IPPP2/4512-89/16-4/MAO

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2016 r. (data wpływu 4 lutego 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 marca 2016 r. (data wpływu 4 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy #8209; jest nieprawidłowe.

W dniu 4 lutego 2016 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 31 marca 2016 r. (data wpływu 4 kwietnia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 22 marca 2016 r. znak IPPP2/4512#8209;89/16-2/MAO (skutecznie doręczone dnia 30 marca 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina rozważa sprzedaż nieruchomości zabudowanych oznaczonych numerami ewidencyjnymi 87/1 i 88/5 o powierzchni łącznej 5.494 m^2. W 1999 r. Gmina zawarła umowę najmu na ww. nieruchomości. Umowa najmu nieruchomości została zawarta na okres 40 lat i obowiązuje do lipca 2039 r.

Dotychczasowy najemca wyraża zainteresowanie kupnem dzierżawionych nieruchomości, ponieważ może skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia.

Gmina w bieżącym roku wyceniła wymienione nieruchomości na kwotę 843.200,00 zł.

Na dzień dzisiejszy na przedmiotowej nieruchomości zabudowanej - działkach nr 87/1 i 88/5 zlokalizowany jest budynek dawnej stajni dworskiej, który po kapitalnym remoncie i modernizacji przez najemcę, użytkowany jest jako obiekt hotelowo-restauracyjny. Budynek przed zawarciem umowy najmu przeznaczony był na stajnie, a od lat siedemdziesiątych używany jako magazyny i wykorzystywany dla potrzeb gminnej gospodarki komunalnej.

Zaznaczyć należy, iż Gmina od momentu zawarcia umowy najmu nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotowych nieruchomościach oraz nie odzyskiwała podatku VAT.

W uzupełnieniu z dnia 31 marca 2016 r. (data wpływu 4 kwietnia 2016 r.) Strona wskazała, że nakłady poniesione przez najemcę (tekst jedn.: wydatki na kapitalny remont i modernizację budynku dawnej stajni dworskiej) nie zostaną przeniesione na Gminę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w sytuacji sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy, należy tę sprzedaż opodatkować podatkiem VAT w wysokości 23%, czy też będzie ona zwolniona zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, opisywana sprzedaż, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, powinna być zwolniona z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary z kolei, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca rozważa sprzedaż nieruchomości zabudowanych oznaczonych numerami ewidencyjnymi 87/1 i 88/5 o powierzchni łącznej 5.494 m² położonych w miejscowości. W 1999 r. Gmina zawarła umowę najmu na ww. nieruchomości na okres 40 lat (do lipca 2039 r.). Na działkach nr 87/1 i 88/5 zlokalizowany jest budynek dawnej stajni dworskiej. Przedmiotowy budynek przed zawarciem umowy najmu przeznaczony był na stajnie, a od lat siedemdziesiątych używany jako magazyny i wykorzystywany dla potrzeb gminnej gospodarki komunalnej, natomiast na dzień dzisiejszy - po kapitalnym remoncie i modernizacji dokonanych przez najemcę - użytkowany jest jako obiekt hotelowo-restauracyjny.

Dotychczasowy najemca wyraża zainteresowanie kupnem dzierżawionych nieruchomości, ponieważ może skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia.

Strona od momentu zawarcia umowy najmu nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotowych nieruchomościach oraz nie odzyskiwała podatku VAT. Również nakłady poniesione przez najemcę (tekst jedn.: wydatki na kapitalny remont i modernizację budynku dawnej stajni dworskiej) nie zostaną przeniesione na Gminę.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości zabudowanych ich dotychczasowemu najemcy należy opodatkować podatkiem VAT w wysokości 23% czy stawką zwolnioną zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku/budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że "Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT".

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane regulacje należy uznać, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości zabudowanych wraz z gruntem. Z uwagi na fakt, że w 1999 r. Gmina oddała działki nr 87/1 i 88/5 do używania (użytkowania) na podstawie umowy najmu oraz od momentu zawarcia tej umowy nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotowych nieruchomościach (również wydatki poniesione przez najemcę na kapitalny remont i modernizację budynku dawnej stajni dworskiej nie zostaną przeniesione na Gminę), stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przedmiotowego budynku nie zostanie dokonana przed pierwszym zasiedleniem, ani w ramach pierwszego zasiedlenia, lecz w momencie dostawy budynek dawnej stajni dworskiej będzie już zasiedlony, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w 1999 r. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowego budynku, a jego planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Sprzedaż budynku dawnej stajni dworskiej nie spełnia żadnego z dwóch warunków wykluczających zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zatem będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Należy również wskazać, że zbycie gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek będzie zwolnione z podatku VAT na zasadach właściwych dla dostawy budynku znajdującego się na tym gruncie. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy. Zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem, co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nich posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, rozważana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku dawnej stajni dworskiej będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, z uwagi na fakt, że dostawa przedmiotowego budynku będzie zwolniona od podatku, to także zbycie gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony (działki nr 87/1 i 88/5), w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że opisywana sprzedaż powinna być zwolniona z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.