IPPP2/4512-456/15-2/DG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 14 maja 2015 r. (data wpływu 15 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie włączenia zwrotu części opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie do podstawy opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 maja 2015 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie włączenia zwrotu części opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie do podstawy opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 6 maja 2015 r. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zbyło prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami. Spółka w terminie ustawowym tj. 31 marca 2015 r. zapłaciła opłatę roczną użytkowania wieczystego gruntu (opłata nie podlega VAT).

W Regulaminie przetargu Sprzedający zastrzegł sobie prawo do proporcjonalnego zwrotu rocznej opłaty użytkowania wieczystego gruntu. W akcie notarialnym Kupujący zobowiązał się zwrócić Sprzedającemu część kwoty opłaty użytkowania wieczystego gruntu na podstawie noty obciążeniowej za okres od 1 czerwca 2015 r. do 31 grudnia 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zwrot części proporcjonalnej rocznej opłaty należy doliczyć do ceny sprzedaży nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z zapisami art. 71 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 650 z późn. zm.) opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Użytkownicy wieczyści aktualni na dzień 1 stycznia danego roku zobowiązani są do wnoszenia opłat rocznych w terminie wskazanym w ustawie, z góry za dany rok, a nie tylko za okresy faktycznego wykonywania prawa użytkowania wieczystego. Opłata ma charakter niepodzielny i tym samym niezależny od rzeczywistego trwania tego prawa w ciągu roku.

W związku z powyższym zwrot części rocznej opłaty przez Nabywcę Sprzedającemu powinien być doliczony do ceny sprzedaży i opodatkowany tak jak sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Z tego wynika, że definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powołanego przepisu wynika zatem, że podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę, którą usługodawca otrzyma z tytułu sprzedaży towarów lub usług. Jednocześnie ustawodawca precyzuje, że za taką zapłatę należy uznać wszelkie dotacje, subwencje oraz inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę.

Z informacji zawartych w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca w dniu 6 maja 2015 r. zbył prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami.

Spółka w terminie ustawowym tj. 31 marca 2015 r. zapłaciła opłatę roczną użytkowania wieczystego gruntu (opłata nie podlega VAT). W Regulaminie przetargu Sprzedający zastrzegł sobie prawo do proporcjonalnego zwrotu rocznej opłaty użytkowania wieczystego gruntu. W akcie notarialnym Kupujący zobowiązał się zwrócić Sprzedającemu część kwoty opłaty użytkowania wieczystego gruntu na podstawie noty obciążeniowej za okres od 1 czerwca 2015 r. do 31 grudnia 2015 r.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest czy zwrot części opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie powinien być włączony do podstawy opodatkowania sprzedaży nieruchomości i opodatkowany taką samą stawką podatku VAT jak dostawa nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są nieruchomości, wówczas z dokonywanej dostawy nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku gdy strony umowy zgodziły się na przeniesienie innych kosztów - np. kosztów rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (bądź jej części). Podstawą opodatkowania sprzedającego jest uzgodniona kwota, którą w tym przypadku stanowi oprócz należności za nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami), również część ww. opłaty. Zatem dostawa zasadnicza zabudowanej nieruchomości jak i przenoszone koszty stanowią jedną dostawę.

Zwracana Wnioskodawcy kwota części rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego zgodnie z postanowieniami umowy jest należnością obciążającą nabywcę. Należy więc traktować ją jako należność pomocniczą otrzymaną z tytułu zasadniczej umowy sprzedaży ww. nieruchomości.

W ocenie tut. Organu, nie można sztucznie wyodrębniać z jednej kompleksowej dostawy, jaką jest dostawa nieruchomości, pewnych kosztów tylko w tym celu, aby je przenieść na kontrahenta bez opodatkowania. Do takiego postępowania nie uprawniają cyt. wyżej przepisy definiujące podstawę opodatkowania. W przypadku, gdy Wnioskodawca dokonuje dostawy o charakterze kompleksowym, stanowiącej w istocie jedno, niepodzielne świadczenie, to wówczas nie jest dopuszczalne dzielenie tej dostawy i przenoszenie jej poszczególnych elementów na nabywcę wyłączając z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec tego koszty, którymi Wnioskodawca obciążył nabywcę nieruchomości są pochodną dostawy tej nieruchomości i stanowią jej dopełnienie. Zatem Wnioskodawca dokonał kompleksowego zbycia, które nie powinno być dzielone sztucznie na części. Skutkiem tego zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, kwota należna z tytułu odpłatnej dostawy nieruchomości, obejmuje również koszty zwracanej ww. opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik obowiązany jest wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W konsekwencji Wnioskodawca obciążając nabywcę nieruchomości wymienioną we wniosku należnością jest zobowiązany przenoszone koszty związane z tą nieruchomością doliczyć do faktury dokumentującej tę dostawę i zastosować opodatkowanie analogicznie jak dostawa główna. W związku z tym Wnioskodawca nie może dodatkowej należności w postaci części kwoty opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste związanej z dostawą nieruchomości i przenoszoną na nabywcę dokumentować notą księgową.

Wobec tego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.