IPPP3/443-17/11-4/IB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 31 grudnia 2010 r. (data wpływu 5 stycznia 2011 r.) uzupełnionym w dniu 31 marca 2011 r. na wezwanie z dnia 15 marca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 5 stycznia 2011 r. wpłynął ww. wniosek uzupełniony w dniu 31 marca 2011 r. na wezwanie z dnia 15 marca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Zarząd Województwa przeznaczył do sprzedaży nieruchomość zabudowaną. Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych: działki o pow. 0,6054 ha i działki o pow. 1,9430 ha (łącznie 2,5484 ha). Na nieruchomości znajdują się 3 budynki: budynek o powierzchni zabudowy 323 m², zlokalizowany na granicy obu działek (w zdecydowanej części na mniejszej działce). Pozostałe dwa budynki o powierzchni zabudowy 38 m² i 77 m² w całości położone są na większej działce. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, znaczną część ww. nieruchomości, o łącznej powierzchni 2,3807 ha stanowią lasy, 0,1259 ha to inne tereny zabudowane, a 0,0418 ha - tereny niezabudowane. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem UU, określonym jako usługi unikatowe z dopuszczoną zabudową kilkurodzinną. Z ustaleń planu miejscowego wynika m.in., że minimalny udział terenu biologicznie czynnego wynosi "dla terenów UU - 70% dla działki lub inwestycji", a "dla działek z gruntami leśnymi i istniejącą zabudową - 70% z zakazem zabudowy gruntów leśnych". Według planu minimalna powierzchnia działki wynosi 2500 m².

Prawo własności nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży Województwo nabyło nieodpłatnie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie art. 60 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. "Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. W dacie nabycia nieruchomość pozostawała w faktycznym władaniu samodzielnego publicznego zakładu opieki zdrowotnej, którego organem założycielskim jest Sejmik Województwa. Zespół ten władał nieruchomością bez tytułu prawnego. Następnie Zarząd Województwa przekazał nieruchomość do administrowania (w drodze uchwały) gospodarstwu pomocniczemu Urzędowi Marszałkowskiemu Województwa. Gospodarstwo to nie wynajmowało i nie wydzierżawiało nieruchomości innym podmiotom i nie ponosiło nakładów na ulepszenie nieruchomości.

W uzupełnieniu z dnia 31 marca 2011 r. Wnioskodawca dodał, iż w świetle zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla zbywanej nieruchomości i wprowadzonych w tym planie ograniczeń w zabudowie nieruchomości ("dla działek z gruntami leśnymi i istniejącą zabudową - 70% z zakazem zabudowy gruntów leśnych") oraz uwzględniając charakter użytków wchodzących w skład nieruchomości, opisanych w rejestrze gruntów, część przedmiotowej nieruchomości oznaczona w tym rejestrze jako "tereny niezabudowane" o powierzchni 0,0418 ha może być w ocenie Wnioskodawcy przeznaczona pod zabudowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT czy też będzie zwolniona z tego podatku i na jakiej podstawie.

Zdaniem Wnioskodawcy ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 31 marca 2011 r., do chwili obecnej nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości zasadniczo powinna być zwolniona z podatku VAT, częściowo na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług (tereny zalesione), a częściowo na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy (tereny zabudowane). Opodatkowana mogłaby być jedynie część nieruchomości o powierzchni 0,0418 ha. Jednak biorąc pod uwagę, że cena została ustalona dla całej nieruchomości, trudno z niej wyodrębnić część podlegającą opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym w myśl art. 146a ust. 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z treścią przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zatem z powyższego przepisu wynika, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), a w przypadku ich braku inne akty ustanowione przez właściwe organy (studium uwarunkowań oraz decyzja o warunkach zabudowy).

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej "studium". Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, decyduje przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Z kolei dane z ewidencji gruntów i budynków mogą być stosowane wyłącznie posiłkowo, gdyż nie zawierają danych o "przeznaczeniu" danego gruntu, co jest warunkiem decydującym o zwolnieniu od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a jedynie obejmują dane dotyczące ich aktualnego wykorzystania - art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: z 2010 r. Dz. U. Nr 193, poz. 1287 z późn. zm.).

Dokonując zatem podsumowania powyższej analizy stwierdzić należy, iż kwestię zasad kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej oraz zakres i sposób postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z zawartych w niej przepisów wynika, że o przeznaczeniu terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony, dla terenów gminy - przez gminę oraz że ustalenia tego planu kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W przypadku natomiast jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyjaśnić należy, iż sama polityka przestrzenna gminy wyrażona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, którego uchwalenie jest niezbędnym etapem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co prawda przepis art. 9 cyt. ustawy stanowi, że studium nie jest aktem prawa miejscowego jednakże jego postanowienia są wiążące dla organów Gminy przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Z kolei ewidencja gruntów i budynków stosowana przy ocenie nieruchomości, jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych a ponadto również nie jest aktem prawa miejscowego.

W konsekwencji, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest obok miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, środkiem prawnym kształtowania polityki przestrzennej przewidzianym przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Te właśnie środki mają bezpośredni wpływ na gospodarkę nieruchomościami w skali gminy i w odniesieniu do konkretnego właściciela nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 27 lipca 2008 r., sygn. akt I FSK 868/07).

Zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki i budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca przeznaczył do sprzedaży nieruchomość zabudowaną, której prawo własności nabył nieodpłatnie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie art. 60 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. "Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną". Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była wynajmowana ani dzierżawiona, oraz nie ponoszono nakładów na jej ulepszenie. Nieruchomość ta składa się z dwóch działek ewidencyjnych na których znajdują się 3 budynki. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, znaczną część ww. nieruchomości, o łącznej powierzchni 2,3807 ha, stanowią lasy, 0,1259 ha to inne tereny zabudowane, a 0,0418 ha - tereny niezabudowane. Zgodnie zaś z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem UU, określonym jako usługi unikatowe z dopuszczoną zabudową kilkurodzinną. Z ustaleń planu miejscowego wynika m.in., że minimalny udział terenu biologicznie czynnego wynosi "dla terenów UU - 70% dla działki lub inwestycji", a "dla działek z gruntami leśnymi i istniejącą zabudową - 70% z zakazem zabudowy gruntów leśnych". Według planu minimalna powierzchnia działki wynosi 2500 m². Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz rejestru gruntów mogą być przeznaczone pod zabudowę.

W odniesieniu do powyższego należy przyjąć, iż dostawa budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż nie doszło do wydania budynków do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem Wnioskodawca został właścicielem budynków z mocy prawa. Tym samym nie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ jednak Wnioskodawcy nie przysługiwało przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości prawo do odliczenia podatku VAT, a także Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości, zatem w przedmiotowej sprawie przy sprzedaży powyższych budynków oraz gruntów na których są posadowione, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W odniesieniu natomiast do pozostałej części nieruchomości, na której nie są posadowione budynki wskazać należy, iż z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gruntów oraz ewidencji gruntów wynika, iż teren ten w części stanowi teren zalesiony w odniesieniu do którego Wnioskodawca będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W pozostałej zaś części tj. gruntów przeznaczonych pod zabudowę, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Reasumując, zbycie nieruchomości opisanej we wniosku będzie podlegało zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w odniesieniu do budynków oraz gruntów, na których są posadowione. Natomiast pozostała część nieruchomości stanowiąca grunty niezabudowane (grunty leśne) - będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zaś grunty przeznaczone pod zabudowę - będą podlegały opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.