IPPP2/443-46/12-4/RR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2012 r. (data wpływu 16 stycznia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika z tytułu świadczonej usługi najmu oraz określenia podstawy opodatkowania - jest prawidłowe.

W dniu 16 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika z tytułu świadczonej usługi najmu oraz określenia podstawy opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (dalej: "Wnioskodawca") jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Działalność Wnioskodawcy obejmuje tworzenie różnego rodzaju funduszy inwestycyjnych, zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, jak również ich reprezentowanie. Jednym z funduszy utworzonych i zarządzanych przez Wnioskodawcę jest specjalny nieruchomościowy fundusz inwestycyjny w Niemczech o nazwie I. Fundusz inwestuje na polskim rynku nieruchomości poprzez bezpośrednie nabywanie nieruchomości położonych w Polsce. Fundusz może również nabywać udziały w spółkach nieruchomościowych. Fundusz nie ma samodzielnej osobowości prawnej, gdyż jest to fundusz inwestycyjny typu umownego. Dlatego też aktywa funduszu są formalnie własnością Wnioskodawcy, lecz utrzymywane są one oddzielnie i zarządzane na rachunek inwestorów Funduszu.

Wnioskodawca, działając na rachunek funduszu inwestycyjnego I., zamierza nabyć od spółki E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: "Zbywca") nieruchomość (dalej: "Nieruchomość"). Nieruchomość obejmuje działkę gruntu (dalej: "Grunt"), w stosunku do której przysługuje Zbywcy prawo użytkowania wieczystego oraz posadowiony na niej budynek biurowy (dalej: "Budynek").

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w dniu 13 października 2011 r. od S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Spółka"). Z kolei Spółka nabyła Nieruchomość w 2006 r. W latach 2007-2008 Spółka dokonała remontu generalnego Budynku i poniosła wydatki na jego ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej Budynku. Po dokonaniu ulepszenia Budynek był sukcesywnie oddawany przez Spółkę do używania najemcom w latach 2008-2010. Z kolei Zbywca, po nabyciu Nieruchomości, nie ponosił żadnych wydatków na jej ulepszenie. Nie planuje również ponoszenia wydatków tego rodzaju w przyszłości, tj. przed przejściem własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, a w przypadku ich poniesienia, nie osiągną one 30% wartości początkowej Budynku.

Wnioskodawca planuje zakup niewielkiego udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, oraz udziału w prawie własności Budynku (termin "współwłasność Nieruchomości" używany w dalszej części niniejszego wniosku oznacza każdorazowo współużytkowanie wieczyste Gruntu oraz współwłasność posadowionego na nim Budynku). Ponieważ powierzchnia użytkowa w Budynku jest wynajmowana przez Zbywcę na rzecz najemców, po transakcji zbycia udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca i Zbywca, w celu uregulowania zasad korzystania z Nieruchomości, planują zawarcie porozumienia o używaniu Nieruchomości (tzw. porozumienie quoad usum). W oparciu o to porozumienie, Wnioskodawca przejmie do wyłącznego używania i pobierania pożytków część Nieruchomości odpowiadającą nabytemu udziałowi.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca, są za rejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Wnioskodawca zaznacza, iż Zbywca wystąpi z analogicznym wnioskiem o interpretację indywidualną dotyczącą sposobu opodatkowania podatkiem VAT wyżej opisanych transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca po nabyciu udziału w Nieruchomości od Zbywcy i zawarciu porozumienia quoad usum będzie podatnikiem w zakresie całości usługi wynajmu jedynie od tej części wynajmowanych powierzchni Budynku, która będzie przypadać mu do używania i pobierania pożytków zgodnie z porozumieniem, a tym samym czy dla Wnioskodawcy obrotem z tytułu świadczonej usługi wynajmu będzie cała kwota należnego czynszu za wynajem całej powierzchni przypadającej Wnioskodawcy do wyłącznego używania i pobierania pożytków.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W opinii Wnioskodawcy, po nabyciu udziału w Nieruchomości od Zbywcy i zawarciu porozumienia quoad usum, Wnioskodawca będzie podatnikiem w zakresie całości usługi wynajmu powierzchni od tej części wynajmowanych powierzchni Budynku, która będzie przypadać mu do używania i pobierania pożytków zgodnie z porozumieniem. Tym samym dla Wnioskodawcy obrotem z tytułu świadczonej usługi najmu będzie cała kwota należnego czynszu za wynajem całej powierzchni przypadającej Wnioskodawcy do używania i pobierania pożytków.

Należy zauważyć, że zgodnie z kodeksem cywilnym współwłasność jest stanem, w którym każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do części zgodnej z udziałami. Udział określa zakres uprawnień jednego współwłaściciela wobec pozostałych współwłaścicieli w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych. Powyższe oznacza, że pożytki czy przychody ze współwłasności, a także wydatki i straty przypadają współwłaścicielom w stosunku do ułamka, który wyraża wielkość udziałów.

W zawartym porozumieniu quoad usum Wnioskodawca i Zbywca mają zamiar wyznaczyć części Nieruchomości, proporcjonalnie do posiadanych udziałów w Nieruchomości, które będą przeznaczone do wyłącznego użytku Wnioskodawcy i Zbywcy. Zawarte porozumienie będzie więc decydować o tym, jakie części Nieruchomości będą przeznaczone do wyłącznego używania (a także do pobierania pożytków) przez poszczególnych współwłaścicieli.

Jak z powyższego wynika, w przypadku zawarcia porozumienia quoad usum, Wnioskodawca będzie uprawniony do pobierania pożytków jedynie z tej części Nieruchomości, którą otrzyma do używania zgodnie z porozumieniem. Tym samym, z uwagi na fakt iż powierzchnia Budynku jest wynajmowana:

* Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczenia usług najmu jedynie w stosunku do tych wynajmowanych lokali (przy założeniu, że lokale te będą faktycznie wynajmowane), które przypadną mu do używania i pobierania pożytków zgodnie z zawartym porozumieniem i w tym zakresie obrotem z tytułu świadczonej usługi najmu będzie dla Wnioskodawcy cała kwota należnego czynszu za wynajem całej powierzchni przypadającej Wnioskodawcy do używania i pobierania pożytków,

* Wnioskodawca nie może być uznany za podatnika co do wynajmu lokali, których użytkownikiem zgodnie z zawartym porozumieniem będzie Zbywca.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy (...) - art. 106 ust. 1 ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca planuje zakup niewielkiego udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, oraz udziału w prawie własności Budynku. Ponieważ powierzchnia użytkowa w Budynku jest wynajmowana przez Zbywcę na rzecz najemców, po transakcji zbycia udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca i Zbywca, w celu uregulowania zasad korzystania z Nieruchomości, planują zawarcie porozumienia o używaniu Nieruchomości (tzw. porozumienie quoad usum). W oparciu o to porozumienie, Wnioskodawca przejmie do wyłącznego używania i pobierania pożytków część Nieruchomości odpowiadającą nabytemu udziałowi.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca, są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że Wnioskodawca po nabyciu udziału w Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego Gruntu, oraz udziału w prawie własności Budynku po zawarciu porozumienia quoad usum w sytuacji świadczenia usługi najmu tej części powierzchni, która na podstawie zawartego porozumienia przypada Stronie do używania i pobierania pożytków - będzie w tym zakresie świadczącym usługę, która to podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem Wnioskodawca w powyższym zakresie będzie występował jako podatnik podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w oparciu o porozumienie Stron, Wnioskodawca przejmie do wyłącznego używania i pobierania pożytków część Nieruchomości odpowiadającą nabytemu udziałowi.

Biorąc powyższe pod uwagę oraz treść powołanego przepisu art. 29 ust. 1 ustawy wskazać należy, iż skoro Strony ustaliły w przedmiotowej sprawie, że Wnioskodawcy, jako podmiotowi wynajmującemu Nieruchomość będzie przysługiwało wyłączne prawo do używania i pobierania pożytków odpowiadającą nabytemu udziałowi w Nieruchomości, to obrotem z tytułu świadczonej usługi wynajmu będzie cała kwota należnego czynszu za wynajem całej powierzchni przypadającej Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotową interpretację wydano w zakresie kwestii związanych z zawartym pomiędzy Stronami porozumieniem, natomiast w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu podatku zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.