IPPP2/443-247/14-4/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wnioskuz 4 marca 2014 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu 5 marca 2014 r., data wpływu do Biura KIP w Płocku 17 marca 2014 r.), uzupełnionym w dniu 16 kwietnia 2014 r. (data wpływu 17 kwietnia 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z 8 kwietnia 2014 r. nr IPPP2/443-247/14-2/MM o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania właściwej stawki podatku dla transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania właściwej stawki podatku dla transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia nieruchomości. Wskazany wniosek zawierał braki w przedstawionym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym). W związku z tym tut. Organ podatkowy pismem z 8 kwietnia 2014 r. znak IPPP2/443-247/14-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność od 2003 r. i jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach działalności wykonuje sieci wodociągowe i kanalizacyjne opodatkowane podstawową stawką VAT. W grudniu 2010 r. Zainteresowany wynajął lokal użytkowy z przynależnym gruntem pow. 3018 m². Właścicielem budynku jest Gmina Miasto. Z uwagi na zły stan budynku, spowodowany wcześniejszą eksploatacją, Wnioskodawca poniósł koszty remontu budynku, które zostały wycenione przez rzeczoznawcę na kwotę 102 000,00 zł. Właściciel lokalu nie zwrócił Zainteresowanemu kosztów poniesionych nakładów. W lutym 2014 r. został ogłoszony przetarg na tą nieruchomość, w którym Podatnik wziął udział z pozytywnym skutkiem. Prezydent Miasta ogłaszając przetarg wstawił przy kwocie wywoławczej zapis:

"447655,00 zł + 23% VAT" oraz opis: "Nieruchomość zabudowana jest budynkiem produkcyjnym, wolnostojącym, murowanym, pochodzącym z lat 80-tych. Budynek ten stanowi obiekt parterowy z częściowo użytkowym poddaszem, niepodpiwniczonym, o prostym układzie funkcjonalnym. Obiekt ten składa się z pomieszczenia magazynowego oraz pomieszczeń zaplecza socjalnego".

Badając historię nieruchomości na podstawie uzyskanych po przetargu dokumentów nabycia przez Gminę Miasto nieruchomości Wnioskodawca stwierdza, że na wynajmowanej przez osobę trzecią nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa w latach 80-tych został wybudowany budynek z przeznaczeniem na warsztat dekarsko-blacharski o powierzchni użytkowej 143,65 m². Następnie nieruchomość została oddana w dzierżawę na czas określony,tj. od 1 października 1987 r. do 31 grudnia 2001 r. W dniu 18 grudnia 2002 r. Zastępca Prezydenta opierając się na zamiarze nabycia budynku podpisał umowę dzierżawy na teren na okres 5 lat od 1 stycznia 2003 r. W lipcu 2010 r. Prezydent Miasta działając w imieniu Gminy Miasta, nabył za kwotę 104 920,00 zł prawa i roszczenie do wybudowanego budynku od osób, które nabyły do niego prawa na podstawie spadku. Transakcja potwierdzona jest aktem notarialnym z adnotacją, że "dokumentowana niniejszym aktem czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT".

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, co następuje:

* koszty poniesione przez Wnioskodawcę, osobę wynajmującą lokal użytkowy, nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Budynek remontowany był sukcesywnie w czasie trwania umowy najmu oraz przez ten cały okres nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej, gdzie świadczone były i są usługi wyłącznie opodatkowane. Budynek nie wymagał ponownego oddania do użytkowania przez Wynajmującego, ponieważ Najemca cały czas prowadził w nim działalność gospodarczą. Wynajmowana nieruchomość nigdy nie była podnajmowana innemu podmiotowi, taki zakaz widniał w umowie z Wynajmującym;

* dostawca nieruchomości (Gmina) nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynku;

* zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT;

* dostawca i nabywca nieruchomości złożyli w dniu 12 marca 2014 r. właściwemu dla nabywcy Naczelnikowi Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tego budynku. Dostawa tej nieruchomości nastąpiła poprzez podpisanie aktu notarialnego w dniu 18 marca 2014 r. Zapłata została dokonana przelewem w dniu 14 marca 2014 r.

* Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) zawiera:

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług podlega zwolnieniu od podatku VAT.

2. Czy podpisując z dostawcą zgodne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 nabywca ma prawo do odliczenia podatku VAT przy zakupie zabudowanej nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Z posiadanych dokumentów wynika, że sprzedawana nieruchomość korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy, ponieważ od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz dostawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków lub ich części, po ich:

W związku z powyższym doszło do spełnienia warunku pierwszego zasiedlenia oraz minął termin dłuższy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia przyjmując nawet czas trwania umowy dzierżawy podpisanej na firmę Zainteresowanego.

Nie doszło także do poniesienia kosztów na ulepszenie budynków lub ich części, ponieważ koszty poniesione przez Wnioskodawcę - najemcę, nie zostały zwrócone ani w jakikolwiek inny sposób rozliczone przez właściciela nieruchomości.

Kwestię opodatkowania gruntu wyjaśnia art. 29 ust. 5 ustawy zgodnie, z którym w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się części gruntu.

Ad. 2.

Odwołując się do odpowiedzi na pierwsze pytanie i dowodząc, że dana zabudowana nieruchomość podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, dostawca tej nieruchomości może zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy. Zarówno dostawca jak i nabywca są podatnikami VAT czynnymi. Podpisując stosowne oświadczenie zgodnie z art. 43 ust. 10 dostawca budynku, budowli lub ich części rezygnuje ze zwolnieniai opodatkowuje sprzedaż stawką podstawową, tym samym nabywca nabywa prawo do odliczenia podatku VAT od ich zakupu, ponieważ jest jedną ze stron w oświadczeniu o wyborze opodatkowania transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1.

Stosownie do dyspozycji art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku. Jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku od towarów i usług możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ww. ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, gdyż oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, ponieważ zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie wykonywania sieci wodociągowychi kanalizacyjnych opodatkowanych podstawową stawką VAT. W grudniu 2010 r. Zainteresowany wynajął lokal użytkowy z przynależnym gruntem. Właścicielem budynku jest Gmina Miasto. Z uwagi na zły stan budynku, spowodowany wcześniejszą eksploatacją, Wnioskodawca poniósł koszty remontu budynku. Właściciel lokalu nie zwrócił Zainteresowanemu kosztów poniesionych nakładów. W lutym 2014 r. został ogłoszony przetarg na tą nieruchomość, w którym Podatnik wziął udział z pozytywnym skutkiem. Nieruchomość została wybudowana w latach osiemdziesiątych z przeznaczeniem na warsztat dekarsko-blacharski. Następnie nieruchomość została oddana w dzierżawę na czas określony,od roku 1987 do roku 2001. W grudniu 2002 r. Zastępca Prezydenta opierając się na zamiarze nabycia budynku podpisał umowę dzierżawy na teren na okres 5 lat od 1 styczna 2003 r.W lipcu 2010 r. Prezydent Miasta nabył prawa i roszczenie do wybudowanego budynku od osób, które nabyły do niego prawa na podstawie spadku. Transakcja potwierdzona jest aktem notarialnym z adnotacją, że czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca ponosił koszty związane z eksploatacją budynku, ale były one niższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości. Budynek remontowany był sukcesywnie w czasie trwania umowy najmu oraz przez ten cały okres nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej, gdzie świadczone były i są usługi wyłącznie opodatkowane. Budynek nie wymagał ponownego oddania do użytkowania przez Wynajmującego, ponieważ Najemca cały czas prowadził w nim działalność gospodarczą. Wynajmowana nieruchomość nigdy nie była podnajmowana innemu podmiotowi, taki zakaz widniał w umowie z Wynajmującym. Dostawca nieruchomości (Gmina) nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynku.

Poddając konfrontacji zaprezentowaną we wniosku treść stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) z powołanymi przepisami prawa podatkowego należy stwierdzić, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia z podatku VAT opisanej we wniosku nieruchomości jest prawidłowe. Kluczową rolę w rozwiązaniu przedstawionego we wniosku problemu odgrywa przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Aby stwierdzić, czy wskazana nieruchomość korzysta ze zwolnienia z podatku VAT w pierwszej kolejności ustalić należy kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od niego do momentu dokonania dostawy nieruchomości. W tym celu należy odwołać się do treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie,w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ze stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego we wniosku wynika, że nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy (a więc czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT) i od dnia, w którym została oddana do wykorzystaniaw wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT upłynęły dwa lata. Wnioskodawca w trakcie trwania umowy najmu lokalu użytkowego nie ponosił wydatków, które przekraczały 30% wartości początkowej nieruchomości. Zatem z chwilą oddania nieruchomości do użytkowania na podstawie umowy dzierżawy nastąpiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości.

Wobec powyższych konkluzji należy stwierdzić, że dostawa na rzecz Zainteresowanego opisanej we wniosku nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej Nieruchomości, a dostawą tej nieruchomości upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Jak wskazano powyżej do dostawy nieruchomości znajduje zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT. Dlatego też Gmina może skorzystać z opcji rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, ponieważ zarówno Gmina jak i Wnioskodawca są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT oraz strony złożyły przed dokonaniem dostawy nieruchomości zgodne oświadczenie właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, że wybierają opodatkowanie dostawy nieruchomości. Oświadczenie zawiera wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W przypadku wyboru opcji rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania opisanej nieruchomości Gmina zobowiązana jest wystawić fakturę VAT ze stawką podstawową w wysokości 23%.

Odnośnie gruntu należy wskazać, że do sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest budynek produkcyjny, zastosowanie znajduje art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którymw przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynek jest opodatkowany stawką podstawową w wysokości 23%, wówczas do sprzedaży gruntu również należy zastosować taką stawkę.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na podstawie art. 88 ust. 4 ustawy o VAT obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych,m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w marcu 2014 r. nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem produkcyjnym. Nieruchomość ta w wyniku zastosowania art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) wskazał, że zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Z uwagi na opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) oraz treść obowiązujących przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości na zasadach ogólnych wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ nieruchomość będzie mu służyć do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.