Nieruchomością) - obecne umowy zostaną rozwiązane przez Wnioskodawcę, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media oraz zarządzanie nią będzie leżeć w gestii Nabywcy. Nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowy z podmiotem (podmiotami) świadczącymi tego typu usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji z Wnioskodawcą i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Należy podkreślić, iż zarówno intencją Wnioskodawcy jak również Nabywcy jest objęcie planowaną transakcją składnika majątkowego - Nieruchomości - nie zaś przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca po dokonaniu transakcji będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

Zarówno Wnioskodawca, jaki Nabywca, są Zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po zakupie Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca zaznacza, iż Nabywca planuje wystąpienie z analogicznym wnioskiem o interpretację indywidualną dotyczącą sposobu opodatkowania podatkiem VAT wyżej opisanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, zgodnie z którym przedstawiona w opisie planowanego zdarzenia sprzedaż Nieruchomości (tekst jedn.: prawa Użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli) stanowić będzie odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości (tekst jedn.: prawa wieczystego użytkowania Gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli) będzie stanowić odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 Ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei, jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z pkt 6 Ustawy VAT rozumie się przez to również zbycie prawa użytkowania wieczystego. A zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten ma zastosowanie również w przypadku dostawy budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony, co potwierdzają interpretacje wydawane przez organy podatkowe (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 lutego 2013 r., sygn. IBPP1/443-1204/12/KJ oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 26 kwietnia 2012 r., sygn. IPPP1/443-146/12-5/AP). Stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy VAT, podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, w momencie sprzedaży Nieruchomości Budynek będzie w całości lub w przeważającej części wynajęty najemcom, przy czym od daty zakończenia robót budowlanych dotyczących Budynku i Budowli oraz wynajęcia powierzchni Budynku najemcom do dnia sprzedaży Nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy stanowić będzie (i) dostawę budynku dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia (w odniesieniu do tej części Budynku, której powierzchnia nie zostanie wcześniej wynajęta najemcom) lub też (ii) dostawę budynku w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (w odniesieniu do tej części Budynku, która została wynajęta najemcom w okresie krótszym niż 2 lata przed sprzedażą Nieruchomości). Z kolei sprzedaż Budowli, będzie dostawą budowli dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. Powyższe prowadzi do wniosku, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, w stosunku do Budynku i Budowli Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W rezultacie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również wyżej powołany art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT. Reasumując, w opinii Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną podstawową stawką podatku VAT.

Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast, zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych "w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej "Kodeks cywilny").

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Jak wskazuje się w wydawanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (przykładowo: Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi o sygnaturach IPTPP1/443-97/11-2/MW oraz IPTPP2/443-774/11-4/JN) z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, że podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, przedmiot transakcji mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, w ocenie organów podatkowych na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli przedmiot transakcji spełnia wszystkie następujące przesłanki:

W świetle obu przytoczonych powyżej definicji legalnych stwierdzić należy, że za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uznać można jedynie zespół składników niematerialnych i materialnych, powiązanych funkcjonalnie w taki sposób, by można w oparciu o nie prowadzić działalność gospodarczą.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Transakcją nie zostaną bowiem objęte inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności firma Wnioskodawcy, jak również środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę oraz zobowiązania związane z Nieruchomością. Należy także podkreślić, że nie zostaną również przeniesione zobowiązania Wnioskodawcy z tytułu kredytu oraz pożyczki, umowa rachunku bankowego, umowy o dostawę mediów, umowa o zarządzanie nieruchomością, zobowiązania Wnioskodawcy związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie mające związku ze zbywaną Nieruchomością, umowy związane z obsługą administracyjną Wnioskodawcy (obsługa księgowa i prawna).

Należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

Przedmiot transakcji nie będzie wykazywał cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Wnioskodawcy (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych, umowy o zarządzanie Nieruchomością), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Wnioskodawcę jaki Nabywcę. Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Wnioskodawca nie przeniesie na Nabywcę umowy z zarządcą Nieruchomości, natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną wypowiedziane przez Wnioskodawcę. Na Nabywcę nie zostanie więc przeniesione doświadczenie / know-how związany z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomość. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do nich wskazanych powyżej czynności. Nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji z Wnioskodawcą i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Mając zatem na uwadze powyższą analizę, w opinii Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, niespełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe. Tytułem przykładu można powołać interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr IPPP2/443-1352/08-3/BM w której stwierdzono że art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo". Ponadto analogiczne stanowisko przedstawiono w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 września 2011 r. (nr IPPP2/443-760/11-2/AK), interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2011 r. (nr IPPP1/443-994/11-2/AP), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (nr IPPP2/443-778/09-2/IK).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, gdyż nie będzie ona korzystała ze zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a) Ustawy VAT.

Mając na uwadze przedstawione uzasadnienie, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i art. 8 ustawy. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (...)

Przy czym przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...) - art. 8 ust. 1 ustawy.

Zatem w świetle powołanego przepisu art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, odpłatne zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w Warszawie oraz budynek biurowo - usługowy z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną, który to budynek jest aktualnie wznoszony na Gruncie, a także ewentualne budowle znajdujące się na gruncie (np. ogrodzenie części budynku),

W dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowy Budynek będzie oddany do używania, a przeważająca część powierzchni najmu w Budynku lub też jej całość będzie wynajęta przez Wnioskodawcę na rzecz najemców. Od dnia zakończenia budowy Budynku oraz Budowli i rozpoczęcia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Budynku do dnia sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę upłynie okres krótszy niż 2 lata. W stosunku do Budynku i Budowli Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W dacie sprzedaży Wnioskodawca nie będzie prowadził innej działalności operacyjnej poza wynajmem lokali znajdujących się w Budynku. Nieruchomość nie jest finansowo i organizacyjnie wyodrębniona w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę jakichkolwiek innych należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym wynajmem. Jednocześnie, na Nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, jakikolwiek know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, księgi rachunkowe Wnioskodawcy, ani inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

Ponadto w związku z planowaną transakcją nie zostaną przeniesione: umowa rachunku bankowego, zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek, umowy o dostawę mediów (obecne umowy zostaną rozwiązane), umowy o zarządzanie nieruchomością (umowa zostanie rozwiązana), umowy związane z obsługą administracyjną Wnioskodawcy (obsługa prawna i księgowa), jak również wszelkie zobowiązania Wnioskodawcy związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie mające związku ze zbywaną Nieruchomością.

Jak wskazano powyżej, przedmiotem transakcji nie będą umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (np. umowy o dostawę mediów, energii, wody, zarządzanie Nieruchomością) - obecne umowy zostaną rozwiązane przez Wnioskodawcę, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media oraz zarządzanie nią będzie leżeć w gestii Nabywcy. Nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowy z podmiotem (podmiotami) świadczącymi tego typu usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji z Wnioskodawcą i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Zarówno Wnioskodawca, jaki Nabywca, są Zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po zakupie Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W pierwszej kolejności należy ustalić czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Zauważyć należy, że na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. A zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy.

W związku z tym, że w przepisach ustawy brak jest definicji pojęcia przedsiębiorstwa, należy posłużyć się w tym zakresie przepisami Kodeksu cywilnego.

I tak, zgodnie zatem z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich, jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z kolei, na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności: bieżących należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym wynajmem, jednocześnie na nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice przedsiębiorstwa, jakikolwiek know - how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, księgi rachunkowe ani inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy. W związku z powyższym zbywana nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Przedmiotowe zbycie nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zbywane składniki majątku nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie z podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taka czynność można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegającej opodatkowaniu.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast w myśl § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 247 z późn. zm.) zgodnie, z którym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zatem biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że do dostawy gruntu jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek biurowo-usługowy z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną, który to budynek jest aktualnie wznoszony na Gruncie, a także ewentualne budowle znajdujące się na Gruncie (np. ogrodzenie części Budynku).

Aby stwierdzić, czy dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, konieczne jest ustalenie, czy dana nieruchomość jest zabudowana lub przeznaczona pod zabudowę.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia "budowli". W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

I tak w myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy - Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Analizując przedstawione okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów stwierdzić należy, że transakcja zbycia nieruchomości wskazanych we wniosku nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak wskazano we wniosku zgodnie z założeniami w dacie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, przedmiotowy budynek będzie oddany do używania, a przeważająca część powierzchni najmu w budynku lub też jej całość będzie wynajęta przez Wnioskodawcę na rzecz najemców, przy czym od dnia zakończenia budowy budynku oraz budowli i rozpoczęcia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w budynku do dnia sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę upłynie okres krótszy niż 2 lata. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości stanowić będzie dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia (w odniesieniu do tej części budynku, której powierzchnia nie zostanie wcześniej wynajęta) lub też dostawę budynku w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (od tej części budynku, która zostanie wynajęta przed sprzedażą).

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zbywcy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym planowana transakcja sprzedaży nie będzie również korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w powołanym przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że przedmiotem dostawy będzie ewentualnie również znajdujące się na przedmiotowej działce urządzenie budowlane (ogrodzenie części budynku), które Wnioskodawca zaliczył do budowli. Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla całego sprzedawanego obiektu budowlanego.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem biurowo - usługowym z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną, a także znajdującymi się na gruncie ewentualnymi budowlami i urządzeniami budowlanymi, stanowić będzie zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, dostawę towaru w związku z czym będzie podlegała opodatkowaniu, stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy stawką podatku 23%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.