IPPP3/443-499/11-2/LK - Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktur VAT dokumentujących nabycie nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2011 r. (data wpływu 31 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 31 marca 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca ("Spółka" lub "Wnioskodawca") jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Działalność Spółki obejmuje tworzenie różnego rodzaju funduszy inwestycyjnych, zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, jak również ich reprezentowanie. Spółka prowadzi działalność na podstawie szczególnych przepisów prawa niemieckiego, regulujących działalność funduszy inwestycyjnych, tj. na podstawie ustawy lnvestmentgesetz z dnia 15 grudnia 2003 r. (Federalny Dziennik Ustaw I poz. 2676, z późn. zm.; dalej "Ustawa o funduszach inwestycyjnych"). Zgodnie z wymogami Ustawy o funduszach inwestycyjnych, Spółka działa na podstawie zezwolenia i jest nadzorowana przez instytucję Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) będącą organem nadzoru finansowego podobnym do polskiej Komisji Nadzoru Finansowego nadzorującej działalność polskich funduszy inwestycyjnych.

Spółka planuje utworzenie nowego specjalnego nieruchomościowego funduszu inwestycyjnego w Niemczech ("Fundusz"), który będzie zarządzany przez Spółkę. Fundusz będzie inwestować na polskim rynku nieruchomości poprzez nabywanie nieruchomości lub też nabywanie udziałów, akcji lub praw i obowiązków w nieruchomościowych spółkach kapitałowych i osobowych z siedzibą w Polsce. Fundusz będzie prowadził działalność na podstawie Ustawy o funduszach inwestycyjnych. Fundusz będzie funduszem inwestycyjnym typu umownego, dlatego też aktywa Funduszu będą formalnie własnością Spółki, lecz będą utrzymywane oddzielnie i zarządzane na rachunek inwestorów Funduszu.

Wnioskodawca zamierza nabyć dla Funduszu, od P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. ("Zbywca") nieruchomość zlokalizowaną w W. Powyższa nieruchomość obejmuje działkę gruntu, w stosunku, do której przysługuje Zbywcy prawo użytkowania wieczystego oraz posadowiony na powyższej działce budynek biurowy znany jako ("Nieruchomość"), wybudowany w 2003 r., a od 9 września 2005 r. będący własnością Zbywcy. Powierzchnia użytkowa w budynku składającym się na Nieruchomość jest wynajmowana przez Zbywcę na rzecz najemców od 2005 r. Nieruchomość nie była ulepszana w wyniku poniesienia wydatków wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej. Nieruchomość jest głównym składnikiem majątku Zbywcy i nie posiada on innych nieruchomości.

W konsekwencji zakupu Nieruchomości na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Kodeks cywilny) Wnioskodawca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zwartych z poszczególnymi najemcami. Dodatkowo, przeniesienia na Wnioskodawcę wymagać mogą również określone umowy dotyczące Nieruchomości (np. umowy z dostawcami energii elektrycznej wody, itd., prawa autorskie do projektu budowlanego dotyczącego Nieruchomości, zabezpieczenia ustalone przez najemców, itp.).

Planowana transakcja nie będzie obejmowała przejęcia jakichkolwiek należności i zobowiązań Zbywcy, w tym bieżących należności i zobowiązań Zbywcy związanych z prowadzonym wynajmem, jak również zobowiązań Zbywcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości. Jednocześnie, na nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, ani też jakikolwiek know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług ("VAT), jako podatnik czynny Wnioskodawca zostanie jednak zarejestrowany dla celów VAT przed dniem dokonania transakcji.

Wnioskodawca po uzyskaniu rejestracji dla celów VAT w Polsce oraz po zakupie Nieruchomości będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how Możliwe jest również odpłatne zbycie Nieruchomości przez Spółkę.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca zamierzają skorzystać z wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca zaznacza, iż z analogicznym wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej transakcji wystąpił również Zbywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku spełnienia przez Wnioskodawcę i Zbywcę warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na wybór przez strony rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6) Ustawy VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, ze planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomości) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, to należy uznać, że mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem dostawa Nieruchomości, na którą składa się użytkowanie wieczyste gruntu oraz posadowiony na nim budynek trwale z tym gruntem związany, będzie stanowiła jedną transakcję dla potrzeb opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

(a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim

(b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości, co do zasady, spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy VAT. Od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynęło bowiem więcej niż 2 lata, a Nieruchomość nie była ulepszana w wyniku poniesienia wydatków wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2), musi również zawierać:

Przed dniem dokonania planowanej transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym dla celów VAT w Polsce podatnikiem czynnym. Zatem, przed dokonaniem transakcji, zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, strony transakcji będą uprawnione do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy (jako nabywcy), zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji.

Potwierdzeniem powyższego wniosku jest stanowisko Ministra Finansów wyrażone w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego z dnia 25 stycznia 2011 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/443-1087/10-3/KT).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 ustawy VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.

Ponadto Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1) ustawy VAT.

Przepisy ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast, zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

* Oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa)

* Własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości

* Prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych

* Wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne

* Koncesje, licencje, zezwolenia

* Patenty i inne prawa własności przemysłowej

* Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne

* Tajemnice przedsiębiorstwa

* Księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana, jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym " transakcja sprzedaży będzie obejmowała wyłącznie Nieruchomość, która nie stanowi wydzielonej organizacyjnie, finansowo, ani funkcjonalnie całości. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży nie jest niezależna, samodzielna sfera działalności, w ramach której podatnik realizuje określone zadania gospodarcze, ale wyłącznie składnik majątku Zbywcy służący do prowadzenia działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, iż przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość nie można uznać, iż stanowi ona przedsiębiorstwo Zbywcy lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Potwierdza to praktyka organów podatkowych dotycząca analogicznych transakcji na rynku nieruchomości. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie przykładowo wskazać stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2011 r. (nr IPPP1/443-15/11-4/ISz).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej przy założeniu, że zostaną spełnione warunki przewidziane w art. 43 ust. 10 oraz 11 Ustawy VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi w wykonaniu odpłatnej dostawy towarów, podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jak zostało wskazane, w momencie dokonywania transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości. Taka działalność jest klasyfikowana na gruncie ustawy VAT, jako odpłatne świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości i otrzymaniu wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegać zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.