IPPP3/443-468/14-2/MKw

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2014 r. (data wpływu 21 maja 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej należne Wynagrodzenie z tytułu podpisania Umowy najmu i przyjęcia warunków z niej wynikających - jest prawidłowe.

W dniu 21 maja 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej należne Wynagrodzenie z tytułu podpisania Umowy najmu i przyjęcia warunków z niej wynikających.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej w branży nieruchomości komercyjnych. Przedmiot działalności Wnioskodawcy obejmuje między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz zarządzanie nieruchomościami (zgodnie z umową spółki). W ramach prowadzonej działalności, Wnioskodawca oferuje powierzchnie biurowe na wynajem.

Wnioskodawca jest właścicielem między innymi dwóch nieruchomości biurowych z częścią handlowo-usługową, przeznaczonych pod wynajem (dalej: Budynek I oraz Budynek II, łącznie: Nieruchomość). Kluczowym najemcą powierzchni biurowej oferowanej przez Wnioskodawcę jest P. Sp. z o.o. (dalej: Najemca). Najemca użytkuje powierzchnię biurową w Budynku I i Budynku II na podstawie umów najmu zawartych jeszcze z poprzednimi właścicielami Nieruchomości

Utrzymanie długotrwałej, owocnej współpracy z Najemcą jest niezwykle istotne ze względów biznesowych dla Wnioskodawcy, szczególnie mając na uwadze wpływ pozytywnej reputacji i pozycji rynkowej Wnioskodawcy, jako Wynajmującego, na wartość komercyjną Nieruchomości. Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca zamierza nadal wynajmować powierzchnię w Budynku I oraz Budynku II Najemcy, z tym że na warunkach i według zasad ustalonych pomiędzy Wynajmującym a Najemcą.

W związku z tym, Wnioskodawca prowadził negocjacje z Najemcą, w efekcie których zawarto długoterminową umowę najmu (dalej: Umowa najmu). Zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, Najemca jako jeden z najważniejszych najemców powierzchni w Nieruchomości, otrzyma dodatkowe wynagrodzenie za zawarcie Umowy najmu, skutkujące przedłużeniem okresu użytkowania wynajmowanych powierzchni. Wysokość wynagrodzenia będzie określona ryczałtowo. Wynagrodzenie stanie się należne w dniu podpisania Umowy najmu, a podstawą jego wypłaty przez Wnioskodawcę będzie faktura wystawiona przez Najemcę zgodnie z obowiązującymi przepisami. Spółka będzie zobowiązana do uregulowania płatności w terminie 30 dni od daty otrzymania prawidłowo wystawionej faktury od Najemcy. Zgodnie z Umową najmu Wynajmujący zobowiązuje się przeprowadzić określone dodatkowe prace w lokalach wynajmowanych przez Najemcę na własny koszt. W sytuacji, gdy Najemca zrezygnuje z niektórych dodatkowych prac, Wynajmujący wypłaci Najemcy dodatkową kwotę skalkulowaną na podstawie kosztów tych dodatkowych prac. Dodatkowa kwota wynagrodzenia będzie płatna w terminie 30 dni od daty otrzymania prawidłowo wystawionej faktury korygującej od Najemcy zwiększającej kwotę należnego Najemcy wynagrodzenia.

Należy podkreślić, że wypłata wynagrodzenia, jak i możliwa wypłata dodatkowej kwoty tytułem zachęty za zawarcie umowy najmu (dalej łącznie jako: "Wynagrodzenie"), uwarunkowana jest wyrażeniem przez Najemcę zgody na podpisanie Umowy najmu i na warunki najmu zaproponowane przez Wynajmującego oraz ma charakter bezzwrotny. Jeśli bowiem Najemca nie wyrazi zgody na zawarcie Urnowy najmu w proponowanym kształcie, wówczas nie zostanie mu wypłacone żadne ze wskazanych wyżej świadczeń składających się na Wynagrodzenie, które stanowią finansową zachętę do kontynuowania wynajmowania przez Najemcę powierzchni w Budynku I oraz Budynku II.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur (y) wystawionej/ych przez Najemcę dokumentującej/ych należne Najemcy od Spółki Wynagrodzenie za zgodę Najemcy na podpisanie Umowy najmu i zgodę na warunki najmu przedstawione przez Wynajmującego.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur (y) wystawionej/ych przez Najemcę dokumentującej/ych należne Najemcy od Spółki Wynagrodzenia za zgodę Najemcy na podpisanie Umowy najmu i zgodę na warunki najmu przedstawione przez Wynajmującego.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy Prawo do odliczenia podatku VAT

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art, 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 (przytoczone zastrzeżenia nie znajdują zastosowania w opisywanym zdarzeniu przyszłym).

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Aby zatem ustalić, czy w związku z planowaną wypłatą Wynagrodzenia na rzecz Najemcy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy ustalić czy wypłacane wynagrodzenie stanowić będzie ekwiwalent za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wypłata Wynagrodzenia jako odpłatna dostawa towarów

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie "dostawy towarów" zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez "dostawę towarów" należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Działanie lub zaniechanie najemcy polegające na wyrażeniu zgody na zawarcie Umowy najmu i przedłużenie okresu użytkowania wynajmowanych powierzchni, niewątpliwie nie stanowi przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczami, ich częściami ani też żadną postacią energii. W konsekwencji, nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów.

Wypłata Wynagrodzenia jako odpłatne świadczenie usług

Zgodnie z art. 8 ust. 1 przez "świadczenie usług" należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym:

Brzmienie powyższych przepisów wskazuje na to, że za świadczenie usług należy rozumieć te świadczenia, których nie można uznać za dostawę towarów. Celem takiej konstrukcji jest realizacja zasady powszechności opodatkowania, czyli objęcie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług każdej transakcji wykonywanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Pojęcie świadczenia nie zostało zdefiniowane na gruncie ustawy o VAT, stąd jego interpretacji należy dokonać w oparciu o przepisy prawa cywilnego. Jak wskazuje art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej: "Kodeks cywilny"), świadczenie może polegać na działaniu albo zaniechaniu. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innego podmiotu), jak i zaniechanie (nie czynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Mając na uwadze ogólne reguły konstrukcyjne systemu VAT wskazać należy, że usługa jest takim świadczeniem, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, beneficjent świadczenia odnoszący z niego korzyść. Ponadto, świadczenie jest opodatkowane, jeżeli jest odpłatne, czyli odbywa się za wynagrodzeniem, przy czym, musi istnieć związek pomiędzy świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem, tj. ze stosunku prawnego musi wynikać korzyść otrzymującego świadczenie i związane z tą korzyścią wynagrodzenie.

Odnosząc powyższe do wypłaty przez Spółkę wynagrodzenia na rzecz Najemcy, należy zaznaczyć, że zostanie ono wypłacone za fakt przystąpienia do zawarcia Umowy najmu i zgodę na zaproponowane przez Wnioskodawcę warunki najmu. Kwota wypłaty może zostać skorygowana tj. powiększona o uzgodnioną przez Strony w umowie najmu kwotę skalkulowaną na podstawie kosztów dodatkowych prac, jakie Wynajmujący zobowiązuje się przeprowadzić w lokalach wynajmowanych przez Najemcę na własny koszt, z których to prac Najemca zrezygnuje. Korekta wynagrodzenia będzie odzwierciedlona w fakturze wystawionej przez Najemcę. Wypłata Wynagrodzenia będzie stanowiła zachętę dla kluczowego najemcy Wnioskodawcy do kontynuowania najmu powierzchni w Nieruchomości.

Przyjęcie Wynagrodzenia przez Najemcę wywołuje określony skutek i wiąże się z określonym zachowaniem najemcy. Przyjmując Wynagrodzenie Najemca wyraża zgodę na dalsze wynajmowanie powierzchni w Nieruchomości oraz na ustalone warunki umowy najmu. Warto także podkreślić, że zachęta w postaci wynagrodzenia za zawarcie umowy najmu, nie jest wypłacana każdemu oferentowi, ale jest wypłacana podmiotowi, który przystąpił do negocjacji umowy i na rzecz którego Spółka będzie kontynuowała świadczenie usługi najmu. W takiej sytuacji, występuje wyraźny związek wypłaconego przez Wnioskodawcę Wynagrodzenia ze wzajemnym zachowaniem przyszłego najemcy polegającym na przystąpieniu do zawarcia długoterminowej umowy najmu i wyrażeniu zgody na proponowane przez Spółkę warunki wynikające z jej treści.

Konsekwentnie, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku zachęcania Najemcy do zawarcia umowy najmu poprzez wypłatę dodatkowych środków (wynagrodzenia) dochodzi do zawiązania innego stosunku zobowiązaniowego niż klasyczny najem, zgodnie z którym Wynajmujący zobowiązuje się zapłacić Najemcy uzgodnioną kwotę, w zamian za zgodę Najemcy na zawarcie umowy najmu oraz proponowane warunki tej umowy. Zawarcie umowy z kluczowym z biznesowego punktu widzenia Najemcą jest niezwykle istotne dla budowania reputacji i pozycji rynkowej Wynajmującego, co z kolei może ułatwić nawiązanie kontaktów biznesowych oraz zawieranie umów z innymi potencjalnymi najemcami. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, jednoznacznie przesądza o ekwiwalentności świadczeń Wynajmującego i Najemcy, w szczególności zaś o istnieniu świadczenia ze strony Najemcy.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, zachowanie Najemcy, który w zamian za Wynagrodzenie zobowiązuje się do zawarcia umowy najmu, uznać należy za usługę świadczoną odpłatnie i w związku z tym podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na prawidłowość stanowiska prezentowanego przez Wnioskodawcę wskazują liczne interpretacje indywidualne wydane przez organy podatkowe w analogicznych stanach faktycznych, przykładowo:

* Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 3 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-217/13-5/AS): "(...) występuje wyraźny związek wypłaconego przez Spółkę wynagrodzenia za wzajemne zachowanie najemcy - przystąpienie do zawarcia długoterminowej umowy najmu lub przedłużenie umowy najmu i wyrażenie zgody na proponowane przez Spółkę warunki wynikające z jej treści. Tak, więc otrzymana kwota przez najemcę od Spółki jest związana z jego określonym zachowaniem, a zatem świadczeniem przez niego usługi. Wypłacona kwota, jak sama Spółka wskazuje, jest formą zachęcania potencjalnego najemcy do zaakceptowania proponowanych przez Spółkę warunków wynikających z przedstawionej umowy najmu. Zatem, występuje konieczny element wzajemności, wystarczający do uznania, że płatność jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę."

* Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 29 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-216/13-5/AS): "Wypłacona kwota (...) jest formą zachęcania potencjalnego najemcy do zaakceptowania proponowanych przez Spółkę warunków wynikających z przedstawionej umowy najmu. Zatem, występuje konieczny element wzajemności, wystarczający do uznania, że płatność jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę".

* Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 18 lipca 2013 r. (sygn. IBPP1/443-326/13/LSz): "Bowiem Wnioskodawca (najemca) zobowiązując się do zawarcia umowy najmu z wynajmującym a nie z innym podmiotem, świadczy na rzecz wynajmującego czynność, którą zdaniem tut. organu można zaklasyfikować jako usługę. (...) Należy zauważyć, że brak takiego wzajemnego świadczenia pomiędzy kontrahentami (Wnioskodawcą a wynajmującym) mógłby się wiązać dla obu stron transakcji przykładowo z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z szukaniem kontrahenta do wynajmu przez wynajmującego oraz z szukaniem pomieszczeń biurowych do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę."

* Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 25 października 2012 r. (sygn. IPPP3/443-778/12-4/KB): "W takiej sytuacji występuje wyraźny związek wypłaconego przez Spółkę wynagrodzenia za wzajemne zachowanie najemcy - przystąpienie do zawarcia długoterminowej umowy najmu i wyrażenie zgody na proponowane przez Spółkę warunki wynikające z jej treści."

Wynagrodzenie a prawo do odliczenia VAT

Prawo do odliczenia podatku naliczonego przez czynnego podatnika VAT jest jedną z fundamentalnych zasad leżących u podstaw założeń podatku od towarów i usług. Wynika ono z tzw. zasady neutralności. Zasada wyraża się w tym, że zarejestrowany podatnik VAT może pomniejszyć podatek należny o podatek naliczony we wcześniejszej fazie obrotu, który powstał w wyniku czynności podlegającej temu podatkowi. W ten sposób czynni podatnicy VAT nie ponoszą ciężaru ekonomicznego podatku, a dopiero konsumenci, którzy są finalnymi odbiorcami towarów i usług. Z tego względu podatek VAT jest uznawany również za podatek od konsumpcji.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

W analizowanym stanie faktycznym powyższe warunki uprawniające do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego zostaną spełnione łącznie, tzn. nie zaistnieją żadne z przesłanek negatywnych (w szczególności otrzymana faktura będzie dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT tj. odpłatne świadczenie usług przez Najemcę na rzecz Spółki) oraz spełnione będą przesłanki pozytywne. W ocenie Spółki istnieje bowiem bezpośredni związek przedmiotowej usługi z działalnością opodatkowaną Spółki. Wypłata najemcy określonej kwoty tytułem zachęty do zawarcia umowy najmu pozostaje w bezpośrednim związku z określonymi korzyściami ekonomicznymi uzyskiwanymi przez Spółkę w ramach jej działalności - tj. dokonywaniem czynności opodatkowanych w postaci sprzedaży usług najmu.

W konsekwencji Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT z faktur (y) wystawionej/ych przez Najemcę dokumentującej/ych należne Najemcy Wynagrodzenie wypłacane przez Spółkę.

Na poparcie swojego stanowiska, Spółka pragnie przytoczyć liczne indywidualne interpretacje podatkowe, które zostały wydane w analogicznych stanach faktycznych:

* Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 3 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-217/13-5/AS): "faktura wystawiana Spółce przez, najemcę z tytułu otrzymanej kwoty pieniężnej stanowiącej zachętę do zawarcia umowy najmu, dokumentuje czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w myśl ad. 8 ust. 1 ustawy o VAT. W związku z powyższym Spółka ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony zawarty w otrzymanej fakturze, ponieważ nabyta usługa jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, związanych ze świadczeniem usług najmu powierzchni znajdujących się w galerii handlowej."

* Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 29 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-216/13-5/AS);

* Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 17 października 2012 r. (sygn. IPPP3/443-774/12-3/IG);

* Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 3 października 2012 r. (sygn. IPPPI/443-689/12-4/MP);

* Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 28 września 2012 r. (sygn. IPPP1/443-685/12-3/EK).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Zatem, jak wynika z powołanych regulacji, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

* w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

* świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzaniu nieruchomościami (zgodnie z umową spółki), a także oferuje powierzchnie biurowe na wynajem. Wnioskodawca jest właścicielem między innymi dwóch nieruchomości biurowych z częścią handlowo-usługową, przeznaczonych pod wynajem. Kluczowym najemcą powierzchni biurowej oferowanej przez Wnioskodawcę jest P. sp. z o.o. Najemca użytkuje powierzchnię biurową w Budynku I i Budynku II na podstawie umów najmu zawartych jeszcze z poprzednimi właścicielami Nieruchomości. Utrzymanie długotrwałej, owocnej współpracy z Najemcą jest niezwykle istotne ze względów biznesowych dla Wnioskodawcy, szczególnie mając na uwadze wpływ pozytywnej reputacji i pozycji rynkowej Wnioskodawcy, jako Wynajmującego, na wartość komercyjną Nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawca zamierza nadal wynajmować tą powierzchnię Najemcy. W konsekwencji, Wnioskodawca prowadził negocjacje z Najemcą, w efekcie których zawarto długoterminową umowę najmu. Zgodnie z postanowieniami tej umowy, Najemca jako jeden z najważniejszych najemców powierzchni w Nieruchomości, otrzyma dodatkowe wynagrodzenie za zawarcie Umowy najmu, skutkujące przedłużeniem okresu użytkowania wynajmowanych powierzchni. Wysokość wynagrodzenia będzie określona ryczałtowo. Wynagrodzenie stanie się należne w dniu podpisania Umowy najmu, a podstawą jego wypłaty przez Wnioskodawcę będzie faktura wystawiona przez Najemcę zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z Umową najmu Wynajmujący zobowiązuje się przeprowadzić określone dodatkowe prace w lokalach wynajmowanych przez Najemcę na własny koszt. W sytuacji, gdy Najemca zrezygnuje z niektórych dodatkowych prac, Wynajmujący wypłaci Najemcy dodatkową kwotę skalkulowaną na podstawie kosztów tych dodatkowych prac. Jak wskazał Wnioskodawca, wypłata wynagrodzenia, jak i możliwa wypłata dodatkowej kwoty tytułem zachęty za zawarcie umowy najmu, uwarunkowana jest wyrażeniem przez Najemcę zgody na podpisanie Umowy najmu i na warunki najmu zaproponowane przez Wynajmującego oraz ma charakter bezzwrotny. Jeśli Najemca nie wyrazi zgody na zawarcie Umowy najmu w proponowanym kształcie, wówczas nie zostanie mu wypłacone żadne ze wskazanych wyżej świadczeń składających się na Wynagrodzenie, które stanowią finansową zachętę do kontynuowania wynajmowania przez Najemcę powierzchni w Budynku I oraz Budynku II.

W odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy stwierdzić należy, że podczas negocjacji umowy najmu niezależnie od zawarcia umowy najmu dochodzi do zawiązania innego stosunku zobowiązaniowego, w którym najemca jest w stanie zaakceptować warunki Spółki w zamian za wypłaconą kwotę pieniężną. Należy zwrócić uwagę, że kwota "na zachętę" ma skłonić najemcę do zawarcia umowy najmu i tym samym umożliwić Spółce osiąganie przychodów z tytułu prowadzonej działalności związanej z wynajmem najemcy powierzchni. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca utrzymanie długotrwałej, owocnej współpracy z Najemcą jest niezwykle istotne ze względów biznesowych dla Wnioskodawcy, szczególnie mając na uwadze wpływ pozytywnej reputacji i pozycji rynkowej Wnioskodawcy, jako Wynajmującego, na wartość komercyjną Nieruchomości.

Zatem, w takiej sytuacji występuje wyraźny związek wypłaconego przez Spółkę Wynagrodzenia za wzajemne zachowanie najemcy - przedłużenie umowy najmu i wyrażenie zgody na proponowane przez Spółkę warunki wynikające z jej treści. Tak więc, otrzymana kwota przez najemcę od Spółki jest związana z jego określonym zachowaniem, a zatem świadczeniem przez niego usługi. Wypłacona kwota jest formą zachęcania najemcy do zawarcia długoterminowej umowy najmu. Zatem, występuje konieczny element wzajemności, wystarczający do uznania, że płatność jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę.

W konsekwencji, w świetle przestawionych okoliczności sprawy zachowanie najemcy mocą art. 8 ust. 1 ustawy, należy uznać za usługę świadczoną odpłatnie i w związku z tym podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W odniesieniu do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy zauważyć, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z kolei, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jednakże cytowany wyżej przepis art. 88 nie będzie miał zastosowania w sytuacji opisanej we wniosku, ponieważ faktura wystawiona Wnioskodawcy przez najemcę z tytułu otrzymanej kwoty pieniężnej stanowiącej zachętę do zawarcia umowy najmu, będzie dokumentowała czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w myśl art. 8 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, z uwagi na powołany art. 86 ust. 1 ustawy oraz przedstawione we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sprawie został spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, gdyż wydatek związany z zachętą finansową będzie związany niewątpliwie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT) w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych, a przesłanki ograniczające prawo do odliczania w omawianej sprawie nie zaistnieją.

Zatem, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze VAT dokumentującej wypłaconą zachętę finansową, wystawionej przez Najemcę na Spółkę na mocy art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.