IPPP2-443-872/10-3/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2010 r. (data wpływu 12 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z nabyciem Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 listopada 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z nabyciem Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. jest spółką z siedzibą w Polsce (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca"). Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług (dalej: "VAT"), jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca zamierza nabyć od V. Spółka z o.o. (dalej: "V." lub "Sprzedający") nieruchomość składającą się z:

* lokalu użytkowego (dalej "Lokal"), który stanowi odrębną nieruchomość (objętą odrębną Księgą Wieczystą obejmującego powierzchnię handlową i biurową, położonego w budynku znajdującym się w G. dzielnica O. przy ul. S. (dalej: "Budynek"),

* udział 33875/100000 w prawie własności gruntu, na którym zlokalizowany jest Budynek (dalej: "Grunt"). Grunt obejmuje działki oznaczone następującymi numerami ewidencyjnymi 797/1, 797/2, 799/1, 799/2, 799/3, 796, 831/3, 826/3, 826/5, 826/6, 826/7, 831/5, 831/6, 829, 828/4 o łącznej powierzchni 12.7905 hektarów usytuowanymi w G. W rejestrze gruntów i budynków Grunt jest sklasyfikowany jako drogi, inne tereny zabudowane i zurbanizowane tereny niezabudowane. Grunt jest zabudowany przez budynek komercyjny (tj. Budynek). Wyżej wymienione działki objęte są Księgą Wieczystą, Budynek jest położony na działkach nr 829, 828/4.

Ponadto na działkach o numerach ewidencyjnych 797/1, 799/2, 799/3, 826/3, 826/5, 826/6, 831/3, 831/5, 796, 797/2, 828/4 i 829 znajdują się również dwa zbiorniki przeciwpożarowe, oświetlenie zewnętrzne, drogi wewnętrzne, zbiornik retencyjny oraz parkingi wykorzystywane dla potrzeb Budynku (dalej: "Budowle"),

W dalszej części wniosku Lokal oraz udział w prawie własności Gruntu wraz z Budowlami położonymi na Gruncie będą określane łącznie jako "Nieruchomość". Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z rejestrem gruntów i budynków następujące działki są zaklasyfikowane jako drogi 797/1, 799/2, 799/3, 826/3, 826/5, 826/6, 831/3, 831/5. Jednocześnie następujące działki są zaklasyfikowane jako inne tereny zabudowane: 796, 797/2, 828/4, 829, natomiast działki o numerach ewidencyjnych 799/1,826/7, 831/6 jako zurbanizowane tereny niezabudowane. Budynek został oddany do użytkowania 17 listopada 1998. Dodatkowo, na podstawie decyzji z dnia 21 listopada 2001 Budynek został oddany do użytku po przebudowie. Lokal (wraz z udziałem w Gruncie i Budowlami) został nabyty przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży zawartej 29 września 2005. Powyższa transakcja była opodatkowana 22% stawką VAT.

Lokal był wynajmowany najemcom przez ponad dwa lata (w tym w okresie ostatnich dwóch lat). Wydatki poniesione przez V. na ulepszenie Lokalu i pozostałych Budowli usytuowanych na Gruncie (parking, zbiorniki przeciwpożarowe, zbiornik retencyjny, drogi itp.), wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

Nieruchomość (z wyłączeniem Gruntu) jest traktowana przez Sprzedającego jako jeden środek trwały dla celów podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: "CIT"). Dlatego też nie można jednoznacznie przypisać wartości wydatków poniesionych na ulepszenia do poszczególnych aktywów (Lokalu lub Budowli) wchodzących w skład środka trwałego Sprzedającego.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. (zwana dalej "Kodeks Cywilny"), Nabywca przejmie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez V. z poszczególnymi najemcami (w tym depozytów gotówkowych lub gwarancji bankowych złożonych przez najemców). Ponadto, Nabywca przejmie, na podstawie odrębnej umowy ze Sprzedającym, prawa wynikające z zarejestrowanego znaku towarowego "O.", który jest własnością Sprzedającego, związanego z Nieruchomością.

Na nabywcę nie przejdą zobowiązania wynikające z umów kredytowych zawartych na sfinansowanie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Ponadto na Nabywcę nie przejdą m.in.:

* prawa i zobowiązania wynikające z umów dotyczących zarządzania ryzykiem zmiany stóp procentowych;

* prawa i zobowiązania Sprzedającego wynikające z Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością;

* prawa i zobowiązania Sprzedającego wynikające z umów o obsługę księgową, prawną i podatkową dotyczącą Budynku;

* zaległe należności od najemców Lokalu na rzecz Sprzedającego;

* środki pieniężne zgromadzone przez Sprzedającego w kasie i na rachunkach bankowych;

* księgi rachunkowe oraz inne dokumenty związane z prowadzeniem przez V. przedsiębiorstwa;

* know-how Sprzedającego związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.

Obecnie obowiązujące umowy o świadczenie usług w zakresie bieżącego utrzymania Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów, dostawcami świadczącymi usługi sprzątania, usługi ochroniarskie. itp. zostały zawarte między poszczególnymi dostawcami usług i Zarządcą Nieruchomości, tzn. żadna z tych umów nie została zawarta bezpośrednio ze Sprzedającym. Poszczególne usługi związane z Nieruchomością (np. dostawa mediów, usługi porządkowe, usługi ochroniarskie) były dostarczane Sprzedającemu na podstawie Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością. Obecnie obowiązująca Umowa o Zarządzanie Nieruchomością, zawarta przez Sprzedającego zostanie zakończona wraz z dokonaniem planowanej transakcji, a Nabywca będzie musiał zawrzeć z wybraną firmą zarządzającą nieruchomościami nową umowę na zarządzanie Nieruchomością, która będzie zobowiązana do zapewnienia odpowiednich usług dotyczących utrzymania Nieruchomości (np. ochroniarskich, mediów śp.), niezbędnych do prawidłowego korzystania z Nieruchomości.

W rezultacie planowanej transakcji nie nastąpi transfer żadnych pracowników, ponieważ Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Dodatkowo, przed zawarciem analizowanej transakcji, Sprzedający będzie zobowiązany do podjęcia kroków w celu nabycia praw autorskich do projektów architektonicznych Budynku i w przypadku ich nabycia nastąpi przeniesienie praw autorskich na rzecz Wnioskodawcy. Niemniej jednak, z uwagi na określone przeszkody prawne jest możliwe, iż Sprzedający nie nabędzie wspomnianych praw autorskich i w związku z tym, nie zostaną one przeniesione na Nabywcę w ramach planowanej transakcji.

Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp., i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej.

Wnioskodawca - będąc zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT - po zakupie udziału w Nieruchomości od V. będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni w Lokalu, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania te Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny - wypracowany w tym zakresie - know-how.

Sprzedający udział w Nieruchomości nie planuje likwidacji bezpośrednio po zawarciu planowanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie zad. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:

Prawo do obniżenia należnego podatku VAT o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu faktur potwierdzających jej dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz do bezpośredniego zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, ponieważ:

Jak Nabywca wskazywał, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła podlegającą opodatkowaniu VAT odpłatną dostawę towarów, w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Nabywcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT jest stwierdzenie, czy (i) nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki oraz (ii) nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów lub usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich zakupie, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 Ustawy o VAT)

Wnioskodawca jest zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca zasadniczo wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie Lokalu. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki. W konsekwencji - jak wynika z powyższego - nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Nabywca otrzyma od V. fakturę dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów w rozliczeniowych. Potencjalna nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym, wynikająca z zadeklarowania podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości, podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jednocześnie - zdaniem Wnioskodawcy - jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT transakcji, nie zajdą okoliczności, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku VAT.

Jak już Nabywca wskazywał, przedmiotowe transakcje stanowią dla Sprzedającego odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i, jednocześnie, nie mieszczą się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż (i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, oraz (ii) jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT nie zajdą okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - zdaniem Wnioskodawcy - będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony związany z nabyciem Nieruchomości od V.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Ponadto tut. Organ informuje, iż w zakresie pytania 1 wskazanego we wniosku z dnia 9 listopada 2010 r., dotyczącego podatku od towarów i usług, wydana została odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2-443-872/10-2/AK; natomiast w zakresie pytania 3, dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych, wydana zostanie interpretacja indywidualna Nr IPPB2-436-435/10-2/AF.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.