IPPP3/443-458/09-2/KT

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2009 r. (data wpływu 3 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 3 czerwca 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 22 sierpnia 2005 r. Spółka z o.o. z siedzibą w P. (zwana dalej "Spółką") nabyła zabudowaną nieruchomość gruntową (zwaną dalej "nieruchomością"), położoną w miejscowości B., gmina N., o powierzchni 3,4999 ha, aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza. W chwili nabycia nieruchomość zabudowana była budynkiem gastronomiczno-rekreacyjnym, wybudowanym na przełomie lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych XX wieku, budynkiem zaplecza, domkami campingowymi oraz budynkami zaplecza technicznego, a nabyta działka stanowiła i stanowi teren zabudowy usługowej hotelowo-pensjonatowej o symbolu w planie zagospodarowania przestrzennego UHT.

Nieruchomość nabyta została od Wójta Gminy w drodze przetargu ustnego nieograniczonego za łączną kwotę 3.556.740,- zł. Powyższa cena nie uwzględniała podatku od towarów i usług, gdyż zbywca posiadał w chwili sprzedaży postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 30 marca 2005 r., z którego wynikało, iż organ podatkowy stoi na stanowisku, że sprzedaż towarów używanych w postaci budynku i związanego z nim gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Do ewidencji środków trwałych Spółka przyjęła osobno wartość gruntu w kwocie 1.410.460,- zł, zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, oraz wartość budynków w kwocie 2.146.280,- zł.

W chwili nabycia nieruchomości zamiarem Spółki było prowadzenie na tej nieruchomości działalności gospodarczej w zakresie usług gastronomiczno-rekreacyjnych, a w przyszłości wykonanie na zakupionej działce gruntu inwestycji budowlanej polegającej na rozbiórce istniejących budynków i wybudowanie centrum konferencyjno-hotelowego.

Do dnia 30 kwietnia 2008 r. Spółka poniosła wydatki na ulepszenie budynków w łącznej kwocie 207.206,13 zł, na co składały się następujące pozycje:

Poniesienie powyższych wydatków niezbędne było, aby można było rozpocząć działalność gospodarczą na istniejących w chwili nabycia budynkach. Wydatki te zostały przez Spółkę, z chwilą zakończenia prac, zaliczone do wartości początkowej budynków celem podwyższenia wartości początkowej stanowiącej podstawę naliczania podpisów amortyzacyjnych dla celów podatku dochodowego od osób prawnych.

W odniesieniu do planowanej inwestycji budowlanej budowy centrum konferencyjno-hotelowego, w dniu 7 grudnia 2006 r. Spółka zawarła umowę o wykonanie prac projektowych z Pracownią Architektoniczną. Ww. umowa przewiduje sporządzenie przez Pracownię projektu koncepcyjnego, projektu budowlanego do zatwierdzenia pozwolenia na budowę oraz projektu budowlanego wykonawczego z poszczególnymi branżami do realizacji obiektu. Wynagrodzenie Pracowni określone zostało w umowie na kwotę 500.000,- zł netto. Pracownia w ramach powyższej umowy przygotowała jedynie wstępną koncepcję projektu, za którą Spółka zapłaciła na razie 117.500,- zł netto, gdyż Spółka w marcu br. podjęła decyzję, iż nie będzie realizowała planowanej inwestycji a jej zamiarem będzie sprzedaż nieruchomości. Spółka zobowiązana jest jeszcze dopłacić Pracowni kwotę 82.500,- zł netto za sporządzenie wstępnej koncepcji projektu oraz opłatę za odstąpienie od umowy, którą to opłatę Spółka szacuje na kwotę 100.000,-zł (trwają jeszcze negocjacje mające na celu obniżenie opłaty).

Do końca kwietnia br. Spółka poniosła również inne wydatki związane z nieruchomością, do których należą:

Wszystkie powyższe kwoty, z wyjątkiem ceny nabycia nieruchomości, są kwotami netto bez podatku od towarów i usług, który to podatek odliczony został przez Spółkę od podatku należnego.

Spółka nie wykonała budowy nowych budynków.

Spółka znalazła inwestora, który wyraził chęć nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkami trwale z nim związanymi, które istniały w chwili ich nabycia przez Spółkę w 2005 r. Inwestor posiada zupełnie inną koncepcję zabudowy nieruchomości, dlatego nie odkupi od Spółki wstępnej koncepcji projektu przygotowaną przez Pracownię Architektoniczną, jak również nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej pomiędzy Spółką a Pracownią Architektoniczną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości (gruntu wraz z zabudowaniami) korzystała będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. W myśl art. 2 pkt 6) ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Zatem grunty również podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W myśl. art. 43 ust. 1 pkt 10) u.p.t.u. zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14) u.p.t.u. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, iż z całą pewnością przyszła transakcja odpłatnej dostawy nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a to z następujących powodów:

Budynki posadowione na nieruchomości będącej przedmiotem odpłatnej dostawy zostały wybudowane na przełomie lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych ubiegłego wieku, a Spółka nie była pierwszym nabywcą lub użytkownikiem powyższych budynków. Spółka nie jest w stanie ustalić, czy Wójt Gminy nabył przedmiotową w ramach czynności podlegających opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Może jednak wskazać, iż sama nabyła przedmiotową nieruchomość w ramach czynności Wójta Gminy podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, w przypadku przyszłej odpłatnej dostawy budynków dokonanej przez Spółkę, nie zostanie spełniona pierwsza z przesłanek pozytywnych do uznania czynności odpłatnej dostawy budynków za dokonaną w ramach pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji nie zostanie również spełniona pierwsza z przesłanek negatywnych do zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) u.p.t.u.

W odniesienia do drugiej przesłanki, o której mowa w art. 2 pkt 14) lit. b), tj. ulepszenia, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, należy rozważyć, czy wydatki poniesione przez Spółkę opisane w stanie faktycznym wniosku stanowiły ulepszenie, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a jeśli tak, to które i w jakiej wysokości.

W myśl art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Mając zatem na uwadze powyższy przepis stwierdzić należy, iż do kosztów ulepszenia można zaliczyć tylko te wydatki, których suma przekroczy 3.500 zł w danym roku podatkowym i które zostały poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację istniejących budynków i wydatki te powodują wzrost wartości tych budynków.

W ocenie Spółki, za wydatki spełniające powyższe warunki, a przedstawione w stanie faktycznym sprawy, można zaliczyć wyłącznie:

Nie można, w ocenie Spółki, do wydatków na ulepszenie budynków zaliczyć:

Zatem wydatki na ulepszenie istniejących budynków wyniosły 352.583,18 zł, co stanowi 16.43% wartości początkowej tych budynków.

W konsekwencji nie została spełniona również druga przesłanka pozytywna do uznania odpłatnej dostawy budynków za dokonaną w ramach pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 lit. b) u.p.t.u.).

Podkreślenia wymaga również, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął już okres dłuższy niż 2 lata, zatem druga z przesłanek negatywnych, określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., również nie została spełniona.

W odniesieniu do zwolnienia od podatku od towarów i usług wartości gruntu należy wskazać, iż zgodnie z art. 29 ust. 5 u.p.t.u w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Skoro zatem budynki podlegają zwolnieniu od podatku od towarów i usług, grunt, na którym są one posadowione, również korzystać będzie ze zwolnienia od podatku do towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż przyszła odpłatna dostawa nieruchomości dokonana przez Spółkę korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego w podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) i art. 29 ust. 5 u.p.t.u.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Podkreślić należy, iż powyższa interpretacja nie rozstrzyga prawidłowości zaliczenia opisanych wydatków do kosztów ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ nie było to przedmiotem zapytania Wnioskodawcy, które dotyczyło interpretacji przepisów prawa podatkowego z zakresu podatku od towarów i usług. Zatem niniejszej odpowiedzi udzielono wyłącznie w oparciu o stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) przedstawiony przez Stronę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.