IPPP2/4512-379/16-4/JO

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2016 r. (data wpływu 18 maja 2016 r.) uzupełnionym pismem Strony z dnia 7 lipca 2016 r. (data wpływu 11 lipca 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 23 czerwca 2016 r. (skutecznie doręczone Stronie w dniu 4 lipca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w odniesieniu do lokali będących przedmiotem najmu - jest nieprawidłowe,

* opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w odniesieniu do lokali niebędących przedmiotem najmu - jest prawidłowe.

W dniu 18 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 7 lipca 2016 r. (data wpływu 11 lipca 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 23 czerwca 2016 r. znak nr IPPP2/4512-379/16-2/JO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielką domu mieszkalnego jednorodzinnego. Nie mieszka w przedmiotowym budynku. Budynek stoi pusty i przeznaczony jest do sprzedaży. Z uwagi, iż jest on dość dużym obiektem, brak jest chętnych na jego zakup.

Analiza stanu technicznego i funkcjonalnego obiektu daje możliwość do wydzielenia w przedmiotowym budynku 5 (pięć) samodzielnych lokali mieszkalnych.

Po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych i uzyskaniu dokumentów o samodzielności poszczególnych lokali, Wnioskodawczyni będzie chciała sprzedać pojedyncze lokale mieszkalne.

Wnioskodawczyni przypuszcza, że sprzedaż poszczególnych lokali, a w konsekwencji całkowita sprzedaż budynku będzie trwała 5-6 lat.

W uzupełnieniu z dnia 7 lipca 2016 r. Strona wyjaśnia:

1. W roku 2004 r. Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nabycie nastąpiło w ramach darowizny w pierwszej grupie pokrewieństwa. Celem nabycia było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W roku 2013 doszło do zniesienie współwłasności nieruchomości bez spłat i dopłat w wyniku, którego powstały dwie odrębne nieruchomości.

2. Wnioskodawczyni nigdy nie była zarejestrowanym czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług, jak również obecnie nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przedmiotowego budynku.

3. Budynek Wnioskodawczyni to budynek mieszkalny jednorodzinny. Jednak obecnie stoi pusty.

4. Przedmiotowy budynek nie był nigdy przedmiotem umowy najmu, dzierżawy oraz żadnych innych umów o podobnym charakterze. Po wyodrębnieniu lokali mieszkalnych (zamierzenie przyszłe) poszczególne lokale mogą być przedmiotem umów najmu okazjonalnego na czas określony. Jednakże nie można przesądzić ile lokali znajdzie najemców, a ile będzie nadal pustych. Wynajmującym będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

5. Należy wskazać, iż Wnioskodawczyni do chwili obecnej nie wyodrębniła lokali mieszkalnych, aby dokonać tych czynności koniecznym jest zatwierdzenie projektu i uzyskanie zaświadczenia o samodzielności poszczególnych lokali. Budynek Wnioskodawczyni to nadal budynek mieszkalny jednorodzinny.

Wskazane czynności polegające na wyodrębnieniu w budynku poszczególnych lokali stanowi zamierzenie przyszłe.

Wobec powyższego Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Jedynie chcąc sprzedać przedmiotowy budynek, jako budynek mieszkalny jednorodzinny przesłała ogłoszenie do ogólnodostępnych portali internetowych, takich jak: Y, anonse, nieruchomości bezpośrednio. W ocenie Wnioskodawczyni jest to zwykła i najprostsza forma ogłoszenia.

6. Wszelkie prace adaptacyjne w budynku nie stanowią ulepszenia, lecz są koniecznością, aby móc wyodrębnić samodzielne lokale (max. 5), a koszt tych prac w ocenie Wnioskodawczyni nie przekroczy 10% wartości początkowej budynku, czyli budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych będzie obciążona podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej od sprzedaży posiadanego przez siebie obiektu budowlanego (budynek mieszkalny) nieuzyskująca dodatkowych dochodów z tytułu podziału budynku mieszkalnego nie powinna być obciążona podatkiem VAT. Zwłaszcza przy założeniu, że Wnioskodawczyni sprzeda jedno mieszkanie w okresie 1 roku do 2 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

* nieprawidłowe - w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w odniesieniu do lokali będących przedmiotem najmu,

* prawidłowe - w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w odniesieniu do lokali niebędących przedmiotem najmu.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w sytuacji, kiedy przedmiotem odpłatnej dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia praw do rozporządzania tymi towarami jak właściciel mamy do czynienia z odpłatną dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

Nieruchomościami, w myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380) są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości, co do zasady, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, kiedy spełniona zostanie przesłanka o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy oraz przesłanka o charakterze podmiotowym, tj. czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie każda czynność która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Aby jednak dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik zachowywał się jak podatnik, a sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystania w działalności gospodarczej.

Zatem kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Z opisu sprawy nie wynika, żeby Wnioskodawczyni oprócz zamiaru podziału budynku na odrębne lokale mieszkalne, podejmowała aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Z treści wniosku oraz jego uzupełnienia wynika natomiast, że Wnioskodawczyni jest właścicielką domu mieszkalnego jednorodzinnego, który przeznaczony jest do sprzedaży. Z uwagi, że jest on dość dużym obiektem, brak jest chętnych na jego zakup. Analiza stanu technicznego i funkcjonalnego obiektu daje możliwość do wydzielenia w przedmiotowym budynku 5 (pięć) samodzielnych lokali mieszkalnych. Po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych i uzyskaniu dokumentów o samodzielności poszczególnych lokali, Wnioskodawczyni będzie chciała sprzedać pojedyncze lokale mieszkalne. Wnioskodawczyni przypuszcza, że sprzedaż poszczególnych lokali, a w konsekwencji całkowita sprzedaż budynku będzie trwała 5-6 lat.

W roku 2004 r. Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nabycie nastąpiło w ramach darowizny w pierwszej grupie pokrewieństwa. Celem nabycia było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawczyni nigdy nie była zarejestrowanym czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług, jak również obecnie nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przedmiotowego budynku.

Budynek Wnioskodawczyni to budynek mieszkalny jednorodzinny. Przedmiotowy budynek nie był nigdy przedmiotem umowy najmu, dzierżawy oraz żadnych innych umów o podobnym charakterze. Po wyodrębnieniu lokali mieszkalnych (zamierzenie przyszłe) poszczególne lokale mogą być przedmiotem umów najmu okazjonalnego na czas określony. Jednakże nie można przesądzić ile lokali znajdzie najemców, a ile będzie nadal pustych. Wynajmującym będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni do chwili obecnej nie wyodrębniła lokali mieszkalnych, aby dokonać tych czynności koniecznym jest zatwierdzenie projektu i uzyskanie zaświadczenia o samodzielności poszczególnych lokali. Budynek Wnioskodawczyni to nadal budynek mieszkalny jednorodzinny.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Jedynie chcąc sprzedać przedmiotowy budynek, jako budynek mieszkalny jednorodzinny przesłała ogłoszenie do ogólnodostępnych portali internetowych, takich jak: Y, anonse, nieruchomości bezpośrednio.

Wszelkie prace adaptacyjne w budynku nie stanowią ulepszenia, lecz są koniecznością, aby móc wyodrębnić samodzielne lokale (max. 5), a koszt tych prac w ocenie Wnioskodawczyni nie przekroczy 10% wartości początkowej budynku, czyli budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W świetle okoliczności przedstawionych we wniosku Wnioskodawczyni nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych, które nie będą przedmiotem umów najmu. Brak jest w tej sytuacji przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawczyni w odniesieniu do ww. sprzedaży stanowiącej sprzedaż majątku prywatnego, będzie działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy. Zbycie niewynajmowanych wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej, gdyż sprzedaż nastąpi w ramach rozporządzania własnym majątkiem i będzie działaniem w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym, sprzedaż niewynajmowanych lokali mieszkalnych przez Wnioskodawczynię, które nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, lecz stanowią Jej majątek prywatny nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w odniesieniu do tych lokali, które nie będą przedmiotem umów najmu, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

W okolicznościach sprawy wskazano, że może zaistnieć również sytuacja, gdy Wnioskodawczyni po wyodrębnieniu lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku mieszkalnym będzie je wynajmowała okazjonalnie na czas określony, przy czym Wnioskodawczyni nie może przesądzić, ile lokali znajdzie najemców, a ile lokali będzie nadal pustych.

Zgodnie z art. 659 § 1 cyt. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jak wynika z tego przepisu umowa najmu jest umową cywilnoprawną o charakterze zobowiązaniowym przysparzającym obydwie strony zawartej umowy. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W konsekwencji, umowa najmu jako czynność odpłatna stanowi, stosownie do zapisów ustawy o podatku od towarów i usług, odpłatną usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie wynajmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły Wnioskodawczyni stanie się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

W związku z tym, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych, które będą przedmiotem umów najmu, dostawa ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni, dotyczące braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w odniesieniu do tych lokali, które będą przedmiotem umów najmu, należy uznać za nieprawidłowe.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynku Wnioskodawczyni. Nie jest natomiast przedmiotem interpretacji kwestia dotycząca stawki podatku VAT, gdyż nie było to przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni, jak również w tym zakresie nie przedstawiła ona swojego stanowiska.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1-4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.