IPPP2/4514-28/16-2/JG1

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2016 r. (data wpływu 1 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 1 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca, Kupujący lub Nabywca) planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (dalej: Sprzedający lub Zbywca) nieruchomość obejmującą kompleks biurowo-usługowy znany pod nazwą "W..." (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w pierwszej połowie 2016 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji na dzień Transakcji obejmować będzie:

* prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 24/2 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy, dalej: Działka),

* prawo własności znajdującego się na Działce budynku biurowo-usługowego (dalej: Budynek),

* prawo własności zlokalizowanych na Działce pozostałych obiektów budowlanych (w tym budowli, obiektów małej architektury), jak również urządzeń i instalacji służących prawidłowemu, zamierzonemu wykorzystaniu Budynku (dalej łącznie: Budowle).

Wnioskodawca chciałby wskazać, że Budynek z funkcjonalnego punktu widzenia składa się z czterech naziemnych części biurowo-usługowych nazywanych "budynkiem A", "budynkiem B" oraz "budynkiem C" oraz "budynkiem G." (taka też nomenklatura stosowana jest przez Zbywcę) zrealizowanych na wspólnej podziemnej platformie, w której zlokalizowany jest parking. Z uwagi na brak technicznej możliwości podzielenia podziemnej platformy przegrodami pionowymi, a tym samym brak możliwości wydzielenia poszczególnych naziemnych części Budynku (tekst jedn.: "budynku A", "budynku B", "budynku C" oraz "budynku G.") z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych od fundamentów aż po dach, Budynek stanowi jeden budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409).

Należy dodatkowo uzupełnić, że na Działce może znajdować się także związana z Budynkiem lub Budowlami infrastruktura techniczna, która zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: k.c. lub Kodeks cywilny) wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie stanowi przedmiotu Transakcji.

W stosunku do części Budynku, tj. tzw. "budynku B" stosowne pozwolenie na użytkowanie zostało udzielone w drodze decyzji z dnia 14 sierpnia 2014 r., zaś w odniesieniu do tzw. "budynku C" decyzja o pozwoleniu na użytkowanie została wydana w dniu 2 listopada 2015 r. W tych samych datach oddana została do użytkowania również część Budowli. Pozwolenie na użytkowanie dotyczące pozostałych Budowli, tzw. "budynku A" oraz tzw. "budynku G." zostanie wydane przed datą Transakcji lub już po tej dacie (w tym przypadku prace budowlane we wskazanym zakresie mogą być już zakończone na dzień Transakcji lub pozostawać nadal w toku w dniu Transakcji).

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Działki (oraz dwóch działek sąsiednich) wraz z będącą w trakcie realizacji inwestycją budowlaną polegającą na budowie na Działce Budynku i Budowli na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 30 grudnia 2013 r. Sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT a Zbywca odliczył naliczony VAT stosownie do udzielonej mu interpretacji indywidualnej (sygn. akt IPPP2/443-979/13-2/KG).

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z kontynuowaną przez Zbywcę budową Budynku i Budowli i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na budowie obiektów celem odpłatnego wynajmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości, odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości lub odpłatnej sprzedaży Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Część powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu (lub będzie to miało miejsce przed dniem Transakcji) - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do użytkowania. W stosunku do części powierzchni w Budynku zostały już zawarte umowy najmu, ale powierzchnie będące ich przedmiotem zostaną wydane najemcom do użytkowania dopiero po dniu Transakcji. Pozostałe powierzchnie w Budynku, inne obiekty budowlane (w tym budowle) zlokalizowane na Działce nie były dotąd przedmiotem najmu (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Budynek i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

W tym miejscu Wnioskodawca chciałby podkreślić, że przedmiotem Transakcji pomiędzy nim a Zbywcą nie będą dwie działki gruntu o numerach ewidencyjnych 22 i 24/1 (dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste - działki te sąsiadują z Działką wchodzącą w skład Nieruchomości i są zabudowane obiektami budowlanymi (w tym budowlami i obiektami małej architektury), jak również urządzeniami i infrastrukturą. Jak dotąd, zabudowane w powyższy sposób działki pełniły funkcję pomocniczą dla Nieruchomości (stanowiąc początkowo część zaplecza budowlanego) - Zbywca planuje sprzedać je innemu niż Wnioskodawca podmiotowi.

Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu dotyczących powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

* prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje pieniężne najemców;

* prawa z tytułu rękojmi za wady oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych dotyczących Nieruchomości;

* prawa autorskie lub inne prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością;

* ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość oraz ewentualne prawa do domen internetowych i (o ile będą) prawa autorskie lub inne prawa własności intelektualnej do materiałów znajdujących się na stronie internetowej, na której znajdują się informacje dot. Budynku;

* ewentualnie prawa z licencji dotyczących pewnych urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie Nieruchomości;

* dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza;

* określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkiem) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu;

* ewentualnie prawa i obowiązki ze wszystkich lub części umów zawartych z najemcami uprawniających Zbywcę jako wynajmującego do korzystania z logo/nazwy danego najemcy dla celów komercjalizacji kompleksu "W..." oraz innych projektów realizowanych przez Zbywcę (lub spółki z Grupy Zbywcy) w trybie art. 509 i 519 k.c.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy o generalne wykonawstwo zawartej przez Zbywcę. Nabywca nie nabędzie również całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością;

* prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

* prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne, wywóz śmieci),

* usług serwisowych (np. monitoring, obsługa techniczna Budynku, konserwacja i naprawa urządzeń dźwigowych, ochrona, mycie elewacji, utrzymanie czystości).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Dodatkowo dla wyjaśnienia, jeżeli na dzień Transakcji nie zostaną zakończone wspomniane prace budowlane dotyczące nieoddanych jeszcze do użytkowania pozostałych Budowli, tzw. "budynku A" oraz tzw. "budynku G." - Zbywca rozwiąże z dostawcą usług umowę o generalne wykonawstwo a Nabywca zawrze stosowną umowę we własnym zakresie (najpewniej z tym samym podmiotem).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

* umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, doradczych,

* środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców lub wykonawców),

* zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z Nieruchomością,

* tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

* księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

* firma Sprzedającego,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Nieruchomość nie będzie stanowiła formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest między innymi wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy po Transakcji Sprzedający będzie prowadził dalszą działalność gospodarczą, czy też zostanie zlikwidowany.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT w stawce 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

2. Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 26 lutego 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPB3/4512-78/16-2/RM.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Nabycie przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, jakim są opodatkowane VAT lub jeżeli przynajmniej jedna strona jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wykazano powyżej, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie opodatkowana p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c. a na Nabywcy nie będzie ciążyć obowiązek rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości (z tytułu Transkacji).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

* rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

* rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć, za wynagrodzeniem, nieruchomość obejmującą kompleks biurowo-usługowy, czyli umowa ta przybierze postać umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 26 lutego 2016 r. Nr IPPB3/4512-78/16-2/RM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym: "(...) Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja w całości podlegać będzie opodatkowaniu VAT, gdyż nie znajdzie do niej zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy".

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.